N本报记者 朱远娥 文/图

春节已过，楼市的暖场预约活动在不断增多。新的一年您是否有置业计划？不同的置业需求该如何选房？不同板块、不同类型的房源性价比如何？应广大购房者的咨询和要求，本报《漳州房产》周刊特别推出“2014年马上有房导购指南”。我们将从刚需、改善及投资型物业需求等角度入手，为广大置业者收罗并整理买房攻略，为大家的置业提供参考。

刚需

地段：城郊新区可选择空间大

新盘供应集中在城郊新区，以东部、西部楼盘最为集中。今年集中推出新品的东部楼盘有15个左右，西部楼盘也有3~4个，购房者可以选择的空间很大。

面向刚需群体，最为集中的楼盘供应在东部，共有3个片区楼盘比较集中。其中，沿着水仙大街有4~5个楼盘，分别为天利仁和、欣隆盛世水仙、恒丰城市广场、中骏蓝湾香郡、荣昌东方广场等；沿着迎宾大道以及龙文北路、漳华路周边，也有5~6个楼盘即将发售，分别为福隆城、福晟钱隆樽品、港城御龙湾、国贸润园、瑞景城、永年公园美学等；在蓝天开发区片区周边，还有4~5个楼盘，分别为翼特丽景城、宏景花园、惠祥香槟左岸、蓝湾国际等。城西片区内书香名苑、正得格林兰庭、联裕凤凰等楼盘也将陆续推出产品。

价格：总价80万以下符合心理预期

总体上来说，近郊项目具有低于市中心的单价或总价的优势。以一套自住约100平方米的房子为例，总价在50万~80万元左右，如果以首付三成来算，首次置业的首付在15万~24万元，月供在2000~3000元左右。这样的价格，大部分工薪阶层都能够承受，成为刚需购房者看房的第一选择。目前，盘量集中的东部楼盘，价格最高的在水仙大街、迎宾大道周边，每平方米售价在6000~7000元左右；最低的在蓝天开发区内，每平方米售价在5000多元左右。西部片区售价较为均衡，每平方米在6000多元左右。

城市的发展范围在扩大，近郊的盘量不断增多，选择近郊楼盘在价格上会更符合刚需自住者的心理预期。但是，在生活便利上，近郊楼盘会比市中心差一些。不过，一些具有发展潜力的近郊楼盘，经过几年的发展，各项配套跟上之后，前景还是相当可观的。选择近郊楼盘，不能局限于目前的现状，至少要有3~5年的前瞻性眼光。

户型：购房需考虑未来3~5年需求

首次置业者多数选择购买小户型。因为小户型总价相对较低，很多购房者首次置业，因为经济条件会考虑先买个小户型，等以后有条件再换大的。不过，常常等住进去后才发现，无法满足生育后人口增加带来的新功能需要。

值得注意的是，目前宏观政策对二套房有贷款限制，首套房是一个值得珍惜的资源。首次置业无法满足未来几年内的生活需要，到时要换二套房，首付提高到6成。如果没有充足的资金，在银行贷款方面就会给自己带来麻烦。所以，用3~5年的眼光拉长去看居住的需求，也是刚需自住群体必要考虑的。

贷款：月供金额不超过收入的1/3

如果是按揭贷款，购房者应该考虑个人收入问题，每月还款额最好不要超过家庭收入的1/3，以免万一有意外出现，会出现断供情况。选择等额本金还是等额本息的还款方式，这也是不少刚需购房者考虑的问题。业内人士认为，在当前还款能力较强的情况下，可以选择等额本金，如果希望还贷20年或者30年，等额本息是不错的选择，这种适合长期贷款或者做理财投资的投资者。

改善

地段：中心区配套更优

漳州城市不大，但中心区域地段优势仍然很明显。目前市中心以芗城老城区等楼盘为代表，区域发展成熟，商场、超市、学校、医院等配套齐全，生活十分便利，但可供选择的楼盘量不多。目前中心市区在售的改善型新盘有欣隆盛世外滩、民兴北郡、丽园君悦、御龙天下等楼盘，东部新城中心区锦绣一方、福隆城也有大户房源在售。今年即将推出的万科城，位于老城区的中心地段，也有改善型的复式产品。

总体来说，不少购房者在买房的时候都希望一步到位。购买中心区的楼盘对周边配套的要求更高，由于人口集中资源会相对拥挤一些，因此舒适指数可能会打一点折扣。采取折中的方式，选择新城中心区的改善型房产也是不错的选择。

价格：总价基本过百万

老城中心区尽管生活便利但价格昂贵。不过，从保值增值方面来看，相对优于城郊楼盘，无论市场行情如何波动，中心区房产的价格很少会有波动，并且保持稳步上行的趋势。目前，中心区的房价每平方米在9000~10000元不等。通常改善型的房源户型面积至少也要在120平方米以上，按此测算，一套中心区的房产总价至少也要百万元以上。

配套：稀缺资源优先考虑

对于改善型居住需求的购房者而言，除了周边的生活配套，社区的配套也重要，生活的舒适指数被排在首要考虑因素。因此，有的房子不一定占据一流的地段，但是得益于开发商的品牌效应，以及在产品营造方面的持续努力，也会有出色的表现。与此同时，拥有稀缺资源的楼盘，更能凸显其价值，而漳州本身的景观资源就不多，除了江滨一带的景观带外，拥有优质资源、景观的楼盘很少，因此诸如江景房、湖景房以及高端别墅类产品，均属于改善型房产当中的稀缺资源。

投资

地段：城郊商业投资类型多

处于高压调控之下的住宅市场，投资潜力逐渐弱化，而商业物业投资不限购、不限贷的特性，吸引了众多投资者。年关刚过，手头上有富余资金的购房者，开始考虑重新进行资产配置，选择一些保值、增值性强的房产物业，不但能够抗通胀，也能使得资金发挥作用。不过，选择任何投资产品都有一定的风险，购买投资型物业应当有的放矢，切忌盲目跟风。

老城区商业发展的时间较早，商业物业的投资非常饱和，城市综合体商业的兴起，带动了集中式商业的发展，新商圈随之兴起。因此投资型商业转战新兴商圈和社区的趋势越来越明显。目前，漳州新兴商圈氛围较为浓厚的东部新城区，万达广场以及周边的商业物业受到较多投资者的关注；拥有来自厦门投资客群拥簇的角美，投资型物业的供应和成交势头也日渐升温。

类型：商铺、SOHO公寓、LOFT

商铺店面的三种类型当中，集中式商业、新型社区底商,以及传统专业型市场，传统专业型市场投资潜力最被看好。在漳州，专业市场的投资潜力一度被看好，这主要是现已成型的几个专业市场，如商业城批发市场、新城综合大市场、浦东工业批发市场等，随着专业市场的成型，店面的成长潜力有目共睹。

SOHO公寓、LOFT两种投资物业比较接近。市区的主要小户型投资产品主要是SOHO公寓。公寓类的投资产品主要看周边的租金水平，一般只有相对市中心的物业投资回报率才会高一些。今年的新产品，LOFT在角美大行其道，为双层复式的小户型投资产品，这种类型的投资产品来源于厦门市场的带动。值得一提的是，在酒店、学区、大型商场附近的这种小户型，才具有更强的投资潜力。