N本报记者 朱远娥
南漳州的云霄，是具有千年文化的“开漳圣地”。然而，楼市起步较晚，2011年海峡都市报旗下海祥地产率先摘地，随后建发、宝龙等大盘不断涌进，云霄规模化的地产开发效应便由此开始。
时隔两年之后，这些外来房企进入了实质性竞争阶段。在刚过去的10月份，包括海祥地产、宝龙将军一号、建发半山御园等外来房企，均在这一期间大举推量入市，云霄楼市悄然上演激烈楼市之争。
群雄逐鹿
楼市竞争日趋激烈
10月26日，海祥·帝景湾一期首次开盘，凭借学区与江景双卖点，受到购房者追捧。据了解，该项目推出118套江景房，户型面积涵盖33~138㎡，开盘当天2个小时内热销80%，在云霄当地引起热烈反响。
而值得关注的是，“晚间开盘”模式成为此次开盘的一大亮点。不仅贴近了当地居民的生活习惯，同时在营销手法所采用的“因地制宜”，更让不少同行叹服“很接地气”。在此之前，也有外来同行选择在白天开盘，开发商也试图引导购房者接受外来城市的开盘模式。
在“适应”还是“改变”之间，开发商各有路数。与其他地区相比，这也不过是非常小的细节，可以忽略不计，甚至根本不会有人提起。但对于云霄楼市的现状而言，这一细节的背后，正好折射出市场竞争的激烈程度，一言以蔽之，可谓“得客户心者得天下”。
另一外来品牌大盘项目——宝龙将军一号也在国庆节期间推出首期住宅产品，宝龙置业营销总监范梦坚告诉记者，云霄市场是一个以刚需为主，改善、投资为辅的市场。存量土地在70万平方米左右，加上待面市的房源，预计存量达到百万平方米。以云霄市场每年千套消化，去化面积仅为10万平方米左右，供应量过剩是显而易见。
“这就对开发商产品的定位是否准确，所针对的目标客群是否明晰，提出了很大的挑战。”范梦坚认为，能够提供有足够附加值的楼盘，才能博取原本就有限的市场购买力。而附加值不但需要大笔投入，而且也需要市场接受的过程，这就意味着只有企业实力足够雄厚，才能够支撑起这一市场需求。
产品细分
项目配套或成大卖点
云霄楼市在起步发展的同时，背后却有几分“蹒跚”。近几年来，在经历产业结构调整“阵痛”之后，云霄楼市的发展后劲不足，是造成市场竞争趋于“白热化”的主要原因。
单一卖房子的时代，在两年以前的云霄非常普遍，且买卖的房源以自建房居多。但在外来房企的开发更替下，这个时代即将画上句号。“追求更好品质的生活环境，是人的消费需求使然。从空白起步，这也是云霄房地产市场的机会所在。”在海祥·帝景湾销售经理张诗荣看来，尽管目前市场的竞争激烈，但只要有好的配套，就能够从中脱颖而出。
“商住楼进行整体开发，会有很好的小区环境和物业服务，户型之间动静结合，正在被越来越多的人接受，人们的居住观念已经发生前所未有的变化。”在云霄房地产规模化开发起步之后，购房者对于产品的区位、户型和周边的配套有更多的要求，云霄楼市也自然而然地进入市场细分，拥有优质配套的楼盘更容易脱颖而出。
非但住宅如此，商业地产的开发，也将配套作为卖点。云霄的首个城市综合体项目——翔球广场，是一个集住宅、办公、SOHO、公寓式酒店以及商业为一体的城市综合体项目。翔球集团总经理沈志雄介绍，云霄房地产的规模化起步，商业地产仍是空白，对于翔球广场来说是一个很好的机会。28万平方米的翔球广场，开发商承诺自持一半以上物业，将建成一个集购物体验和享受生活品质为一体的主题商业市场。
【业界访谈】
重新创造城市内生动力
宝龙将军一号营销总监 范梦坚
作为商业地产排名靠前的宝龙置业，旗下宝龙将军一号，位于云霄县城未来的行政中心区域板块，总建筑面积约11万平方米，以住宅产品为主，周边毗邻新县政府、新公安局、图书馆、博物馆、体育馆、行政中心等配套。目前已经开售首期住宅产品，户型面积88㎡~128㎡。
高端产品在云霄还是有市场的，这需要开发商提供足够的附加值，才能博取原本就有限的市场购买力。宝龙将军一号的酒店、别墅商业体所要开辟的就是这样的市场。附加值不但需要大笔投入，而且也需要市场接受的过程，这就意味着只有企业实力足够雄厚，才能够支撑起这一市场需求。
资金和人是制约房地产发展的两大核心要求。政府要通过改变这座城市的发展定位，来找到城市发展的内生动力，最终能够创新性地改造这个城市。从长远来看，云霄市场的外来人口较少，是一个以内生市场为主的城市。今后几年也仍将维持这样的格局。厦深高铁的开通，能够带来一定的利好，“但短期内不能有太大的奢望。交通的便利只是房地产市场发展的一个外力作用，要实现楼市的长足发展，倚靠的还是城市的内生动力。”
自持物业比例将超过50%
漳州翔球置业总经理 沈志雄
翔球广场项目所在地紧邻324国道与江滨路，辐射云霄、诏安、东山三地。从漳州往南，这里市场尚属空白阶段，因此翔球广场作为首个大型城市综合体项目，将改变云霄没有大卖场的现状。
与其他地区相比，云霄房地产起步较晚，商业地产仍是空白，而这对于翔球广场来说，则是一个很好的机会。为培育大型专业化市场的目标，我们将实行统一招商、统一运营、统一服务、一站式购物，形成规模优势、专业化经营，提高家居家纺和建材市场综合竞争力。翔球广场拥有玉鹭品牌的家居家纺的产业链，能够利用自身的这一优势资源，打造家居家纺的商业旗舰。
开发商承诺自持一半以上物业，总建筑面积28万m2，住宅约5万平方米，以商业为主，集办公、SOHO、酒店、建材家居、大MALL为一体，将建成一个集购物体验和享受生活品质为一体的主题商业市场。
目前，翔球家居广场、达芙妮、山东黄金、瑞蚨珠宝、罗西尼表业、百菲表业、大脚丫足浴城、欧米、ZIPPO、新豪景KTV、阳光妆品、欢乐岛儿童乐园等知名品牌已经签约进驻翔球广场，九牧、蒙娜丽莎、中宇、马可波罗、惠达、TOTO等众多建材家居品牌明确了入驻意向。该项目预计明年9月份开业。
以品质撬动市场
海祥·帝景湾销售经理 张诗荣
云霄的房地产市场尽管刚刚起步，但竞争用“逐鹿”来形容再贴切不过。张诗荣告诉记者，一直以来，云霄的经济发展仍缺乏主要的产业支撑。事实上，通过早期的工业发展，云霄积累了一部分原始资金，但资金的外流倾向比较严重，往厦门、广州一带是云霄财富阶层靠拢的主要方向，导致高端客户分流。在张诗荣看来，城市就这么大，人口就这么多，购买力有限，买了你的，就基本上不会再考虑买我的。对有限客源的争夺，更要拼各自的产品优势。
海祥·帝景湾首次开盘，之所以能够取得好的销售业绩，社区配套起到重要作用。据了解，海祥·帝景湾位于云霄县毗邻漳江桥头，地块东南朝向，直面云霄县“母亲河”，是云霄真正意义上的首个江景房项目；其所在区位同时还划片云霄实验小学。江景+学区的双重优势，使得海祥·帝景湾一面市，就受到市民的争相追捧。此次热销的帝景湾一期，主打两房和三房产品，性价比很高，最高赠送面积达到23平方米，相当于赠送了一个房间的面积。该项目云集了多项稀缺资源，成为云霄购房首选项目。
