N本报记者 曾炳光 通讯员 林娟娟 林晓萍 林惠卿 郑秀恋
本报讯 买二手房，看着容易，一手交钱，一手交房。可经历过的人都知道，这里面大有文章。合同怎么签？定金交给谁？一方违约怎么办？卖家非房东怎么办？房子有质量问题怎么办？中介私自提高价钱私吞差价，又该如何维权？
二手房买卖那些事，真的是门大学问，没经验没准备，可能就踏进陷阱了。为此，我们整理了一些市民碰到的问题，请法官和律师一一解答，希望能给您提供点帮助。
解答专家：芗城法院黄志丽法官工作室法官黄志丽、福建衡评律师事务所律师周艳红、云霄法院法官
1 卖方非房东 首付怎么讨
市民蔡先生：经人介绍，我向陈某购买二手房，首付10万元。10天后，我发现陈某并非房东，且房东不想卖房。现在钱拿不回来，怎么办？
黄志丽：陈某的行为涉嫌欺诈，买房者可以报案。如果陈某拒不返还10万元首付款，买房者也可以到法院起诉，法院将支持其讨回首付款的请求。
选购二手房，购买者应认真核实以下几点：
首先，应确认房屋产权真实性，在交付定金之前，要查看产权所有证件，核对房产所有权人的身份证，确认前来洽谈交易的人是否是房屋所有权人。若是，要查清是否还有其他隐名共有权人，共有权人是否同意房屋出售；若不是，要查清其是否有合法的委托手续。
第二，确认房屋是否有权属纠纷，该房产是否有银行抵押或其他抵押、质押、鉴证手续；是否有法院等有权部门查封等未结纠纷情况；是否存在一房多卖情形。
第三，是否有继承或赠与所得，若是，则应当缴纳的个人所得税是否已经缴纳；若未缴纳的，双方应约定由谁负担。
第四，应确认是否为福利分房所得的房改房，此类房屋是否已经缴纳土地转让金；若未缴纳的，双方应约定该部分费用由谁负担。
2 房子转了二手 无法过户想毁约
市民黄先生：去年6月，我向郭女士买房。这是她10多年前向别人买的，未办过户。双方签订合同，约定去年7月前，郭女士要办好过户交房。但后来，郭女士以找不到原房主为由不交房，主张合同无效，我该怎么办？
云霄法院法官：依法成立的合同受法律保护，当事人应按约定履行义务。本案中的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，虽未办理物权转移登记，但不影响合同效力。买方可以提起上诉，请求确认合同有效，法院应支持。卖房者应腾空房屋移交并协助办理产权过户手续。根据合同约定，买房者应支付剩余购房款，并承担相应的办理产权过户费用。
3 中介赚取差价 房东无法讨回
市民胡女士：我要出售一套旧房，找到中介，报价35万元，中介经纪人曾某先支付了15万元现金给我，并出具了一张三个月内归还20万元的欠条，双方办理了一份公证，声明：胡某委托曾某代为办理该房屋的出售、过户、收取购房款等特别的授权。两个月后，我发现新房东已在装修，才知道曾某将该房屋作价42万元售出，并已办理了房屋过户手续。我找到曾某，要求他返还20万元，并将多赚的7万元分给我3.5万元，曾某以手上没钱为由拒绝，还扬言说，上法庭的话，也最多还20万元，其他的我一分也别想拿。
黄志丽：本案中的情况，相当于胡女士把房子卖给中介，中介再卖给第三方，然后由胡女士和第三方签合同。这对胡女士的伤害很大，确实让她无法享受多赚的差价。
中介公司常会利用信息优势，不让买家和卖家接触，自己另行与卖家签订委托协议，或是办理特别授权的公证，这样不止可以防止跳单，而且还能赚取差价。对卖家而言，这样做的风险很大，极有可能会造成中介自行将房屋出售后，连售房款都不交付给卖家的后果，甚至可能一房多卖，导致卖方被起诉惹官司。
4 中介收定金 违约要赔双倍吗
市民庄女士：我通过房屋中介，向高女士买房，谈定55万元。我当场支付2万元定金，由中介收取，并出具一张由其自行填写的收款收据。3天后，我和高女士签合同，约定双方10天后办理过户，我付了剩余的53万元。但是才过7天，我收到中介电话，称高女士反悔不愿卖房，我要求高女士双倍返还定金。她说那2万元是中介收取的，她没收到，不愿双倍返还。我该怎么办呢？
黄志丽：庄女士所说的纠纷，存在以下两个问题：一，中介收取报酬，系居间合同，不应当与房屋买卖合同糅合成一份合同；二，不管是定金、预付款还是订金，该款项应当直接交给卖方，由卖方亲自出具收条交买方收执，而不应当由中介收取并由中介出具收条。
本案中介把预付款或定金自行收取并出具收条，主要原因是中介作为提供居间服务方，担心出现买卖双方避开中介，自行协商的“跳单”行为，导致中介费无法及时兑现。现实中，如果买卖双方为规避该笔劳动报酬而“跳单”，中介公司可以根据居间合同的法律规定起诉买卖方，不应自行收取该笔费用。
本案中，因为卖房者没有收取定金，也不知道定金的存在，因此不用担责，也不用双倍返还定金。但是，中介必须返还私自收取的2万元定金。
5 房子质量差 如何讨公道
市民梁先生：我通过中介购买一套二手楼中楼，并办理完过户手续。我约好装修队去重新装修时，才发现屋顶漏水严重，下水道爆裂，要把这些房屋质量问题进行修理重作，大约需要高达近8万元的费用。我该怎么办呢？
黄志丽：根据消费者权益保护法规定，卖房者有告知义务，不能出售存在瑕疵的房子。但是，购买者失察，也要负一定的责任。本案经调解，解除了购房合同。
购买者在签订购房合同前，对所购房屋要亲自到现场查看，最好有专业人士随行。否则等到交付使用之后，才发现房屋本身存在质量问题，会给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。
【服务提醒】
选购二手房 这些问题要注意
1.不论是预付款或定金、订金，买房者应直接交给卖房者，不需要通过中介。若是交给中介，应当要求卖房者出具收条，或是由卖房者出具一份有收到买房者款项、且同意由中介收执的声明。
2.买卖双方要签订房屋买卖合同，还要和中介签订居间合同的，最好分别签订。
3.不要为了避税而签订所谓的“阴阳合同”。也就是按实际交易金额签订一份合同，而提交给房屋交易登记权属部门的合同，交易金额却比实际低。这可能触及刑法，而且一旦发生纠纷，退款或赔偿金额等都会出现争议。
4.如果交了定金或预付款，且定金不是由卖房者收执的，应约定好一定时间内，买卖双方，或者买卖双方与中介方没有签署正式房屋买卖协议的，定金交给谁，由谁退还。
出售二手房 征收20%个税
周艳红律师介绍，根据目前税收征收办法，房产的个人所得税是根据征税时房屋评估价格而收取的。
今年，“国五条”规定，出售二手房征收20%个税，很多人也在咨询相关问题。其实从2008年开始，漳州就一直是按照20%收取二手房个人所得税，“签订二手房合同时，该方面的税收是不可避免的”。
□征集令
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