N本报记者 郑薇 魏暾 文/图
2013年，厦门土地市场最大的特点当属“地王”频出，岛外的地王也多数是在今年产生。进入2014年，这些地王们也要开始变身了，到底会规划成什么类型的产品，定价又将如何，都备受市场关注。2014年元旦，泰禾集团豪掷40.52亿元摘得的海沧地王，正式宣告入市，取名为“泰禾·厦门院子”，并于1月7日在凯宾斯基举办新闻发布会，成为新年首个变身的地王。而地王的变身能否赢得市场认可还有很长的路要走。
那么，这些“地王们”该如何完美变身，前期拿地分析、产品规划定位以及开发商品牌号召力等因素该如何融为一体，才能成就购房者追捧的“明星楼盘”？
好地段
含着金钥匙出生
“这块地我们跟踪研究好久了，不是一天做出的决定，拿的价格也是在预期之内。”对于拿“地王”的开发商，都是深思熟虑的，因此地王不是一蹴而就的。然而，之所以愿意高价去拿下这样的地块，那么地块本身一定有它独特的优势所在。
“回顾这几年厦门诞生的地王，且后市卖得好的，都绕不开一个前提，就是核心资源。”知名地产评论人程凌虚说，这里所说的核心，并不是局限的市中心，当岛内地块越来越稀缺时，岛外的海景、湾景、湖景、山景等坐拥优质自然景观、教育配套等稀缺资源的地段就是核心地段，这些地段的房子大都蕴含着巨大的潜力，而拿到这些地段的开发商，自然不用发愁。当然，前几年楼市的起伏波动较大，地王的命运也都不太好，即使是拿到好地段未必后市的销售也能成功，如今开发企业们拿地时更加谨慎，且抗风险能力也更强了，因此拿到核心地段后进行开发的成功率也更高。
好工匠
私人定制的精品
如果把地王比作一块宝玉，那么，开发商就是雕琢这块玉石的工匠，工匠的手艺巧与拙，也关乎着地王的命运。“拿到地王，很多开发商想到的就是要做成豪宅，可是有些称得上是真正的豪宅，有些却做得不伦不类，没有差异性，不独特。”厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王琦说，一块地要做成什么样的产品，前期的规划和设计至关重要，对于地王，更是要精雕细琢。一个有实力且经验成熟的开发商，一定会“吃透”市场，对于自己产品的客户群体在哪里，有什么样的需求都了如指掌，然后根据市场的需求来做设计，所谓“谋定而后动”，这样的产品往往更容易成功。然而，现在市场上做豪宅的很多开发商，并没有想好自己要做什么，甚至颠倒了市场与设计的关系，等产品推入市场后发现并不受认可，才开始对设计进行修改。
采访中，不少业界表示，对于有实力购买百万，甚至上千万豪宅的购房者，一定有自己独特的需求，在对产品的要求和眼光上也更高，因此，豪宅一定要具有足够的差异化和定制感，要能足够打动购买的人，或与众不同，或性价比高，或私人定制。
好策略
步步精心的营销
一个好的产品，除了天生丽质外，更要经得起市场的考验，只有受到市场认可才是硬道理。“特别是豪宅项目，一定要有高明的策划团队，除了前期的产品策划外，后期宣传和销售同样要有策略。”王琦说，这其中很重要的就是价格策略。一套三四百平方米的高层大户型产品，每平方米三万多，如果差异性又做得不够，那么客户很难掏出千万元来买单。所以同个地块中，不能只做单一类型的户型，而是要将多种户型进行搭配，凸显出各自的优势和特色，让不同喜好的群体都能找到适合自己的。在这方面，如国贸天琴湾、建发中央湾区等楼盘都是不错的案例，正因为有着很好的价格策略及推盘的策略，使得楼盘在后期销售中价格有稳步上涨的空间，是市场反响热烈的原因所在。
对于建发钟宅新地块，以及翔安、同安等区域的这些地王项目，业内人士持乐观并看好的观点。随着厦门城市利好消息的不断传来，以及岛外建设的推进，厦门这座城市的明星效应也在不断升温，外来人口的比例在逐年上升，需求也在不断增加，房价看涨预期浓。因此，这些地王现在看起来价格高不可攀，等一两年过后，人们对价格的预期又发生了变化，加上供应与需求的紧张关系，待产品入市时，又是一片春光灿烂。尤其对建发这样有着较好品牌和口碑的房企，对他们的地王如何变身更是充满期待。
□数字盘点厦门各区“地王宝座”
思明区：30940
厦门思明区的地王诞生于2009年9月8日的土地拍卖会上，当时位于思明区云顶南路东侧的2009G23地块被厦门恒兴滨海置业有限责任公司以10.47亿的价格竞得，楼面地价高达30940元/平方米，溢价5.139亿元，几乎翻倍。该地块案名已定为“云顶庄园”，规划建设23栋别墅。
湖里区：29935
在去年12月30日厦门市最后一场土拍会上，湖里区后埔片区和钟宅片区的两幅商住地块拍出了天价。其中，钟宅片区2013P15地块被厦门嘉润房有限公司（建发股份旗下公司）以23.3亿元总价成功摘牌，折合楼面价达到29935元/平方米，溢价126%，成为厦门湖里区的新地王，该地块位于厦门湖里区金山路东侧。
海沧区：14310
去年8月27日，泰禾集团豪掷40.52亿元摘得海沧新地王，楼面价10834元/平方米，溢价率185%，创下了厦门土地市场上的两个新纪录：厦门全市总价最高，海沧区楼面价最高。
然而，仅仅过去四个月后，厦门海投便两度刷新了海沧区楼面价纪录。在12月5日的土拍会上，经过激烈的竞拍，海投以10.3亿元和10.67亿元分别竞得海沧H2013P07地块以及H2013P08地块。H2013P07地块楼面价14305.6元/平方米，溢价率138.43%，而H2013P08的楼面价则再创新高，为14310.6元/平方米，溢价率139.02%。这两幅地块紧靠在一起，位于海沧区马銮湾大道与新景路交叉口南侧。
同安区：9250
在去年8月27日的土拍会上，同安区T2013P04地块吸引了13家房企参与竞拍。经过30轮竞价，最终由海西置业（厦门）集团有限公司和厦门市舜弘置业有限公司联合竞得，该地块位于同安区银湖中路与双桥东路交叉口东南侧，成交总价2.28亿元，溢价131%，折算楼面价9250元/平方米，成为同安区单价“地王”。
集美区：12066
与岛外其他地区不同的是，集美区的地王诞生于2007年，并一直稳坐宝座至今。
2007年，厦门住宅建设集团有限公司以16亿元的价格竞得，楼面地价每平方米达到12066元，创下了厦门岛外楼面地价的新高。该地块在建项目为住宅·园博1号，在售均价18000元/㎡，目前项目一期工程已经基本完工。
翔安区：12547
翔安区的地王也诞生于2013年12月5日的土拍会期间。这块地是翔安2013XP10地块，位于新店商业核心区，周围配套成熟。该地块被漳州招商地产以6.7亿元夺得，楼面价12547元/平方米，溢价率达到129%，这也是翔安楼面价首度突破万元大关。
值得一提的是，翔安原本的老地王同样是在去年产生：去年4.12厦门土拍会上，首开力克群敌，以23.11亿竞得翔安住宅用地2012XP08，楼面价7020元/㎡。想不到仅不到8个月，门槛便提高了5000元。
