N海报记者 朱远娥 文/图
近期，住宅市场的开盘成交不温不火，让商业投资产品蠢蠢欲动。而随着商业地产碧湖万达进入商铺清售阶段，3月投资市场铺位“暗战”也拉开序幕。近期，万达广场最后38席现铺，以清盘特惠价格吸引了众多投资者的关注。在东部板块不少社区底商“趁热打铁”，也推出了一部分商铺产品。其中，蓝田板块的商铺甚至打出了8字头的成交起价。
据了解，今年一季度，漳州商业新品大举释放，特别是春节前后至3月期间，商业投资市场兴起了“铺战”，而价格成为吸引投资者的关键砝码。在正常市场销售进度当中，商业店铺一般做“压轴”产品，是由于商业店铺总价高，资金回笼速度快，能够保值、增值，增加收益。不过，今年在住宅市场不冷不热的行情下，加上银行贷款额度“收紧”等背景，不少拥有住宅底商的开发商，提前拿出了商业店面进行销售。
商铺产品纷纷面市 房企利用价格撬动“铺战”
3月份的商铺推售，专业市场海峡农博汇打响开春商铺认筹销售的第一枪。3月中旬，海峡农博汇推出了海峡食品名城标准铺位数714个，单铺建面以110㎡、165㎡为主，分为两层、三层两种类型，商铺开间以4.8米为主，进深以11.1米为主，认筹当天，100多组客户成功认筹，招商签约近250家。3月认筹之后，海峡农博汇计划于4月19日正式开盘面市，推出海峡食品名城商业店铺。
在此之前，碧湖万达宣布金街旺铺进入清盘阶段，一举推出最后38席现铺，并打出了特惠钜献的广告。万达广场企划人士告诉海都记者，万达启动金街铺位的清售之后，大面积的整层铺位受到投资者的关注，其中不乏投资意向过千万的买家。在万达广场商铺清售的带动下，东部板块的住宅底商也趋于活跃。蓝田板块打出了8588元/平方米起的店铺广告，东部主城区永年公园美学则推出以餐饮休闲为主要业态规划的社区商业街。
行业人士告诉海都记者，这一轮的“铺战”，主要是由商业地产的清盘发起的，低于住宅价格的商业店面的推广，大部分只是以低价吸引投资者的关注。以蓝田板块推出的8字头商铺价格为例，实际的成交价格高于起价，成交均价在万元左右。不过，并不排除真正的低价铺位，利用价格杠杆撬动投资者入市。
事实上，这一轮的“铺战”是由多方面因素促成的。3月住宅市场的不景气，让不少购房者处于观望，这也是投资型商铺寻找入市机会的一大原因。从春节前后开始，商业铺位求关注一路“埋伏”，不少房企推售商业铺位的心态，采用的是“放长线钓大鱼”，并不急于一时，因此市场上的商铺推售都在暗暗角力。
去化压力大 开发商差异化定位破围
今年一季度，漳州新批准预售的商业店铺有68套，其中，鑫荣花苑二期、惠祥香槟左岸两盘新获批了商铺和车位的预售。不过，市场大量在售的存量铺位，均在去年已经获批预售，这些铺位陆续推出在售。海都记者了解到，商铺销售的速度缓慢，铺位大量积压，根据节点的变化，顺势推售的部分产品，才只露出商业店铺库存的“冰山一角”。据不完全统计，市场上的存量铺位至少有3000多套。
本月19日即将开售的海峡农博汇，主题商业街海峡食品名城的铺位就多达700多个。海峡农博汇营销总监刘凯介绍，由于目前漳州市场上在售的主题商业铺位较为稀缺，漳州只有一个大型的以农业为主题的商业地产，海峡农博汇的差异化优势较为明显，蔬菜、水果市场进驻海峡农博汇之后，市场运营步入正轨，越来越多的投资者关注这类具备较大增值潜力的主题物业。
除此主题商业外，市场上在售的社区餐饮休闲商业街、社区店面大量入市。方向天下总经理阮勇杰告诉海都记者，中森阳光美地社区底商沿街铺位在售价格约为1.8~2万左右，主力户型面积50~100平方米。社区型商业物业具有较为稳定的消费人群，投资商铺可做自营也可以出租，由于东部新的社区人口入住率有待提高，因此目前的社区底商仍具有较大的潜力。
去年年底，中骏蓝湾香郡一次性批售的商业、办公类物业产品达929套。作为东部大型社区，中骏蓝湾香郡目前已经进入三期开发，一期已经交付使用，但入住的人口仍偏少，因此商业店面的推售面临一定的瓶颈。面对目前商业市场居高不下的库存，各大商业铺位的推售都使出了“高招”，深挖投资市场的需求，不少房企提前对同质化的商业产品做出了调整。龙文区主城区永年公园美学推出的“集食行乐”主题餐饮休闲商业街，商业铺位的面积在30~110平方米左右，预计将在近期入市。
“购买商铺的预期最后还是会回到投资回报率上，如果商铺连出租都租不出去，谈何投资回报率？”龙海明发商业广场营销总监吴美和认为，商铺价格炒太高，投资回报率低，导致了商业店面销售的放缓，市场库存积压最终的结果将会导致“价格战”。建议投资者切莫急功近利，商铺投资关键还是看如何“养”。
□业界支招
面对价格“诱惑” 商铺投资有章可循
在商铺市场使出的“杀手锏”当中，最大的诱惑莫过于从表面上看起来的价格。如今商铺暗战四起，选择什么类型的商业物业比较靠谱？
行业人士介绍，按照楼市的定价原则，同一地段的商铺一般是住宅价格的2~5倍。一般情况下，即使广告的噱头做得再足，商铺的价格再低也很难低过住宅。因此，商铺投资产品的选择其实也有章可循，作为投资性风险极高的商业店面，并不是越便宜的商铺越有增值潜力，贪图便宜只以价格作为入手条件的投资者，有可能“竹篮打水一场空”，反而得不偿失。
事实上，商业投资的金科玉律，除了地段还是地段。在决定商业价值的几大要素当中，首先需要考虑的就是地段的价值。在地段之外，投资者选择商铺的另一条黄金准则是“金角银边草肚皮”，“金角”是指街铺拐角的地方，“银边”是指临街商铺，“草肚皮”是指一条商业街的中间部分。当然，选择商铺投资产品不但具有高风险高回报的特点，同时也仁者见仁智者见智，商业投资市场的不确定性，以及大手笔的投入，都需要投资者谨慎对待。
目前，漳州三大较为活跃的商铺投资类型，商业地产推出的商业街售价约2万左右，主题商业市场推出的标准铺位售价1.2万左右，另外东部住宅社区的底商及商业街产品，售价在1万~3万元不等，价格较低的位于蓝田板块，最低售价约在1万元左右，而价格最高的铺位也位于东部，在核心商圈周边，主城区的沿街商铺售价有的高达4万以上。
□大漳州楼市动态
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