N本报记者 郑薇
从今年厦门的商业供求情况分析，和去年同期相比，供应和成交分别同比上涨14.2%和19.4%，一方面预示着商业地产的逐步崛起，另一方面也说明了在住宅市场相对收紧的今天，商业地产一时间成为了开发企业获得市场份额和持续增长的“救命稻草”。本报联手CRIC克而瑞机构，解读2013年1~7月商业地产的供求、成交、价格走势及土地预判等，为您的投资指明方向。
[供求关系]
供过于求态势显著
从供求走势图来看，尽管一季度的供应量偏少，但成交情况始终保持着稳定的态势，对存量的去化起到了积极的作用。进入二季度以来，随着整体市场的好转，多个项目的商铺也逐渐浮出水面，集中爆发的情况使得供应量一度处于高位。虽然住宅市场客户的分流导致部分投资客逐步向商业地产进军，然而面对庞大的供应放量，在市场需求仍处在一个较为有限的范围内，这种放量的局面让后市些许呈现“无力招架”的局面；另一方面，供应的项目大多数是社区型商业，而且岛外的供应明显大于岛内，从投资者的角度来看，岛外的发展尚需假以时日，因此当前的商业市场呈供过于求的态势，买方市场占据一定优势。
[成交行情]
岛外商业遍地开花
从成交量看，除海沧区外，其他各区的商业用房成交量都呈大幅上涨的态势，尤其是同安区和集美区，发展速度迅猛。从市场表面来看，无论岛内还是岛外，商业地产的表现都足以令人欣慰。但是，商业地产的盲目投入，是促进了城市的经济发展，完善了生活配套，还是由于前期定位和业态规划的问题以及后期招商及运营体系的预演不够清晰而埋下了一个大大的隐患，这一切值得我们深思。尤其是岛外，商业地产的遍地开花，一方面为城市发展迎来了新一轮的契机，另一方面也为后市的市场预期种下了一颗值得“猜想”的种子。
[价格走势]
价格呈震荡上行走势
从价格走势来看，1~2月的成交均价明显高于其他月份，其主要原因是岛内成交占比的周期性提升，且岛内产品单价相对较高，在这双重因素的推动助力下，使得成交均价明显处于较高水位。然而随着岛内供应量的减少，存量逐步被消化，占比萎缩；与此同时岛外供应量大幅攀升，两者的挤压造成全市的均价一时无法突破年初的高位。但整体市场仍表现出震荡上行的趋势。
[土地预判]
下半年或将维持现状
对上半年全国火热的土地市场局面，厦门出现了强烈的反差，土地市场依然保持异常的“淡定”，在供应的14幅地块中，成功出让13幅，仅湖里区五缘湾板块的一幅商办用地流拍。在这些地块中可以看出，虽然商住用地出让的幅数少，但是其出让面积大，而纯商业的地块在上半年的供应为零，而且商办用地几乎都是底价成交，溢价率为0。
上半年的土地出让已成定局，而下半年的情况更值得我们期待。进入八月以来，不断有新的土地供应，在这些计划出让的地块中，依旧是以商办用地为主，只有2幅纯商业用地的挂牌。此外，由于商业地产的开发门槛高，对开发商的商业地产开发经验及商家品牌整合能力、运营能力等综合实力有较高的要求。尤其商业地产的运营对商业环境、前期定位及业态规划的考虑，对资金回报周期的把握，运营风险的控制……有着很高的要求。综合以上因素，我们认为下半年的商业土地市场可能会维持在原有的态势。
【机构观点】
社区商业崛起
个性化商业崭露锋芒
尽管当前厦门有61个纯商业的项目以及18个综合体，但是面对同质化严重的商业市场环境和伴随着房地产开发的进程，社区型商业依旧是市场的宠儿，不但可以更好地满足居民的生活需求，而且风险可控性较高。比如泰禾的天街产品、中海寰宇天下的寰宇金街以及IOI棕榈城未来的商业配套等，诸多的项目都昭示着社区型商业的优势。另外风险相对可控的则是个性化的主题型商业，牛庄就是一个典型。传统的商业了无新意，面对时代潮流的不断发展，只有不断创新的产品才能更好地适合社会需求，更好地生存。
商业地产转型
餐饮娱乐业成新宠儿
按照业内流行的说法，大型购物中心产业经营黄金比例是零售∶餐饮∶娱乐=52∶18∶30。比照厦门市场，我们会发现，早前几乎所有购物中心都在零售业的过度竞争中挤压生存空间，而休闲娱乐产业的开发则相对较少。但从当前市场的种种迹象表明，厦门商业地产正有意识地在摆脱零售业的羁绊，通过加大对餐饮娱乐业的引进和投入，实现商业地产的逐步转型，如建发JFC品尚中心，引进了知名的餐饮机构，而名汇广场也更名为环球奥食卡城，可见当百货品牌审美疲劳后，餐饮娱乐项目正成为商业地产新的招财猫。
