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第XZC02版:漳州房产/访谈

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2013年11月1日
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□地产会客厅
云霄楼市上演“逐鹿之争”

多个实力房企角逐云霄楼市

范梦坚

沈志雄

张诗荣

N本报记者 朱远娥

南漳州的云霄,是具有千年文化的“开漳圣地”。然而,楼市起步较晚,2011年海峡都市报旗下海祥地产率先摘地,随后建发、宝龙等大盘不断涌进,云霄规模化的地产开发效应便由此开始。

时隔两年之后,这些外来房企进入了实质性竞争阶段。在刚过去的10月份,包括海祥地产、宝龙将军一号、建发半山御园等外来房企,均在这一期间大举推量入市,云霄楼市悄然上演激烈楼市之争。

群雄逐鹿

楼市竞争日趋激烈

10月26日,海祥·帝景湾一期首次开盘,凭借学区与江景双卖点,受到购房者追捧。据了解,该项目推出118套江景房,户型面积涵盖33~138㎡,开盘当天2个小时内热销80%,在云霄当地引起热烈反响。

而值得关注的是,“晚间开盘”模式成为此次开盘的一大亮点。不仅贴近了当地居民的生活习惯,同时在营销手法所采用的“因地制宜”,更让不少同行叹服“很接地气”。在此之前,也有外来同行选择在白天开盘,开发商也试图引导购房者接受外来城市的开盘模式。

在“适应”还是“改变”之间,开发商各有路数。与其他地区相比,这也不过是非常小的细节,可以忽略不计,甚至根本不会有人提起。但对于云霄楼市的现状而言,这一细节的背后,正好折射出市场竞争的激烈程度,一言以蔽之,可谓“得客户心者得天下”。

另一外来品牌大盘项目——宝龙将军一号也在国庆节期间推出首期住宅产品,宝龙置业营销总监范梦坚告诉记者,云霄市场是一个以刚需为主,改善、投资为辅的市场。存量土地在70万平方米左右,加上待面市的房源,预计存量达到百万平方米。以云霄市场每年千套消化,去化面积仅为10万平方米左右,供应量过剩是显而易见。

“这就对开发商产品的定位是否准确,所针对的目标客群是否明晰,提出了很大的挑战。”范梦坚认为,能够提供有足够附加值的楼盘,才能博取原本就有限的市场购买力。而附加值不但需要大笔投入,而且也需要市场接受的过程,这就意味着只有企业实力足够雄厚,才能够支撑起这一市场需求。

产品细分

项目配套或成大卖点

云霄楼市在起步发展的同时,背后却有几分“蹒跚”。近几年来,在经历产业结构调整“阵痛”之后,云霄楼市的发展后劲不足,是造成市场竞争趋于“白热化”的主要原因。

单一卖房子的时代,在两年以前的云霄非常普遍,且买卖的房源以自建房居多。但在外来房企的开发更替下,这个时代即将画上句号。“追求更好品质的生活环境,是人的消费需求使然。从空白起步,这也是云霄房地产市场的机会所在。”在海祥·帝景湾销售经理张诗荣看来,尽管目前市场的竞争激烈,但只要有好的配套,就能够从中脱颖而出。

“商住楼进行整体开发,会有很好的小区环境和物业服务,户型之间动静结合,正在被越来越多的人接受,人们的居住观念已经发生前所未有的变化。”在云霄房地产规模化开发起步之后,购房者对于产品的区位、户型和周边的配套有更多的要求,云霄楼市也自然而然地进入市场细分,拥有优质配套的楼盘更容易脱颖而出。

非但住宅如此,商业地产的开发,也将配套作为卖点。云霄的首个城市综合体项目——翔球广场,是一个集住宅、办公、SOHO、公寓式酒店以及商业为一体的城市综合体项目。翔球集团总经理沈志雄介绍,云霄房地产的规模化起步,商业地产仍是空白,对于翔球广场来说是一个很好的机会。28万平方米的翔球广场,开发商承诺自持一半以上物业,将建成一个集购物体验和享受生活品质为一体的主题商业市场。

【业界访谈】

重新创造城市内生动力

宝龙将军一号营销总监 范梦坚

作为商业地产排名靠前的宝龙置业,旗下宝龙将军一号,位于云霄县城未来的行政中心区域板块,总建筑面积约11万平方米,以住宅产品为主,周边毗邻新县政府、新公安局、图书馆、博物馆、体育馆、行政中心等配套。目前已经开售首期住宅产品,户型面积88㎡~128㎡。

高端产品在云霄还是有市场的,这需要开发商提供足够的附加值,才能博取原本就有限的市场购买力。宝龙将军一号的酒店、别墅商业体所要开辟的就是这样的市场。附加值不但需要大笔投入,而且也需要市场接受的过程,这就意味着只有企业实力足够雄厚,才能够支撑起这一市场需求。

资金和人是制约房地产发展的两大核心要求。政府要通过改变这座城市的发展定位,来找到城市发展的内生动力,最终能够创新性地改造这个城市。从长远来看,云霄市场的外来人口较少,是一个以内生市场为主的城市。今后几年也仍将维持这样的格局。厦深高铁的开通,能够带来一定的利好,“但短期内不能有太大的奢望。交通的便利只是房地产市场发展的一个外力作用,要实现楼市的长足发展,倚靠的还是城市的内生动力。”

自持物业比例将超过50%

漳州翔球置业总经理 沈志雄

翔球广场项目所在地紧邻324国道与江滨路,辐射云霄、诏安、东山三地。从漳州往南,这里市场尚属空白阶段,因此翔球广场作为首个大型城市综合体项目,将改变云霄没有大卖场的现状。

与其他地区相比,云霄房地产起步较晚,商业地产仍是空白,而这对于翔球广场来说,则是一个很好的机会。为培育大型专业化市场的目标,我们将实行统一招商、统一运营、统一服务、一站式购物,形成规模优势、专业化经营,提高家居家纺和建材市场综合竞争力。翔球广场拥有玉鹭品牌的家居家纺的产业链,能够利用自身的这一优势资源,打造家居家纺的商业旗舰。

开发商承诺自持一半以上物业,总建筑面积28万m2,住宅约5万平方米,以商业为主,集办公、SOHO、酒店、建材家居、大MALL为一体,将建成一个集购物体验和享受生活品质为一体的主题商业市场。

目前,翔球家居广场、达芙妮、山东黄金、瑞蚨珠宝、罗西尼表业、百菲表业、大脚丫足浴城、欧米、ZIPPO、新豪景KTV、阳光妆品、欢乐岛儿童乐园等知名品牌已经签约进驻翔球广场,九牧、蒙娜丽莎、中宇、马可波罗、惠达、TOTO等众多建材家居品牌明确了入驻意向。该项目预计明年9月份开业。

以品质撬动市场

海祥·帝景湾销售经理 张诗荣

云霄的房地产市场尽管刚刚起步,但竞争用“逐鹿”来形容再贴切不过。张诗荣告诉记者,一直以来,云霄的经济发展仍缺乏主要的产业支撑。事实上,通过早期的工业发展,云霄积累了一部分原始资金,但资金的外流倾向比较严重,往厦门、广州一带是云霄财富阶层靠拢的主要方向,导致高端客户分流。在张诗荣看来,城市就这么大,人口就这么多,购买力有限,买了你的,就基本上不会再考虑买我的。对有限客源的争夺,更要拼各自的产品优势。

海祥·帝景湾首次开盘,之所以能够取得好的销售业绩,社区配套起到重要作用。据了解,海祥·帝景湾位于云霄县毗邻漳江桥头,地块东南朝向,直面云霄县“母亲河”,是云霄真正意义上的首个江景房项目;其所在区位同时还划片云霄实验小学。江景+学区的双重优势,使得海祥·帝景湾一面市,就受到市民的争相追捧。此次热销的帝景湾一期,主打两房和三房产品,性价比很高,最高赠送面积达到23平方米,相当于赠送了一个房间的面积。该项目云集了多项稀缺资源,成为云霄购房首选项目。