N本报记者 朱远娥 文/图
“3·15”临近，房产纠纷问题也颇受消费者关注。记者了解到，近两年来，随着漳州房地产开发进入高峰期，不少买房问题也随之出现，购房者的权益日益受到重视。记者走访漳州芗城区法院了解到，在漳州较为常见的房产诉讼案件中，逾期交房、逾期办证占最大比重。除此之外，解除合同、单方违约以及违规收费等诉讼也时有发生。
逾期交房或办证 莫让不可抗力成借口
业主沈先生买下了漳州西部永鸿国际城的一套两居室，交房日期是2013年8月31日。沈先生满心期待着到时房子可以装修作为婚房，却没想到房子逾期了将近5个月，今年2月份开发商通知业主交房时，对延期交房的违约金并未提及，遭到业主的集体投诉。事后，开发商书面回应业主质疑，称逾期交房并非单方因素，涉及政府规划、市政配套等多个原因。
出现逾期交房的纠纷当中，漳州已有诸多先例。2011年5月，东部楼盘尚东琴畔逾期交房100多天，业主陈先生向开发商提出索赔要求，遭拒后拒绝交房。此后，经过调解无果，陈先生及多户业主先后以逾期交房、逾期办证向龙文法院提起诉讼。2013年7月，龙文区法院对部分业主的起诉一审作出判决，认为瑞佳房产逾期交房为43天，对于逾期办证的问题，法院认为因规划部门同意规划延期验收故可顺延，并不存在逾期办证问题。
记者了解到，等待拿到交房的钥匙，对于购房者而言无疑是件煎熬的事。但现实生活中，不少购房者因开发商延期交房而焦灼。在商品房买卖阶段，购房者和开发商签订《商品房买卖合同》，通常都约定了交房的时间，一旦超过这个时间，开发商无法按时交房，就可被视为逾期交房。通常情况下，逾期交房伴随的问题，必然导致逾期办证。近两年来，逾期交房和办证已经成为法院受理房产诉讼最为集中的两大类型。
律师支招：延期交房，购房者该如何维护自己的合法权益呢？是否因“不可抗力”因素而导致延期交房，是购房者维权的关键点。如果开发商在延迟交房后发生不可抗力，不能免除责任。延期交房，维权的关键点就是这种延期是否是因为不可抗力造成的。如果确实因不可抗力造成延期，开发商不构成侵权。反之，则损害了购房者的利益。其次，要看清楚合同，部分开发商制定的购房合同，尤其是补充合同中可能暗藏陷阱，例如违约责任的约定不对等、出卖方擅自扩大不可抗力的解释等。
解除合同 需分清责任问题
章先生和洪女士夫妇去年买下了新城国际一套86平方米的房产，合同签订后，买方支付房屋首付款19.8万元。由于是首套房，章先生夫妇原本打算向银行贷款35万，当时负责接待的置业顾问表示，办理按揭贷款问题不大。没想到合同进入贷款审批环节，银行给出的理由是章先生具有不良征信记录无法贷款。这时，章先生才回想起来，自己的信用卡曾经两次逾期还款，已经被银行列入“黑名单”。
无法从银行贷款，开发商要求章先生夫妇选择一次性付款交付剩下的房款,或者选择退房，章先生夫妇左右为难，拒绝了开发商退房的要求，双方产生了纠纷。2013年7月，漳州市芗城联合人民调解委员会经过调解，双方当事人达成协议，开发商退还章先生所交的首付款，双方解除合同，章先生协助开发商办理合同注销备案及退税手续。
记者了解到，工薪阶层买房，一般采取按揭贷款。不过，一旦银行银根紧缩或由于个人征信存在瑕疵，并不是所有贷款的审批都能通过。特别是在个人征信出现不良记录的情况下，买房采用按揭贷款将受到直接影响。在个人按揭贷款无法实现的情况下，开发商一般会要求购房者一次性付款或者退房，购房者难以承受压力，双方因此产生分歧。漳州市芗城区法院审理的多起纠纷案件，就涉及上述问题。
律师支招：个人的征信记录直接影响按揭贷款，购房者在买房时，除了考虑自身的购买力，还要事先到银行查询个人的征信情况，避免因为贷款审批不下来而引起纠纷。在双方的买卖合同当中，均有明确约定违约责任，购房者如果因为自身原因导致不能贷款，不仅要解除合同，还要承担相应的违约责任。此外，银行的额度条件也间接影响贷款审批的时间，一般情况下，在银行额度不足时，审批会更谨慎，购房者贷款也将可能受到影响。
合同约定 需关注交房条件
不少购房者都有亲身的体会，在买房之前，开发商承诺小区的绿化率、容积率、会所、游泳池等配套设施都和当初的宣传不一样，在这样的情况下，开发商是否应该承担违约责任？漳州市芗城区法院受理过多起纠纷案件当中，涉及开发商的配套设施无法按照约定履行，临时变更公共配套用途的案例也时有发生。
两年前，南女士购买了芗城区南昌中路都市阳光的房产，双方合同当中规定4楼3000平方米的会所供购房人使用，包括游乐园、健身房、活动室等多项小区辅助设施。由于所购买的小区位于漳州最为繁华的中心地带，当时房子的单价每平方米比周边贵了2000多元，南女士觉得物有所值，花重金买下了这里的房产。没想到实际交房后，南女士发现当初开发商所承诺的配套无法兑现，小区的配套设施与当初开发商的承诺有很大的差别。协商未果后，她将一纸诉讼递交到法院，要求开发商按购房总额的百分之一赔偿。
律师支招：现有的“示范文本”中对小区公共部分的基础设施和配套设施一般没有规定。一旦发生纠纷，这些条款的缺失，不但难以确定开发商是否违约，而且即使在法院认定开发商违约的情况下，也难以确定赔偿范围，法院只能酌情确定。因此，进一步完善开发商交房的具体条件，是减少纠纷的重要途径。
涉及付款问题 需事先摸清情况
在签订认购书时，开发商一般会要求购房者交纳定金。一些开发商写明是“定金”，但有一些却写明是“订金”。对于普通的购房者来说，很难弄清楚其中的差别。
群裕小区的黄女士1998年购买了群裕小区一套经济适用房，2012年打算再购买一套商品房，于是用3万多元下定了群裕小区对面的一套商品房，但却遭遇两难处境：既买不了房，也拿不回定金。由于黄女士已有一套保障性住房，按照相关规定，如果还想购买其他住房，必须到相关部门办理退出手续或补交相关价款，或者通过补交土地收益等价款，待取得完全产权后才能够再次购买商品房。
律师支招：购房之前，对自身名下的房产涉及的相关政策，应该到有关部门咨询，不能单方听信置业顾问的引导。并且，一般的商业合同中设定的“定金”和“订金”性质不同：“定金”具有法律效应，如果由于购房者自身原因违约，开发商有权利没收定金，而如果开发商违约，则需要2倍退还定金；相比较之下，“订金”则属合同义务条款，任何一方违约可退还订金。
