N海都记者 陈群

想要换套面积大点的新房，虽然有50万元存款，但面对高房价，缺口不小让市民刘先生很纠结。如何让闲钱增值发挥最大的效益，减少一点贷款。海都报邀请了光大银行漳州分行和兴业银行漳州分行的理财师为刘先生支招，量身定制理财规划方案。

【家庭案例】

刘先生，36岁，夫妻俩都在一家民营外贸公司工作，月工资8000元左右，没有缴交住房公积金，每月的开支将近4000元。目前，家庭有50万元存款，存定期（一年期）。一家有4口人，除了夫妻俩外，还有母亲和一个7岁孩子，母亲从医院退休，有退休工资。

目前，一家住在一起，现有的住房70平方米，是两房一厅，在母亲名下，因为当时结婚的时候，没有买新房，现在随着孩子的出生长大，房子住不下。

目标：想在市区买一套130平方米的新房，至少要有三个房间。

纠结：130平方米至少要100万元，现在有意向买万科的精装修房一平方米预计12000元，总价要156万，要是不卖旧房的话（旧房已经让中介估价35万元），交三成的首付，其余按揭，压力较大。

刘先生意向卖旧房，增加首付，减少一些贷款。但老婆不同意，希望用旧房出租，来补充还房贷。同时，还有一个纠结，万科的房子，预计还要在2年后建成，要让50万元定期存款发挥最大效益，存定期还是买理财产品？

【专家把脉】

方案一：先备保障 后卖房凑首付

——光大银行理财师苏小青

投资规划：买房之前让50万存款增值

根据刘先生的情况，该家庭主要有以下三个理财目标：1.在市区买一套130平方米的新房，至少要有三个房间；2.在买房之前让50万元存款发挥最大效益；3.孩子的教育年金险。

首先，要留有足够的家庭备用金，当发生紧急情况时可以使用，一般为每月支出的3至6倍，因此，该家庭可以准备约20000元作为备用金，定存一年，不仅可以获得定期收益，还可以在必要时随时支取；

其次，目前市场上稳健型的理财产品风险较低，历史年化收益率一般为6%，远比定期收益高，因此剩下的480000建议购买稳健型理财产品，两年后可获得本金分红约539328元。再次，从每月4000盈余中抽出3000元做基金定投，若按年化利率7%计算，两年后可获得本金分红合计约77000元；

最后，每月抽出1000元，一年合计12000元，给小孩缴交教育年金险，此类险种的最大好处是，在缴费期间，如果父母亲身故或者发生重大伤残疾病而失去劳动能力，可以停止缴费，但仍然给受益人学费和创业金及其他红利。

买房规划：卖房凑首付 降低总房价

一、不卖房，旧房出租。假设贷款期限20年，年利率为一年贷款利率上浮10%，即7.26%；房子月租金1000元。

两年后拥有现金616328元，需要贷款金额950000元，每月需要还房贷7514.33元，则每月仍有2514.33元缺口，显而易见每月的7514.33元的贷款大幅度超出了刘先生家庭收入所能承担的范围。

二、卖房。假设贷款期限20年，贷款利率上浮10%，即7.26%。

两年后拥有现金966328元，需要贷款金额600000元，每月需要还房贷：4745.89元，则每月缺口745.89元，虽然也超出了刘先生家庭收入所能承担的范围，但差距较小，在不考虑刘先生家庭收入成长率及两年后旧房子的升值的情况下，刘先生应要重新考虑购买总价少一些的房子。

按每月4000元房贷，期限20年，贷款利率7.26%计算，刘先生所能贷款金额最多为505700元，可购买总房价为1465700元的房子。由于总房价降低，则可考虑面积小一些或者单价少一些的房子。

方案二：旧房售比租划算 新房适当降标准

——兴业银行漳州分行理财师黄奋爱

买房规划：卖掉旧房凑首付 降低购房目标

按刘先生的购房目标，总房价156万元，由于刘先生没有缴交住房公积金，只能申请商业贷款。假设首付30%、46.8万，需贷款109.2万，假设贷30年，每月还款额6938元。

旧房出租和出售相比，房价35万元，如果租金收入比35万贷款对应的贷款利息（每月约1910元）低，则出售合算，反之出租合算（注：考虑到旧房房龄较长，虽然可能房价上涨增值，但同时房龄增长会折旧贬值，所以规划时不考虑房价变化），按市场行情，70平方米的旧房租金一般不超过1千元，而且按刘先生收入情况，如果出租，会无法承担房贷，所以出售更合适。

1.在不改变购房目标的情况下，建议刘先生出售旧房获得35万元，购房首付80万元，留5万元备用，贷款76万元、30年，每月还款额4828.73元。虽然月还款额超出目前收支盈余，但前期可以用备用资金补充，后期随着收入增长可以补上资金缺口。

2.考虑到刘先生夫妻收入并不算高，年龄较大，收入增长空间有限，要实现原理财目标可能对生活质量有较大的影响，建议适当降低购房目标，选择房价较低的地段购房。

投资规划：定存改买理财产品增值

1.定期与理财产品相比，理财收益更高但不能提前赎回，如果刘先生确定不需要提前用款，可在原定期到期后买理财产品。

2.刘先生小孩7岁，今后读书的费用是笔大支出，建议选择历史业绩稳定的基金，每月定投300~500元，作为教育基金。

如何把每一分钱都花在刀刃上，如何让闲钱最大效率地增值？我们特设《理财宝典》栏目，您可将您的个人理财困惑（包括职业、存款、月收入、花费去向等相关信息，越详细越好）发送至4278132@qq.com 或短信发到13806900199，我们将于第一时间为您约请理财师，做详细解答。您也可以加入QQ：167261962，与我们一同交流探讨。