N本报记者 朱远娥 白志强 文/图
转眼进入11月，金九银十收官，20多个楼盘跑马圈地，市场呈现出量价齐涨的态势，这个金九银十成色十足。不过，随着金九银十的收官，漳州楼市将进入新一轮博弈期。行业人士分析认为，年底银行房贷收紧，宏观调控风声再起，这些因素的叠加，将对楼市产生一定影响，预计这一影响将在11月份凸显。
【市场】
20多盘“跑马圈地”
品牌大盘金九银十持续推货，除了融信澜园、信和御龙天下主推住宅外，万达广场、明发广场、中骏蓝湾香郡主推办公、商铺产品，大盘的住宅供应量进入尾盘阶段，中小型楼盘成为“代言”住宅产品的主角。
回顾这个金九银十，9月一开市楼市就铆足了劲。数据显示，9月份新房预售仅2盘，新房预售量不超过200套。新房预售数据在10月份有所上升，近300套房源获批预售，加上700多套车位，共计千余套产品推量入市。金九银十期间，大唐世家、福晟樽品、融信澜园、蓝湾国际等7盘成为推盘主力。
除了获批预售的新房之外，存量房也抓紧在此期间清售余房。7月全市预售面积为年内供应最高点，此后的三个月时间内，以消化批存量房源为主。据不完全统计，整个金九银十期间，在售楼盘达到20多个，近7成以上房源集中在东部。
产品的供应量以中小户型为主，刚需产品成为主要推售房源，其中70~90㎡的两房，110~130㎡的三房，小两房小三房成为市场上最常见的户型产品，部分户型产品有所创新，其中，性价比较高的花园洋房也成卖点。
市场销售量升价涨
“今年这个金九银十，成色比去年足。”不少业内人士认为。今年上半年，市区的销售面积达到50万平方米，而到9月份，销售面积突破150万平方米，整个第三季度的成交量达到100万平方米。在第三季度中，7~8月份为淡季市场，9月楼市才开始发力，特别是中下旬以来，楼市销量开始迅速蹿升。
在此期间跑马圈地的房企，在大获战果的同时，销售市场迎来了今年的第二波量价齐涨。新房供应至国庆达到顶峰，黄金周期间新盘开售声浪此起彼伏。受到今年“新地王”的影响，市场恐慌性购房的苗头显现，开发商调整价格策略，东部板块楼盘明显提价，市场整体提价的呼声抬高，单个楼盘的每平方米提价的幅度在200~500多元不等。
其中，提价最高的板块位于今年“新地王”出现的蓝田开发区板块，从价值洼地一跃而成为“明星”板块，新盘开售的预售均价迅速蹿升至6字头。整个东部市场闻风而动，新盘定价普遍高于预期，跟风的房企将逐步增多。与此同时，优惠折扣回收。市场提价过后，出现过短期的价格抗性，至10月中旬，销售量继续回调，提价最终被市场接受，市场整体呈现量升价涨格局。
【分析】
三大因素助力楼市旺季
分析今年金九银十市场，相较去年成色较足。数据显示，2012年漳州金九银十的成交面积约为27万m2。今年金九银十的成交量约增加了一倍以上，市场成交价格已经进军7字头。继今年第二季度的楼市爆发期过后，金九银十成迎来今年楼市的第二个量价齐涨的高峰时段。
分析原因，一是刚需释放。从金九银十市场的供应主力不难看出，刚性需求还是市场的主要诉求。刚需楼盘在此轮“跑马圈地”当中，均取得不错的销售业绩，甚至提前完成年度目标。集中的刚需房源户型，丰富的户型选择，成为促动购房者积极入市的一大原因，在本土购买力达到7成以上比例的漳州市场，庞大的刚性需求及改善型需求，成为金九银十的主要推动因素。
其次，土地市场成为不折不扣的爆发点。9月中下旬的土地拍卖行情，点燃了整个金九银十的阵地。2013年度漳州土地招拍挂，共推出10宗用地，其中2宗网络地块拍出年度“新地王”，蓝田开发区内拍得楼面地价2572.81元/㎡，创下了该片区土地价格的新高。土地市场的风向作用很快崭露头角。国庆前后，市区新盘蜂拥入市，价格市场提价声浪此起彼伏。原属价格洼地的蓝田开发区，成为价值上升最快的板块，单盘预售价格最高提高13%。
除了上述两大内在因素之外，楼市迎来旺季与外在环境也关联紧密。全国大环境市场下，调控政策的“真空期”，成为助长金九银十成色的有力推手。与去年调控不断加码的市场相比，今年开春的“新国五条”过后，市场一路向前狂奔，至金九银十市场热度达到鼎盛。
【预测】
供求双方将进入新一轮博弈
10月中下旬以来，全国各大城市楼市进入政策“窗口”期，高烧下的市场开始有所降温。开发商放慢提价的脚步，部分项目新品即将面世的开发商明确表示，定价会更为谨慎，11月价格市场保持平稳的可能性较大。
业内人士预计后期开发企业为了完成年度业绩目标及回笼资金需要，供应量仍会有所增加。而由于银行额度紧张对于市场的影响也只是暂时性的，预计后期市场会平稳回升。
目前，嗅觉敏锐的各大房企，已经加快推货速度，本月底至下月初，还将有近千套房源投入市场，集中供应的区域板块仍大量集中在东部。从本月初开始，各大盘的开售计划相继提前，融信澜园、万达学府金街、明发商业广场等楼盘仍在持续不间断供货。至明年1月，市场的新盘量将陆续增加，东部多个新盘国贸润园、禹州地产、恒丰城市广场、港城御龙湾等全新盘项目，有望在明年初面世。
在市场需求方面，尽管刚需和改善性需求仍有强大的市场后盾，但经过此前大举去化的需求市场，购买力持续“透支”，可能在未来一段时间内，需求量难以和庞大的供应量相匹配。业内人士预测，如果没有大的政策异动，楼市成交将进一步呈现降温状态，供过于求的市场态势，将促使开发商之间通过竞争夺取市场。
