N本报记者 陈冷冷 谢向明 文/图
核心提示 走访泉州已开业的几大文创园，你会发现，运营商在商业配套、管理模式等方面都有着微妙的游移。比如原来文气更重的源和1916正在调高商业配套，而商业味道似乎更浓的领SHOW当下则在考虑如何更好地“以商养文”。泉州文化创意产业园区的发展态势很好，但毕竟尚处于起步阶段，宏观管理能力在思维与实践操作层面都处于上下求索的摸索过程中。文创园介于商业与文化之间，如何合理配置商业配套？如何创建以文化创意为核心的赢利模式？这些问题成为众多运营商思考的焦点。
关键词 商业配套
50%上限之下如何做文章？
在商业配套方面，每一个园区应该根据不同地理位置、不同产业产品进行定位，规避短板，发挥自己的特色和长处，才是硬道理。
规避短板+发挥特色 带动园区人气
源和1916创意产业园运营公司总经理郭劲松告诉记者，最近园区在商业配套方面会有不小的动作。“你看，这里是旧电视机厂，以后我们会在附近设置动态商业街，做一排小木屋，做动态的创意集市，园区也会坚持引进和文化相关的商业配套，保持文化特质……”源和1916最早商业配套占入驻企业的30%左右，近年来随着文化企业的入驻，商业配套占比下降到10%左右，园区稍显安静些，他认为未来的动态商业街将让源和1916释放出更多的亲和力，吸引更多人气。
源和1916在商业配套方面的用心调整并不是个例。认真去了解泉州每个文创园区的规划执行就会发现，商业配套的配比和类型问题，其实是最考验运营商的统筹智慧的焦点问题之一。运营商们普遍认为，泉州文创园区的商业配套不能超过50%，但在这个上限之下如何做文章，是带动园区人气的关键。
领SHOW天地副总经理王志强告诉记者，园区的咖啡酒吧一条街等商业配套占据了园区40%左右，目前已经为园区带来很好的人气和氛围。“对于一个文创园，我觉得人气是非常有必要的，人气代表有更多互动的东西，更多创意的碰撞。而且人气是可以梳理的，比如园区白天是公共休闲办公区，晚上却是个娱乐放松空间，这样园区的影响力就可以达到最大化。”王志强如是说。
不过人气不能代表园区成败，关键是要把特色体现出来。晋江五店市传统街区运营有限公司总经理吴斌指出，在商业配套方面，每一个园区应该根据不同地理位置、不同产业产品进行定位，规避短板，发挥自己的特色和长处，才是硬道理。“比如借着闽南古厝的壳子，我们会设置古香古色的茶馆、室内剧场，还有众多艺术品展厅。在晋江尚没有时尚消费集中地的时候，我们会打造时尚的咖啡酒吧一条街和创意餐饮等。”
空间品位+群体交流 决定人才吸附力
商业配套对于人才的吸附力也起到关键作用。晋江市创意创业创新园（简称三创园）招商部经理陈庆谊告诉记者，该项目总体规划占地3600亩，投资总额150亿元，园区绿化率按规划高达40%，而且还规划了高端专家公寓、酒店、运动休闲会所、红酒会所、咖啡馆等高端休闲商业配套。
“之前有些外地设计企业来晋江考察，他们会提出首先调研晋江第三产业，有没有酒吧、咖啡厅、健身会所等。文创设计人员很多都非常重视生活品质，虽然晋江成熟的产业链和商家对人才具有诱惑力，但是只有很好的商业配套、很好的生活和工作环境才能吸引高端人才在这里扎根。”陈庆谊分析说。
晋江市洪山文化创意产业园区办公室副主任王晓人指出，设计师还非常重视有互相沟通信息灵感的平台，“有些设计师会告诉我在晋江呆半年，回到上海就落伍了。因为晋江原来在设计方面没有形成园区、圈子很小，外在联系也很少。在这方面，要缩小晋江和大城市的差距，只有聚集更多的设计师，让他们在一起有话题的碰撞、灵感的迸发，才不会出现灵感枯竭的现象。”
“纵观国内文创园区的发展，文创产业园区的盈利模式，第一阶段一般以收租金为主，第二阶段是自营的植入，第三阶段则是园区产业链上下游的捆绑上市。”
关键词 赢利模式
打破以租金高低为指标的观念
感性管理+调性营造 炒热租金的艺术
在领SHOW天地，所有商家每个月都有一次碰面会，谈论商家在运作过程中碰到的问题，然后及时给予跟进和回馈。此外，运营公司和园区里的餐饮机构商量，为园区的文创人员提供特价午餐。在很多文创工作者眼里，这样的管理方式是更感性的。
“文创园的管理模式，不能搬用普通房地产的运作模式，只是简单的租赁和物业管理，没有更多的增值配套和附加值。而更应该是一种‘交互式’、‘管家式’的管理。”领SHOW天地副总经理王志强指出。“街区还非常注重氛围的营造，乐其道上的餐饮、服装作坊、手工艺品设计室都会被赋予文艺表情，营造高品质的‘调性’，引领新潮。”
地方炒热了，租金自然会水涨船高。据王志强透露，从2010年开张至今，原来办公区域的租金在40元每平方米左右，现在提升到50元左右。酒吧街已经升到七八十元左右。“我们的模式是‘以商养文’、‘互相调度’，在商业区块获取更大的利润，投入到提升文创的配套服务中去，所以商业配套方面的租金涨得更多，办公区域的租金相对平稳。”王志强解释说。
植入自营+平台运作 多方面设置赢利点
在赢利点方面，吴斌指出，泉州的文创园区大部分首先会在租赁方面赢得回报，然后再结合一点自营，以及一些企业合作。
据吴斌介绍，园区和月季窑的合作关系就不是普通的租赁关系，而是一种共同经营模式，园区参与成交商品的利润分成。此外，在纯自营方面，吴斌认为运营商应该更注重园区长远发展，扶持高端业态。“园区成功与否，不能以赢利租金高不高作为唯一的指标。政府已经承担了基建的经济压力，我们更应该肩负起更多社会责任和社会功能，引领当地的生活方式和生活态度。我们应该从商业的持续力、商业品质来综合判断。我们即将打造的古色古香的室外室内剧场，艺术品展览发布厅等，可能在短期内不能赢利甚至亏本，但是他们提升了园区的品位和吸引力，是园区提精神的亮点，我们认为会带来更长远的回报。”
“纵观国内文创园区的发展，文创产业园区的盈利模式，第一阶段一般以收租金为主，第二阶段是自营的植入，第三阶段则是园区产业链上下游的捆绑上市。”郭劲松告诉记者，源和1916日前正在发起一个“青年创新艺术家发现计划”。“园区通过选拔、培养、指导、考评、包装、推广等一个完整的‘制度链’的方式，致力于对青年艺术家的扶植和培养，同时打造一个艺术家与艺术商品市场共赢的公益平台。做这些事情也许看起来跟所谓的赢利点无关，但实质上，将促进园区文化软实力的塑造。这些人才最终会促进相关产业链上下游企业的聚集，并最终形成产业同盟。运营商的作用可以作为平台的发起者、运营者、整合业务者，参与项目的运作和赢利。”
□观点
区域经济的拉动者
中共鲤城区委常委、统战部长上官春安：文化创意产业对发展区域经济有着极好的拉动作用。首先，不少文创园通过旧厂房改造，实现了腾笼换鸟，引进新业态的同时也带来的不菲的创税，2013年上半年，仅源和1916创税就高达1415.38万元，同时也吸引了厦门当代集团、成都门里集团、铂阳太阳能等一批上市公司入驻。其次，文化创意产业带动了区域传统产业的转型升级。如文创科技、亚伦集团等一批工业企业通过加强创意设计的运作，提升了企业产品的竞争力；再次，发展文化创意产业成为提升城市品位、城市素质，改善城市环境的重要举措。
城市品位的提升者
丰泽区文体局局长洪月辉：泉州的文创园对于打造城市名片和城市品位有很好的作用。泉州是历史文化名城，但此前除了清源山的石刻、石雕，并没有很多活化的东西。锦绣庄文创园通过南音、南少林、南戏等闽南文化的活态展现，让游客和市民可以立体形象地感受闽南文化的精髓，成为展示泉州文化的很好窗口。又比如说领SHOW天地，欧式建筑群、活跃的时尚创意人士，让人可以感受到西欧、香港、台湾文化对泉州文化的冲击，可以很好地展现泉州海纳百川的精神面貌和现代文化。
□手记
如何经营“没有围墙的公园”
走访泉州的文创产业园，感觉和企业、工厂有着明显的区别，那些郁郁葱葱的绿化、时尚的创意办公区、休闲的咖啡吧，都可以让你清晰地玩味一种人文气息和品位格调。有人说，这些环境或时尚或优美的文创园更像是一座座没有围墙的公园，让人不由心生向往。
如何经营好“没有围墙的公园”，的确考验运营者的智慧。在介于商业和文化之间，文创园如何合理规划？如何设置商业配套、为创意人士打造品位空间，吸引更多人气和人才？如何实现更为感性和人性的管理，贴近创意人士的需求，加快相关企业产业链的聚集效应？这些是摆在运营商面前的一道道难题。
一个没有围墙的公园，一种面临考验的新兴文化商业形态，需要实践者的摸索，也需要耐得住寂寞沉淀的心态。
