N本报记者 林桂平 谢佳锦 文/图
近期，泉州市规划局组织召开的《泉州市城镇化近期发展规划》讨论会引起了房地产行业的热切关注。在此次会议上，初步制定了城镇化三年行动计划，提出至2017年，泉州环湾核心区的204个村庄或将着手政治改造，晋江、石狮拟试点“全域城市化改革”。泉州、晋江、石狮三大中心城区构成的环湾核心区或将形成特大城市。
众所周知，近几年，随着众多品牌房企的进驻，泉州、晋江、石狮三大中心城区的楼市开发不断升级。晋石拟试点“全域城市化改革”、泉晋石或将形成特大城市，是否会改变泉州的楼市格局？本期的海都地产会客厅，将对这一热点话题展开探讨。
晋石板块
或将发生量变
精彩观点：晋江、石狮拟试点“全域城市化改革”将使这两大板块迎来量变，带动销量、市场需求量以及开发量的进一步提升
从东海、城东—洛江、桥南等板块的开发日渐成熟，到如今晋江、石狮拟试点“全域城市化改革”，泉州的城市版图已经在不断扩大。随着路网、桥梁的陆续建成连接，泉州、晋江、石狮三大中心城区的距离在不断被拉近。
我认为，晋江、石狮拟试点“全域城市化改革”将使这两大板块迎来量变，带动销量、市场需求量以及开发量的进一步提升。三大中心城区的定位，城市化的深入，将使得晋江、石狮的楼市被更多的市民所接受，带动新一波的置业热潮。同时，产业的提升、特大城市的形成，将带来更多的流动人口，这也将进一步拉动这两大板块的市场需求。从开发方面来说，这一试点工作一旦展开，晋江、石狮的许多地块将被重新定义，有些地块以前可能不适宜开发，但是经过城镇化后，开发商对地块的选择会发生变化。原来不被看好的地块，可能因为路网的改变，大家对其预期也会改变。所以，在新的市场需求的拉动下，这两个板块的楼市开发将迎来量的提升。
楼市需求
将受城市配套驱动
精彩观点：接下来的市场需求会呈现分散化的趋势，将考验几大中心城区的综合配套实力
泉州的不少地方已经出现城镇化发展的特点，例如晋江、石狮等地的一些乡镇已经出现“城中村”、“园中村”等现象。但是，可以看到，由于缺乏统一规划，站位起点不高，不少乡镇或县城只有城市的外形没有城市的精神。晋江、石狮拟试点“全域城市化改革”，这将是一个趋势，通过城市群的扩大，连成片进行城市化开发。如果能够统一协调规划，实现全域城市化，以成片区的城市群开发，实现全域城市化，将有助于提升整个城市的形象及品位，吸引大量的置业人群。
不过，晋江、石狮目前大盘林立，在城镇化的过程中，楼市潜藏着不小的风险。在地产开发商在晋江、石狮跑马圈地的时候，市场需求在哪里？外来的需求是否会过去？这是市场能否良性发展的关键所在。结合城市化发展理论来看，接下来的市场需求会呈现分散化的趋势，将考验几大中心城区的综合配套实力。接下来，会呈现出不均衡的扩散模式，综合配套好的中心区，将成为人口快速集中的地方，配套不好的地方，人口可能会被流失。三大中心城区，谁的配套最高端、城市的形象环境最好，谁就有最强大的吸附能力，人流、物流、居住就会向这个地方聚集。所以，晋江、石狮楼市要进一步发展，城市的形象、功能要提升，才会逐步改变人们的置业观念。而大手笔的城市建设还需要一个时间过程，效果在未来很长一段时间才会显现。
品质提升
楼市或面临洗牌
精彩观点：一线房企先进理念的冲击，会使得一部分中小房企面临重新洗牌
今年以来，全国一线品牌开发商蜂拥在泉州拿地开发，特别是在晋江、石狮等大泉州县市域的抢夺越发激烈，可以说，本土房企目前受到的冲击已随着品牌开发商的陆续开盘而越发明显。
而如今可以看到的是，新规划对于泉州楼市的影响也是显而易见的。特别是本土开发商所面临的困局将更加明显，品牌影响力的不足，品质打造的不够深入，一线房企先进理念的冲击，都会使得一部分中小房企面临重新洗牌。不过，这对于泉州楼市是好事，因为即使泉晋石三个地区连成特大城市，那么，也会因为这段时间的重新洗牌而使泉州楼市迎来真正意义上的品质提升时代，也能大大提升泉州人的居住生活品质。
此外，目前全域楼市走向尚未定格，也就是说，泉州，包括晋江、石狮等区域楼市的价格还尚未成定局，日后的升值潜力仍然不可估量，这也是吸引国内一线开发商蜂拥而至的最根本原因。
全域城市化
势在必行
精彩观点：晋江、石狮拟试点“全域城市化改革”，再一次打破了泉晋石的区域界限
在近期泉州各区域城镇化问题上，《泉州市城镇化近期发展规划》讨论会初步制定了城镇化三年行动计划，规划范围涵盖泉州市域，包括下辖鲤城区、丰泽区、洛江区、泉港区、石狮市、晋江市、南安市和惠安、永春、德化、安溪等四区三市五县。这个全域城市化的发展规划，不仅能使得泉州形成特大城市，特别对于泉州中心城区、晋江中心城区和石狮中心城区来说，这三地与泉州市区的距离最近，对于其楼市快速发展，有着特殊的意义。
姜副总还提道，目前晋江与石狮的项目推盘量都很大，已经远远超出了其本地可承受的去化能力，而拟为试点的晋石两个区域，如果与泉州市区形成了特大城市，那么以后晋江石狮的房源都会是属于泉州的户口，这样再一次打破了泉晋石的区域界限，也会促使泉州人到晋江和石狮买房的概率增高，这样也有利于这两个地区楼市的进一步去化。
不过，全域城市化虽然已进入三年的行动计划，但是以泉州、晋江、石狮三个地区来说，区域之间的界限比较明显，要真正打破，需要一段漫长的时间。但是，可以看到的是，对于楼市来说，未来的五年内，高速发展势在必行。
中心城区
文化价值有待挖掘
精彩观点：在多中心的城市发展格局中，泉州市中心的文化内涵及吸附能力需增强
泉州的城市发展，需避免城市的同质化，凸显泉州的文化积淀。未来，在多中心的城市发展格局中，泉州市中心的文化内涵及吸附能力需增强。城市中心区人口密集，商贸、物流、文化的发展才能跟上城市化的发展。把泉州中心城区的品牌形象提升，充分挖掘历史文化及旅游文化内涵，打造更宜居宜业的城市环境，有助于泉州在城市化发展过程中走出差异化。
晋江、石狮城市繁华，产业聚集，泉州市中心沉淀着丰富的历史文化，三个中心城区应该有不同的城市化发展定位。晋江、石狮发展产业，发挥各自的产业效益，泉州要挖掘历史文化内涵，形成城市向心力。目前，不少泉州的人口跑到厦门等地置业，一些企业的总部外迁，这都对城市环境提出了更高的要求。作为东亚文化之都，随着泉州城市化发展的进一步深入，城市形象及环境的提升，将使得这个城市能更好地留住人才，留住置业人群，吸引企业总部回迁，从而带动住宅地产及商业地产的新一轮发展。
