N本报记者 朱远娥 文/图
日前，《福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》（简称“规定”）开始执行，其中“对已批准划拨的地下空间应补缴土地出让金”的新规定，撬动业界神经。
此规定的大方向已经基本拟定，规定自2月16日已经开始施行。漳州市相关部门人士透露，目前政策执行还存在相关难点，正在征求意见阶段，漳州具体如何补缴还在研究中。较为明确的是，今后新地块出让，涉及地下停车位、商场等经营性质的地下空间建筑，将按一定的比例收取地价，对非经营性的停车场(库)及配电间等配套用房、人防地下空间可免收地价。对此，业内人士认为，新规将进一步推高地下车位成本，漳州地下车位本已有价无市，大量车位在无法及时出手的情况下，开发商可能转变策略，大规模转售为租。
新规将增加开发成本
原先地面空间以下的开发利用不要求征收土地出让金，只要求开发商缴交人防易地建设费，这一地下空间开发建设硬性规定的投入成本较高，因此，政府鼓励地下空间的开发，开发商也乐于积极开发地下经营空间，以平衡开发的投入和收益比重。
新规定执行之后，意味着地下车位、商场等经营性质的空间，在出售转让和改变用途时，将被追缴土地出让金。特别是针对已经出让的新地块，要求征收的方向已经基本明确。
“这一新规定更多针对的是新出让地块的地下空间开发，对已经出售的个人停车位可能影响不大。”中天置业总经理郑诗德认为，政府要求追缴已售车位的土地出让金难度较大，可操作性不强，且容易引发业主强烈争议，去年广州就因为追缴已售车位的土地出让金而闹得满城风雨，甚至被网友戏称“打死狗讲价”。
新老开发商可能都有份
这一规定大的方向，面向已经拿地但未开发的开发商，几乎是板上钉钉；但对老项目尚未出售的车位是否追缴，还有待细则进一步出台。
那么，如果车位要追缴地价，具体应该如何执行？规定明确，按分层利用、区别用途原则，根据所属地块对应用途基准地价的一定比例，确定土地出让金或出让底价，具体比例由各市、县（区）人民政府自行确定。
这个比例会是多少？漳州相关部门表示正在研究。不过，按照基准地价的一定比例，意味着因地段的基准地价不同，征收的悬殊较大。楼面地价越贵的区域，地下空间的造价也将越贵，今后停车位的价格也会越高。
此外，补充条款当中，对于老项目已售停车位在转让时是否需要补缴地价，将存在一定的争议，这将是政策细则研究的难点，行业人士建议公开征集公众意见。
车位将有可能大量转售为租
在行业人士看来，成本并不完全是车位价高的主要原因，主要原因是车位不足、停车难。原先即使没有征收土地出让金，开发商也一样会尽量卖高价，不可能因此而便宜出售，有的开发商为了增加车位销售，甚至采取“只售不租”的销售策略。
从2011年开始，漳州开始执行车位新政，购买地下停车位仅限于小区业主，且只能限购两个，这在一定程度上抑制了车位市场的投资炒作。事实上，“天价车位”在征收土地出让金之前就已经存在，但是因为限购政策，这部分“天价车位”基本上有价无市，售价高达25万~30万的车位基本上无人问津。
稍微测算一下，车位租和售之间的成本差距。目前，漳州车位的租金在180~300元/月左右，个别小区可以租到500元/月。即使按照平均300元的租金来算，一年的租金成本也才3600元，假如续租70年，3600元×70年=25.2万元。不少人认为，相比较之下，租车位还是比买车位合算。
如果车位市场的投资性需求被抑制，车位回归社区配套的本质能够保持，那么天价车位很难有市场生存的空间，开发商在有价无市的压力下，将倾向于多建设免收土地出让金的非经营性停车位，增加车位出租的供给，大量停车位有望转售为租。但是，行业人士指出，这还有一个非常重要的前提，那就是车位限购政策不能放开，一旦车位限购放开，市场炒车位的投资需求被释放，将可能造成车位市场大涨，加剧普通居民的负担。
各方声音
建议政府举行听证会
家住龙湾盛世的业主黄先生说，他花血本买下了车位，感觉车位已经贵得离谱。“羊毛出在羊身上”，开发商很容易将车位的土地出让金转嫁给车主。如果再追缴土地出让金，到时“天价”停车位恐怕比比皆是。
目前漳州的车位售价整体在15万~25万元左右，超过20万元的小区比比皆是。特别是漳州老城区，家芗0596、江滨花园城一带的车位售价甚至已经高达25万以上，远远超过了普通家庭普通车型的价位，大量业主因为买不起停车位，只能将车停在路面上，造成交通更加拥堵。有不少业主担心，追缴地下空间土地出让金，可能会让本来就已经居高不下的车位价格继续攀升。
“影响面这么广的收费，政府至少要先举行听证会。”业主杨先生认为，补交地下空间土地出让金相当于政府增加收费项目，这一政策将涉及众多企业以及广大业主的切身利益，政府有必要就该政策举行听证会，以征求更多公众的意见为前提，不能说征就征。
征收标准宜低不宜高
“严格来讲，征收地下空间的土地出让金有必要，但多少比例合理？个人认为在20%以下会相对合理一些。”夏商书香名苑执行董事陈文波认为，追缴地下空间地价，将进一步增加开发商的成本，滞后地下空间的开发，造成停车位更加紧张。
行业人士认为，即便今后开始收取地下空间土地出让金，收取的标准也要宜低不宜高。政府应当鼓励开发企业多建地下车库，如果企业建地下停车库积极性受打击，就可能令车位缺口更大，车都被逼到地上的路面来，将在很大程度上进一步加剧城市拥堵。鼓励地下空间的使用，与鼓励集约用地的精神相符。
除此之外，应当考虑区分不同用途按照不同的标准来征收，而不是一刀切。即用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的地下空间，要与具有公区服务性质的地下停车库、电房、消防人防工程等区分开来，特别是住宅项目的地下停车库，其本质仍是住宅的一种必须配套，具备公共配套设施的性质，建议不予征收土地出让金或暂缓征收。
延伸关注
规定三种情形可免收地价
新规定可能会波及新老项目，影响面可为广泛。其中地下空间开发利用当中，最主要的构成是停车位。规定明确，“对已批准划拨的地下空间建设用地使用权及其建筑，在转让或改变用途时，凡不符合《划拨用地目录》的，应按规定补缴土地出让金。”
规定当中，结建和单建地下空间建设项目有三种情形可免收土地出让金：以行政划拨方式提供地下空间建设用地使用权的；地下空间作为非经营性的停车场(库)及配电间等配套用房的；国防、人防、防灾、文物保护、基础设施和公共服务设施等涉及国家安全、公共利益的项目开发利用地下空间的。
其他城市案例
广州： 地下部分按地上的50%或25%收
原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金或未明确地下建筑土地出让金计收方式和标准的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。已办理产权登记的，在发生企业改制、出售、交换、赠予（不含继承）时，由新的权属人负责补缴土地出让金，或由产权人自行申请补缴土地出让金。
杭州： 地下部分按用途分类收取
地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，应依法办理有偿使用手续，其地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价(容积率为2.0)的20%收取。面向社会提供公共服务的地下停车库和用地单位利用自有土地开发建设的地下停车库，可以划拨方式供地，但不得进行分割转让、销售或长期租赁；如分割转让、销售的，应办理有偿使用手续后，方可申请办理土地登记，其地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价(容积率为2.0)的10%收取。地下二层的土地出让金按地下一层的标准减半收取；地下三层的土地出让金按地下二层标准减半收取，并依此类推。
