9月7日，第五届中国国际地产投资交易会重点配套活动——“城市商业地产差异化运营”沙龙在厦门市国际会展中心举行。图智土地研究中心总经理助理刘斌文在沙龙上称，2016年前后，厦门将有16个新的城市综合体建成投用，未来五年内，厦门综合体总量将突破一千万平方米，规模总量排在国内第一、二名。
但与此同时，厦门常住人口、经济总量仅为青岛、苏州、宁波等其他二线城市的1/3），未来3年内厦门综合体密集入市加上众多开发商仍不断进入或准备进入商业地产的这股热潮，让人不得不开始担忧厦门商业的消化能力。
现状 供应量大 商业尚处于培育期
沙龙会上记者获悉，目前厦门已建城市综合体（均有商业性质）有5个，加上在建的16个城市综合体共达21个、总量达700多万平方米（均有商业性质），再加上未来3~5年待建、计划2018年投入市场的15个项目，将使全市综合体总量高达1000万平方米，市场去化压力大。
从厦门综合体的发展情况来看，尽管已经从岛内市中心向岛外新城扩张，且规模庞大，但仍处于起步阶段。刘斌文指出，综合体已经成为政府供地多样化的新选择和企业规避限购影响的新机会，但其地价保持在较低的合理区间则说明，厦门综合体市场仍处于发展的培育期。而新增综合体的单个规模体量基本在30万平方米以上，分布在岛内核心的地段或岛外的交通枢纽，辐射范围可以分设到泉州、漳州，未来可以辐射到厦漳泉。那么，未来商业地产将如何转型？岛内外定位将如何差异化？
观点 中端主导 高端商业较有可为
世茂股份福建区域营销总监 孙清松
厦门的商业以中端为主，辅以少量的中高端，基于此，世茂股份决定打造厦门顶级商业。在商业地产运营方面，世茂主要分成三大计划保障，首先是建立战略伙伴团队，签订长期租约形式且商户招商不存在问题的主力店或次力店，例如超市。然后以较低的租金，确保零散商户能够维系正常经营，且储备零散商户资源，并与其签订中短期租约形式，快速替换不良的商户。
放缓供应 差异化运营才是出路
图智土地研究中心总经理助理 刘斌文
未来1000万平方米的综合体总量与厦门的城市规模、经济总量、人口数量等指标并不匹配，届时，厦门综合体的市场竞争将开始加剧。在供地规模方面，建议接下来综合体的供应速度适度放缓，确保不过量供应，但也要避免市场每年供应量大幅波动，通过有序的土地供给，实现厦门综合体的可持续发展。
对商业地产建设缺乏经验的开发商，往往会照搬成功运营模式，而不能与当地文化相融合，造成“千城一面”。因此，商业地产差异化发展显得更为重要。功能规划方面，建议开发商多规划持有经营的物业，具有主导功能的物业类型体量占比控制在40%~60%。岛内未来新增综合体应该是以办公、商业、酒店为主体的功能，岛外则更适合开发带有居住、商业为功能的综合体。
