N本报记者 朱远娥 文/图
核心提示
南靖下半年的房源供应量达到2000多套，11月在售楼盘存量仍有20多个，相当于漳州市区的开发规模。由于价格和开发水平性价比的优势相当显著，南靖的自住市场形成了较为平稳的楼市生态，房价维持在3字头左右，在漳州各大县域板块当中，形成拥有低房价却有高品质的宜居版图。
城市打造山水生态名城
今年9月份，南靖县城市总体规划修编（2012-2030）通过漳州市政府批复，南靖将突出“土楼”与“生态”两大品牌，将县城功能定位为福建土楼文化旅游服务基地，自然山水生态名城。
根据南靖新一轮城市发展轮廓，将确立“一城三区”的带状城市格局，“三区”指“一主两副”三个城区，南靖县城包括主城区、环县城项目区和火车站项目区，通过拉伸城市框架，将实施东扩战略，形成从单一组团到多组团协调共生的城市发展格局。
对于南靖打造山水生态名城的城市定位，南靖大部分楼市行业人士表示，南靖的宜居氛围有目共睹，但实现生态名城的发展目标，需要有一个较长的时间过程。湖滨名城营销总监王仲叔认为，南靖拥有良好的生态环境，生态宜居环境，是南靖楼盘的一大卖点，这一卖点能够增加一部分大城市逃离族，但这需要南靖在各项城市配套上能够跟得上。
目前，南靖在售楼盘20多个，今年上半年南靖楼盘推量较小，集中的开盘出现在金九银十，包括恒诚御琚、兰水御景、荆水首府等楼盘均在下半年推出，全县迎来2000套左右的房源入市，入市的城东新天地、凯晟公园1号等新盘项目，平均售价高出周边楼盘200~300元左右。
生态环境吸引周边县城客群
从2010年起，南靖楼市的放量已经持续了较长一段时间，并呈现逐步升级的趋势。目前，南靖县域的存量房达到百万平方米以上，加上靖城、金山等镇一级市场的储备，南靖的买房时代仍在延续。
不过，南靖县城置业客群正在发生的一个明显变化，是平和来南靖买房的客群增多了。利南集团世纪豪庭营销总监谢进福告诉记者，在世纪豪庭的购买人群当中，平和的客群有60~70户。平和人到南靖买房的主要原因，一方面由于平和的生态环境不如南靖，另一方面也因为南靖的房价较低的缘故。
湖滨名城营销总监王仲叔认为，这一趋势目前来看，并不是特别显著。平和人到南靖置业，更多缘于地缘和血缘关系，这种情况很难以说明今后会有大量的平和人到南靖买房。
南靖楼市的主要消费客群仍以本土为主。迫于激烈的市场竞争，房企不得不在产品上下工夫，与此同时，在价格上仍保持平价。尽管由于价格较低，但南靖的开发品质却一点也不逊色于其他地区。
在城东新天地营销总监贾寅看来，受到置业观念等因素的影响，南靖目前的整体开发水平，还处在市场发育成长阶期，楼市之间的定位层级还未拉开，距离成熟阶段还有一定的距离。
市场成熟度影响开发进程
目前，南靖县城拥有20多个在售楼盘，开发体量与市一级市场相当，但居民对居住环境的接受程度还处在初步意识阶段。受到当地置业观念的影响，多数楼盘入乡随俗，开发水平拉开的层差也不是太大。
从根本上来说，房企的开发水平影响市场，但市场的成熟度反过来决定开发进程，相互之间是一个相辅相成的作用。南靖目前的整体开发水平，正处在市场发育成长阶期，距离成熟阶段还有一定的距离，当楼市的接受水平还处在小学阶段的时候，你不能给它上大学的课程，市场需要一个逐渐进化提升的过程。
因此，开发商对市场的试探和引导，遵循南靖的市场发展规律。2010年拿地的城东新天地，由福建闽能集团旗下的地产公司投资开发，在整体定位、建筑细节、物业管理等各个方面，打造与厦门居住相当的居住品质，小区内采用围合式布局，车位配比接近1：1，地下车位留有通风采光井，并由地下停车场直通入户大堂，开发理念相对超前，尽管定位厦门品质，但还在卖南靖的价格，以此谋求与当地楼盘的差异化竞争，并逐步引导市场接受改善型的楼盘定位。
营销立足本土“接地气”
南靖的购买力主要来源于本地，客群主要来源于南靖乡镇和县城，外来人口不多，本土化是南靖楼盘的一个主要特点。南靖拥有良好的生态环境，正在打造自然山水生态名城，生态宜居环境，是南靖楼盘的一大卖点。
立足本土化，南靖楼盘的营销模式也要“接地气”。总建30多万m2的湖滨名城，堪称南靖的大盘，2010年开盘至今，营销注重走本土路线，主要是免费派车接送小学生、业主联谊会等公益活动，营销服务更贴近当地居民的需要。
目前，南靖主打的土楼+生态两大品牌战略，打造生态旅游城市的定位，对楼市的影响还比较有限，楼市的发展关键还是要看城市产业和配套发展进程，未来旅游城市带动的产业链，或将带动一部分就业人口，增加南靖的城市吸引力。未来，主打生态的旅游卫星城市，将吸引一部分城市“逃离族”。随着同城化交通环境的改善，南靖有望以旅游度假城市的定位，打造厦门的生态“卫星城”，带动更多城际旅游客群。
区域发展处价格洼地
南靖县城人口3万~6万多，南靖特殊的地理区位，主导产业以农业和旅游业为主，城市发展的速度较慢。目前楼市的供应存量接近百万平方米，大规模的开发加上有限的人口，使得南靖成为漳州全市两区八县当中，价格最低的县城之一，目前销售均价在3700元左右。正因为房价水平较低，投资型住宅少，楼市以刚需和改善型居住为主，支撑起南靖非常宜居的生活氛围。
房地产的开发离不开产业和人口，作为内销型的城市，南靖以农业和度假产业为主，居民的购买力仍相对有限。楼市供大于求的市场格局当中，形成了买房市场。由于是买方市场，居民的购房理念还处在培育发展阶段，开发商对市场的引导，更需要贴近当地居民的需求。
世纪豪庭总建筑面积接近20万m2，2010年开售至今销售过半。算是抢到了南靖楼市作为改善性置业的销售周期，随着这一周期逐渐饱和，加上有增无减的开发量，目前整体市场的销售速度均有所放缓。
