N见习记者 陈碧绿 文/图
城市的繁华离不开兴旺的商业。在商业地产中，最显著的表现莫过于“城市综合体”。
2014年，泉州多个商业综合体将次第开业，加上一级土地拍卖市场商业地块走俏，商业成为2014年业界关注的焦点，也迅速成为投资者热议的话题。
在众多商业综合体布局下，泉州商业地产是否迎来转型之年？
直面土拍
现商业综合体地块热
马年伊始，商业项目频频出声，或是拿地、或是开售、或是推广，商业成为泉州楼市的蓝海。
2月10日，伴随2013-17地块招拍挂的落定，促成了泰禾集团与连捷地产的成功联姻。一个是国内高端商业运营商，另一个是泉州本土的实力房企，此次联合开发商业地块，使得各界对泉州商业发展有了新的遐想。
据了解，2013-17号宗地，泰禾集团将打造成为总建筑面积68万㎡的商业巨舰，将在泉州首次引进国际奢侈品牌，拟建设成为集奢侈品购物中心、时尚精品购物中心（双商业中心）、泰禾新天地、5A甲级写字楼、顶级SOHO办公、白金五星级酒店、高档住宅于一体的顶级城市综合体，真正实现购物、办公、娱乐、休闲等多功能复合，带给泉州更加高端的商业体验。
无独有偶，去年年底，城东2013-2号地块被复星集团旗下的泉州星泽投资有限公司以底价10亿摘得，楼面地价仅1804元/㎡。该地块位于中骏·世界城斜对面，占地面积约177.24亩，这是城东组团继中骏·世界城、泉州华大泰禾广场之后，推出的又一城市综合体地块。
业内人士表示，城市发展向着多中心方向发展，泉州亦是如此。几大新区伴随着新房交付使用，近几年，各区域人气逐渐提升，吸引大型商业综合体入驻成为区域成熟的显著标志。商业综合体地块走俏，使商业地产快速升温。
直击市场
多个综合体今年开业
“2014年，泉州商业进入综合体时代，迎来商业全面提升的一年。”一业内人士如是说。
记者走访了解到，2014年，几大板块商业综合体正酝酿开业。位于城东—洛江板块，中骏·世界城预计今年5月份正式开业，进一步完善城东—洛江板块的居住配套；江南板块，新天·城市广场10万平方米商业中心预计于下半年入市；走进东海板块，超10万㎡的SHOPPING MALL将为东海湾注入新的生机，东海湾广场已成为泉州新城市中心的重点商业中心……
据了解，东海湾商业项目规划了6万多平方米的新华都东海湾生活广场，预计2014年9月开业，新华都全新一代购物中心、中影院线等入驻；3万多平方米的“福建儿童主题第一MALL”东海湾家年华广场，预计2014年7月开业，“中国首家美式儿童社会体验公园”成长湾、欢乐迪KTV旗舰店等入驻；届时，东海湾广场，也将为泉州市民增添一处购物、休闲、娱乐的好去处。
泉州新景祥代理公司康女士表示：“以前泉州消费空间狭窄，仅停留在传统消费习惯，泉州浦西万达开业改变了商业格局，引领新的消费习惯，这是一个城市升级的一个过程。随着城市多商业中心的发展，泉州消费习惯将进一步被引导。商业项目的开业有助于推动周边板块快速发展。”
突围之道
差异化定位是关键
众多大型综合体布局泉州，势必加剧市场的竞争。业内人士认为，目前泉州商圈的造血能力还不够。一方面，泉州高端消费群体外流，小资阶层群体偏小，消费偏弱。另一方面，大量商场进驻，不免产生商家同质化现象，将使得一些项目在销售与招商过程中，遭遇前所未有的竞争压力。
“如今，泉州商业项目那么多，对每个项目来说，商业走差异化定位尤为关键。”一商业地产负责人如是说。
而从目前的市场情况来看，一些企业已经在差异化上下工夫。东海湾资产管理有限公司一策划负责人告诉记者：“东海湾广场二期在商业定位上走差异化路线，引进儿童主题公园，是中国首家美式儿童社会体验公园。”
“泉州不仅要有商业，更要有不可复制的商业。”福建兆基置业有限公司董事江盛松如是说。泉州不缺乏商业综合体，但是缺乏有文化特性的商业。正是如此，这也孕育着清源山正南坡180亩的文旅商圈，刺桐里、东西荟、古厝今街，以传承泉州文化为己任，打造一个可以代言泉州文化的文旅商业街。
□投资提醒
投资需谨慎
回报增速才是关键
近年来，受电商冲击，实体商业受到了一定程度的影响。金融界人士表示，商铺投资需要越来越专业化的眼光。
业内人士分析，投资回报增速，往往是考量这个商铺是否值得投资的关键，从目前的市场来看，一些有潜力的新商圈核心物业机会比较大。
作为商业地产，只有运营成功才能体现租金的升值，所以每种投资产品都有其优弱势，关键在于如何结合自己的实际情况判断投资，和规避商业地产投资风险。行业人士梳理投资商业地产需关注相关事项，以便投资置业者参考：
第一，看地段。选择商铺最主要的是地段，一般来讲，具有多年商业积淀的区域优于新区域，慢车或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值，窄路两侧的商铺优于宽路两侧的商铺，且由于商铺的土地使用权年限一般都在40年以上，因此不但要看到目前的状况，更要以发展的眼光来分析商铺所在区域未来可能的发展变动及对商铺的影响。
第二，看硬件。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制，从而也就会造成物业的贬值。一般投资的商铺层高最好在4.5米以上，有上下水预留，进深与面宽比值最好不超过2。如果投资商铺的面积相对较大，在投资前亦应明确未来的停车位置。
第三，看未来发展潜力。投资商业地产要选择成熟商圈或未来规划商圈，各种业态成行成市，互相支持，易于持续经营。并要考虑到所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，评估其是否具有发展的潜力。
第四，看开发商实力及品牌。因为商业地产是资金要求高、专业整合能力要求强的高难度房地产产品。投资前一定要考察开发商实力与品牌的综合影响力，最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。
第五，看经营管理公司能力。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现，再好的概念如果没有成功的招商及良好管理，也不可能变为现实。投资者不能被开发商的概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行动计划，以及目前的进展等。因为商业地产后续经营是最关键的环节，很大程度上决定了投资者能否获取长期稳定并不断攀升的投资回报，因此专业的、富有经验的招商、经营管理团队是必不可少的。
