N本报记者 郑薇

马年春节刚过，厦门楼市呈现明显的“回暖”迹象，“涨”声一片，量价齐升。与此同时，城市建设方面也传来重大利好，轨道交通2号线有望于年内开工，连接湖里区和海沧区的海沧海底隧道，也将于本月或下月开工建设。这让岛内外沿线“地铁房”、“隧道房”成为热门话题，当然，房价上涨的动力也更足。业内人士预测，2014年上半年的供应仍然紧张，而房价将延续去年下半年的房价上涨态势，保持15%~20%的涨幅。

走访

1月住宅量价齐升

岛外热点房价破两万

据易居克而瑞统计数据显示，1月厦门商品住宅成交5114套，共计60.76万㎡，面积环比上涨1908.0%，商品住宅成交均价为17973元/㎡，环比上涨81.3%。

节后记者走访了几个楼盘售楼处了解到，开盘价格均有不同程度的上涨。上周六位于海沧马銮湾的某新盘，毛坯房，开盘均价14000元/㎡左右，和去年年底预计为万元左右的开盘价上涨近50%，而多个即将开盘的项目也酝酿涨价，例如位于杏林湾桥头的联发杏林湾一号近期拟开均价或将达到21000元/㎡，与其相邻的某楼盘也计划将价格调至22000元~23000元/㎡。而据上月厦土房局公布的预售证核发公告显示，中航城国际社区即将加推的10#楼均价约为21000元/㎡；海上五月花1~1#楼的均价约为20000元/㎡。这些岛外热盘在年后房价都将突破20000元/㎡，让刚需们倍感压力。

缘何不到半个多月，厦门楼市与年前相比反差甚大？

探因

年前地王效应显现

各区均有利好

业内人士说，近期厦门岛外房价涨幅明显，与年前岛外拍出多幅地王有很大关系，“地王”效应已经逐渐显现，无形中拉升了周边在售楼盘的房价。此外，由于进入新的一年，预售证审批的严控程度会有所宽松，所以，接下来许多“潜藏”已久的楼盘会渐渐回到市场，在价格方面自然也会有所上调。

回顾年前的多场土地拍卖会，建发以23.3亿元的总价拍下湖里钟宅商住地块，折合楼面价达到29935元/平方米，成为厦门湖里区的新地王，业内认为该楼盘入市价格保守估计将达5万元/㎡。而岛外海沧、翔安、同安也都拍出了新地王。目前岛外各区的地王楼面价分别为，海沧14310.6元/㎡，翔安12547元/㎡，同安9950元/㎡，集美12066元/㎡。

由此可见，岛内外房价“532”格局已成为不争的事实，而2014年地价真正的影响力也将在后市慢慢显现出来。

除此之外，随着美丽厦门战略规划的推进建设，各区在交通、医疗、教育等公建配套方面均有利好消息传来，这些是支撑区域房价的有力保障。

变化

新一轮博弈开启 卖方市场占主导

与此同时，购房者与开发商之间新一轮的博弈也正式展开。

“购房者没有话语权，今年市场还是卖方为主导。”均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎说，厦门整体的供应量还是少，政府也控制不了开发商开盘的节奏，这种情况下，购房者没有话语权，卖方说了算。从土地储备和库存上看，今年只有少数开发商“粮草”充足，大多数都是房源储备紧张，甚至无房可卖。因此，开发商并不急着卖房，而更讲究推售的节奏和策略。从价格上看，“水涨船高”、“面粉贵了面包价格自然也要涨”是无可厚非的，而经过一年多的限购、限价，开发商也摸索出一些应对策略，如提高精装部分的价格等。而对于购房者，尤其是刚需，只能趁早购买，不然又要错失良机。

购房者王先生说，去年就一直在看房，想年后再买，可是年后房价“噌噌”往上涨，一套90㎡左右的房子总价动辄涨十多万，真是不小的压力啊！令王先生左右为难的是，现在如果不买，过几个月可能涨更多，那时候就更买不起了。购房者林女士抱怨道，现在岛外已经很难找到万元以下的房子了，如果有，要么位置很偏，要么户型很大，真是头疼。

对此，售楼处的置业顾问则表示，现在的价格并不高，海沧的楼面价已经超过14000元/㎡，而在售楼盘的价格也达14000元/㎡，这是在用面粉价卖面包。

由此可见，在新一轮博弈中，卖方“开发商”明显占上风。

后市

豪宅异地拓客 提升产品附加值

从易居克而瑞统计的厦门2014年预计推盘的房源信息来看，五缘湾、集美杏林湾板块、集美北站、海沧马銮湾、翔安、同安、环东海域等板块将是楼盘推售的集中地。其中，从产品类型看，岛内大户型豪宅和别墅产品是一大亮点，供应较充足，如岛内五缘湾恒禾·七尚、建发·中央湾区别墅、湖边水库世茂湖滨首府新品、宝龙·御湖观邸大户型产品、海沧马銮湾泰禾·厦门院子、禹洲·澜山墅等；另外，备受追捧的刚需产品，主要集中在80~140㎡的2~4房，尽管供应量并不小，但需求太旺盛，供不应求的局面将持续，价格也会继续上涨。

近期，不少别墅以及豪宅项目、商业地产项目都把目光投向异地市场，如泉州、漳州、龙岩等其他闽西南城市，多个项目负责人透露，经过一年多的限购，厦门本地消费力已被大大透支，今年会重点挖掘异地高端客群，走出厦门去异地拓客。

“拓客渠道固然重要，但后市高端住宅更要考量整个产品的附加值，同等产品，为什么买你不买他，而不只是局限在概念营销上，应要注重产品实际价值体系的构建。”EJU-CRIC沪闽事业部副总经理(兼)厦门总经理张子吉说，目前厦门市场上的很多高端产品大都只停留在“概念”上，如打造养生、养老地产，并不是有温泉配套、有五星级酒店、有豪华会所就是养生地产，而是要构建起足够有说服力的产品体系，如养老地产要配备医疗配套等。因此，提醒开发商在异地拓客和渠道营销前，先要把产品做扎实，提升产品的附加值。

建议

购房者莫恐慌 瞄准目标量力而行

对于后市，张子吉认为，纵观厦门城市的特性以及市场产品导向的不断升级，2014年厦门楼市无论是供应、成交抑或者是房价，都将继续走高。

资深地产评论人程凌虚认为，内地的三四线城市冷的更冷、热的更热，占有核心资源和稀缺资源的城市会更热，包括厦门。厦门一季度会延续去年下半年持续上涨的态势，如果没有太大的经济政策调整，保持15%至20%的涨幅是常态。

在这轮迅雷不及掩耳之势的“涨”潮中，不少购房者慌了，急了，愁了。

程凌虚提醒购房者，莫恐慌，要明确自己的购房需求，如果你是刚需，在核心城市如厦门，任何时候，你用当下的货币去买当下的房子，都不会买错。因为无论是从眼前还是中长期来看，这些地方的房价、地价都将持续上涨，中间或许会有些起伏，但整体趋势是上扬的。因此，建议刚需购房者要瞄准目标，选址核心城市、核心区域、核心景观，如厦门岛外有地铁、BRT、有高铁，有湾景、海景资源的地段。

如果你有改善需求，不建议在这么高的房价时入市换房，因为岛内和岛外的房价均处于高位，如果没有足够的财力，不必冒这样的风险；对于投资者，无论是在北上广深还是厦门，投资的黄金时代都已经过去了。目前市场上涌现的SOHO热，程凌虚认为，这类产品的优势和劣势都很明显，优势包括总价低、不限贷、不限购，在当前经济环境下是抵御通胀的较好选择，但弊端、风险也不小，因此购买时要小心谨慎。