N本报记者 朱远娥 文/图
核心提示 进入“换血”状态的龙海楼市，正在经历大规模的新老盘更替。包括首钢紫云国际、建发美一城、领秀锦江等在售的十几个楼盘，超过一半以上已经销售至尾声。与此同时，新盘项目接替兴起。新老盘更替的市场当中，凭借配套优势，紫云片区集中了众多大盘项目，其中，龙海明发广场、紫云至尊、古龙集团龙海项目等，成为龙海楼市一支新的“生力军”。
片区观察——
大盘崭露头角 紫云片区成新盘集中地
早先受到开发量的限制，龙海楼市一直供不应求。最早开始开发的水晶花园、三远第一城等楼盘，开发量不大，销售情况供不应求。从2011年开始，龙海的房地产规模化市场开始兴起，供应量逐渐放大，到去年达到供应高峰，在售楼盘达到十几个，大盘开始在龙海崭露头角。
“同时放量的新盘达到4个，全部集中在紫云片区。”漳州兆鸿房地产开发有限公司总经理陈天培介绍，今年元旦刚刚开售的紫云至尊，就处在建发、明发两大商业综合体之间，毗邻云都公园、龙海实验幼儿园、龙海二实小等，可以说，这个片区的配套非常完善，商业、公园、学区一应俱全。
新盘集中在紫云片区，成为龙海楼市最大的特点。包括紫云至尊、建发美一城、首钢紫云国际、祥云豪庭等4个新盘，均位于龙海市正在兴起的紫云片区。今年，新的大盘纷纷进驻紫云片区。9月15日，刚刚首次开售的明发商业广场，总建筑面积超过百万平方米。而今年刚刚拿地的厦门古龙集团，新项目同样落户紫云片区。
由于开发量在10万~20万平方米左右，盘量不大，龙海正迎来大规模的新老盘更替。去年开售的首钢紫云国际，销售率达到90%，目前仅剩余少量的单身公寓以及130~200多平方米的楼中楼在售。
步入尾盘的并不只首钢紫云国际一个，建发美一城、祥云豪庭、领秀锦江、钻石水岸名城、东方康桥等楼盘均已经销售至尾声。未来1~2年时间，位于紫云片区的龙海明发广场、紫云至尊、古龙集团龙海项目等，将成为龙海楼市一支新的“生力军”。
房价比肩漳州市区 新地王拉动房价上行
龙海是漳州众多县域板块当中，唯一一个房价比肩漳州市区的区域板块（漳州招商局开发区除外）。早在前两年，龙海锦江道的沿江楼盘售价就曾突破8000元，堪比漳州中心地段的房价。
受到大盘拉动、楼市竞争加剧的影响，去年以来，龙海的新盘售价在5500~8000元/平方米左右。整个龙海楼市的版图当中，主要分为老城片区、紫云片区和山后片区。其中，老城片区毗邻锦江道，拥有稀缺的江景资源，是龙海房价的高地，领秀锦江、锦江明珠等楼盘售价在7000~8000元/平方米左右；紫云片区是新兴的开发热土，大量新盘集中于此，房价栖居第二梯队，龙海明发广场、建发美一城等大盘售价在6000~7000元/平方米；而山后片区海澄方向则为价格洼地，钻石水岸名城、东方康桥等楼盘售价5000多元/平方米左右。
今年6月份，老城区锦江道拍出新地王，楼面地价2757元/㎡，刷新了龙海近3年来的地价成交纪录。由福建中联地产摘得，总成交价格达到6.13亿元。受到新地王的影响，龙海房价在近3个月时间里出现了小幅波动，房价上行6%~10%不等。以单个楼盘为例，今年年初开售的紫云至尊，首期房源销售均价6000元/平方米，目前的销售均价为6600元/平方米。“部分楼盘加价500~700元/平方米，整体上行300~400元/平方米左右。”行业人士告诉记者，新地王的产生抬高了开发商的预期，直接带动了房价的小幅上行。
业界观点——
大商超打破龙海商业格局
明发（龙海）房地产开发有限公司总经理 黄明君
在明发广场进驻之前，龙海的商业格局尚未打破。住宅底商的传统商业模式，已经越来越无法满足人们的消费需求。随着商业地产的进驻，未来3~5年时间内，将彻底改变龙海现有的商业格局。
9月15日，龙海明发广场首期开售，180多套房源，销售去化率达到80%，从中可以看出这个片区商业地产的良好前景。龙海明发广场总建筑面积近百万平方米，其中一期商业面积近30万平方米，计划引进品牌大商超，打造吃喝玩乐购一站式的商业中心，满足消费者越来越多元化的消费体验。与此同时，还规划设置了1000多个停车位，可以满足大量人口的停车需求，在停车位紧缺的背景下，停车位将成为龙海明发的核心优势。
从龙海市目前的城市发展布局来看，做大中心城区值得期待，未来龙海的发展趋势，将以石码为中心，逐渐往紫云片区转移，并逐步向榜山、颜厝方向推进，以尽可能对接圆山组团、龙文区方向，与整个漳州市场融为一体。尽管从目前来看，龙海市已经形成了多个中心格局，角美、漳州开发区、圆山三个区域板块的市场相对独立，但作为龙海市的行政、经济中心，拥有深厚的文化底蕴，龙海市区的区位优势仍具有不可替代的地位。
中心区重新整合前景看好
漳州兆鸿房地产开发有限公司总经理 陈天培
这两年，龙海市区的楼盘竞争日趋激烈。很多人担心龙海的多中心格局，削弱了中心城区的购买力。个人以为这些划分出去的区域，对龙海的经济总量会有影响，但从房地产开发的角度来说，不会有太大影响。由于地缘上的优势，其实原先龙海中心市区对角美、九湖、颜厝、港尾等乡镇的吸附作用就不强，就近买房的观念，驱动购房者在乡镇所在的主城区解决居住问题，现在这样多中心的楼市格局，其实由来已久，并不是这些区域独立出去才出现的。
但机会就在于，作为拥有80万人口的龙海市，在角美、圆山等片区划分出去之后，政府会有更多的精力来重新整合中心城区，重点发展市区配套，反而更有利于凸显中心城区的区位优势，今后中心城区的发展前景会更好。
我在房地产行业将近20年，经历过房地产市场的几度沉浮，个人认为，作为开发企业对产品的把控是最关键的。2011年，我接手紫云至尊，当时龙海市场的开发量正在放大，从差异化竞争的角度出发，我们对紫云至尊做了超前的规划，车位配比达到1∶1，在龙海当时乃至现在都非常超前，户型规划为88~144平方米的两房到三房，属于非投资型的纯居住小区，9栋楼宇安装了30多部电梯，公摊只有17%~18%，总共590套房源，按照当时的规划设想，就是做一个高端品质的楼盘，面向改善型需求的购房群体。
90%以上刚需购房族区位意识强
福建首鑫建设发展有限公司销售总监 江海军
龙海90%以上的购房群体是买房自住，因此购房者的区位意识非常明显。目前，龙海楼盘集中在三个片区，分别是老城区、紫云片区、山后片区，老城区盘量稀缺，主要的供应量集中在紫云片区，而首钢紫云国际就处在新老城接合部的中心地段，2007年拍地时，创下了当年的“地王”纪录，并一度保持到今年才被锦江道以2757元/㎡的楼面地价所刷新，其地段优势可见一斑。
然而紫云国际不过是首钢集团小试牛刀之作，首钢集团进驻龙海的真正“大手笔”，位于龙海隆教畲族乡的首钢·隆教湾，将开发投资近50亿元的旅游地产项目，首钢·隆教湾一期项目占地933亩，建筑总面积约62万平方米，将建设旅游度假主题酒店、酒店式度假公寓、游艇会所和游艇俱乐部、游艇码头、高档住宅。项目已于今年1月份动工开建。
首钢·隆教湾项目的建设将对隆教湾旅游休闲度假区产生强劲的辐射带动作用，为隆教乃至龙海旅游产业的提升注入新的活力，并带动相关产业和当地经济的飞速发展。
