N本报记者 韩影
本报讯 泉州住房租金，3年涨10.2%（本报7月12日A9版曾作报道）。这个数字，让租房一族读起来有些惊心，但不容忽视的事实是，随着毕业季的来临，不少来泉打拼的应届毕业生，将成为新生代租房者。
对于这个临时的栖身之所，刚毕业的大学生，可不能仅仅考量舒适度问题，租房还包含挺多法律学问，你若稍加不注意，兴许就会吃亏。本期海都说法，邀请福建尚民律师事务所吴家洪律师，结合法律百事通接到的咨询，对租房相关知识一一解答。
租房一族们，可得看准了，以下这些问题或许你也会碰到。
【关键词】 违章建筑
租到违章房屋 受损失可索赔
四川人李先生：去年，我在泉州市区城东街道南浦社区租了间房，后来发现是房东违章搭盖的，没有产权证，我还要付房租吗？
律师：根据法律规定，出租人就未经批准，或未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。所以，你与房东之间签订的租赁合同无效，但你仍应根据合同约定的租金标准，支付房屋占有使用费（租金）。不过，若你因使用违章房屋受到损失，可以向房东主张赔偿。
【关键词】 一房多租
房东一房多租 谁能使用房屋？
惠安王女士：我在泉州丰泽区租了间店面，几个月后，突然有人来店里称房东将店面租给他，且租赁合同办理备案登记，要求我搬走，我该怎么办？
律师：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。所以，因你已经合法占有店面并经营数月，你可以继续使用店面而无须搬走。而不能取得租赁房屋的承租人，可向房东请求解除合同、赔偿损失。
【关键词】 所有权变动
租赁期间房屋转卖 不影响租房合同效力
惠安王先生：去年，我在泉州市区租了房，跟房东签订合同约租5年。前不久，房东突然说把房子卖给其他人。这种情况，我该怎么处理？
律师：根据法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响原租赁合同的效力。承租人仍可继续履行原租赁合同，直到合同到期。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，也就是说，若您租的房，在租赁合同发生效力之前，就被房东因债务等原因抵押给别人，且在您使用该房屋的过程中债务到期，那么该房屋应优先实现抵押；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【关键词】 租房装修
租户装修房子 到期后房东不用补偿
晋江林先生：3年前，我在泉州市区租间店面，如今合同到期，我能要求房东支付我装修店面的费用吗？
律师：根据法律规定，除双方当事人另有约定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。所以，你不能要求房东支付或补偿你的装修费用。但你可以拆除店面的装饰装修物，若因拆除造成房屋毁损的，你还应当恢复原状。
【关键词】 二房东
未经原房东同意 转租合同无效
四川人赖先生：去年10月，我在泉州市区向二手房东租间店面，其间租金也是支付给原房东。但前阵子房东突然要我搬走，理由是二手房东出租店面时，未经他的同意，我该怎么办？
律师：根据法律规定，承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租给第三人的，合同无效。但出租人知道，或应当知道承租人转租，却在半年内未提出异议的，其以承租人未经同意为由，请求解除合同或认定转租合同无效，人民法院不予支持。因此，因你转租下店面后，店面租金都是交给原房东的，原房东对转租的事实应当是知情的，他现在再行主张转租无效，不能成立。你可以继续根据租赁合同约定的条件使用店面，直至租赁合同到期。
□友情提醒
这些房子不能出租：
1.未经综合验收的新建房屋是不能出租的。房东或者开发商这样做，不仅违反国家法规，还会对承租方的安全造成威胁。
2.没有产权证的房屋不能出租。产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法律关系，从而没有租赁的法律基础。除了产权证，出租人还要持房产所有证件，及其他有关房地产证件到房地产管理部门办理房屋租赁证件，只有获得租赁证，出租行为才合法，出租手续才完备。
3.产权属于共有的房屋，在共有的人未一致同意出租的情况下，不能出租。即使是大多数共有的人同意，也不能出租，因为，这就会对不同意出租的共有的人造成侵权。
4.已抵押的房屋，在未得到抵押权人同意之前，不得出租。
租赁合同尽量详尽：
吴家洪律师提醒，无论您与房东私交多好，为保障您作为租房人的合法权益，都不能忘了签订租赁合同。租赁合同应尽量详尽，除约定租赁期限、租金外，还要尽量约定其他可能影响租赁的因素，如承租方能否改变房屋使用结构、遇不可抗力造成损失由谁赔偿等。
□征集令
您在日常生活中，是否遇到过法律问题或困扰，又或者是在自己合法权益受到侵害时，不知该如何维权？如果有，请拨打海都热线通968111，向本报“法律百事通”咨询，我们将邀请律师或法律专业人士帮您剖析、解答，为您提供建议，教您如何维权。
