N海都记者 陈金兰 林淑芳 谢明飞 文/图

核心提示 “以前这里不是有一家利郎专卖店？隔壁其他服装店怎么也都不见了？”上周，晋江市民张先生路过晋江福隆商业广场时，发现了这一现象。“是的，我们撤走了，搬到晋江万达了。”对于市民的疑问，利郎领航营销公司总监陈宏胜解释说，“我们这是根据消费人流做出的适度调整，福隆商业广场停车很不方便，另外现在消费分流大多往万达分流，那里人流量更多，停车更便利。”

无独有偶，这一带的九牧王、霍普莱斯、柒牌、361度，在最近半年都撤走了。晋江市民熟悉的福隆商业广场鞋服一条街今年悄然变成进口食品、药品一条街。此外，泉州市区老牌零售商圈——打锡街南俊巷商圈，近期也出现了近30间店面转租的现象。部分地段五家店面并排闲置，一些店面半年都没租出去。受此影响，打锡街、南俊巷一些闲置店面已经不再需要转让费，业主也开始以降低租金的方式吸引商家。

晋江福隆商业广场、泉州市区打锡街、南俊巷只是一个缩影。连日来，记者走访了泉州部分男装品牌发现，在全国很多城市的老商业区，这样的集体撤退事件同样在上演。据悉，导致这一事件的发生是多方面的，包括高租金、人流量衰减，以及停车不方便等多重因素，它们的交织作用严重吞噬了男装的利润空间，最终逼走了曾经扎堆布局于此的众多男装品牌。

样本

泉州打锡街南俊巷 20余间店面闲置

位于泉州市区的打锡街和南俊巷，一直主打高档鞋服品牌，哥弟、阿迪达斯等名牌扎堆，一件衣服动辄上千元。但最近，在这两条商业街，有近30间店面处于“招租”状态，而在打锡街中段南侧，甚至出现了并排5间店面闲置的情况。“打锡街比较严重，南俊巷现在算好的了，年初光南俊巷就空了20多间店。”“我家置业”庄府路门店店长刘涧告诉记者，有的店面都是大半年都租不出去。

现在还在经营的商家情况如何？“现在是交换季，来买夏装的顾客却比以前少。折扣不到8折以下，几乎很难卖得动。”一家品牌女装店的店长说，该店已经开了7年，老顾客的销售额占了4成左右。但是这两年，销售量比前几年下降了至少2成，而工人工资、房租却一直上涨。

“以前一个月能赚1万，现在能不亏就不错了。”南俊巷另外一家皮具店的店长则告诉记者，由于3个多月以来一直在亏损，她也考虑找人合作，出租一半的店面，减少租金成本。

“泉州打锡街、南俊巷业态太单一，并不吻合时代的零售主流。租金还贵得夸张，没钱赚，谁还跑去那里开店。”玛卡西尼品牌总监刘宏如是说。

漳州新华路的店铺变迁

“这是一场和房东心态博弈的过程，蛮有意思的。”陈宏胜跟记者说起了利郎在漳州老城区新华路店铺迁移的故事。

大概两年前，由于房东坚持要把房租从45万元涨到85万元，没有利润空间的利郎决定撤走。隔了半年，利郎很快在旁边找到了另一家同样是100多平方米的店铺，房租只要50万元。“我们现在的店铺位置以前是李宁的，后来李宁嫌房租贵不租了，房东闲置了三个月后，一直租不出去，最后降价租给我们。我们以前的店铺则被鸿星尔克低价租走了。”说起这起鞋服品牌的店铺位置变迁，陈宏胜颇为感慨。

“这是跷跷板效应，多数市民没有注意到，其实这种变迁现象已经发生两年了。随着三年、五年一签的房租陆续到期，今年特别明显。这是一个博弈过程，市场总归要回归理性，暴涨的房租严重吞噬了品牌商的利润，加上人流量下降，撤走是必然的选择。”陈宏胜告诉记者，在很多城市，街铺店的位置不再像以前那么重要了，现在主要是服务固定客户，散客不多了。“资本都是贪婪的，过去十多年，中国鞋服掀起阶段性的疯狂扩张，大家的跑马圈地，助长了这轮店铺租金高涨。已经超出正常供给关系，导致很多鞋服企业已经不堪重负。”

探因

购买力下降与电商、城市综合体冲击

与涂门街和津淮街不同，打锡街南俊巷商圈一直主打高端鞋服，消费人群也以中高收入者为主。商家将店面闲置归咎于“市场不景气”和“购买力下降”。“以前，老顾客进来一趟都要花好几千，现在顶多买一两件衣服，有些老顾客干脆不来了。”打锡街某知名女装店店长如是说。

“整体市场环境的不景气，买高端品牌的人少了，商家经营才会困难。”刘涧分析说，可以佐证的一个例子是，与打锡街仅一条街之隔的中山路，定位中低端收入人群，商品售价比较平民，生意一直都很红火，店面也比较抢手。

此外，电商对于实体店的冲击，也是泉州多个商圈人气减弱的重要原因。“内衣本来就是要试穿的，但是很多人都在网上买。”打锡街一家品牌内衣店前阵子关门了，海都记者咨询该店的业主时，得到了这样的回答。

另一个影响因素则是泉州多个城市综合体的崛起。早在前两年，涂门街、津淮街两大商圈就受到万达开业的冲击。

“电商、城市综合体对传统商圈的冲击很大。”鲤城区经贸局局长刘勇认为，购物广场分流了购物人群，一些零售商开始从鲤城区向丰泽区转移。

重心转向SHOPPINGMALL和社区店

“说到底，还是与市民的生活半径和习惯发生了巨大变化有关。现在很多人都住在新型社区，更习惯往大型SHOPPINGMALL流动，不再喜欢到传统商业街凑热闹。”对于这一变化，陈宏胜分析说，除了上述原因外，街铺店租金暴涨也是一个重要考量因素。

值得一提的是，随着以万达广场为首的城市综合体在中国三四线城市遍地开花，购物中心已经成为一种备受追捧的商业业态。这为在三四线城市具有较大优势的闽派男装从“室外”的街铺搬进“室内”提供了更多的可能性。“以前万达、银泰城等SHOPPINGMALL不看好我们，现在他们往三四线市场扩张，发现我们在这些市场有优势。现在反而主动跟闽派男装结成战略合作伙伴关系。”陈宏胜如是说。

此外，随着中国城市大幅扩张，大量市民也从老城区向新城区的新型社区迁移，城市商圈多元化，闽派男装也越来越看重新型社区店。

世界杯在巴西激情对抗，玛卡西尼男装也趁热在全国各地掀起新一轮扩张，一下子又有17家新店开业。记者发现这17家店铺几乎都分布在百货和SHOPPINGMALL，包括四川眉山宏远盖丽百货专柜、北京崇文门新世界百货、宁夏银川东方红购物广场、山东烟台大悦城等等。

期待重返传统商业区

未来

在采访中，多数男装品牌、市场总监也一致认为，传统街区的商业价值，在未来很长一段时间还是有的，只要租金低于城市综合体，有实力的品牌商，还是有可能大规模返回。

“当然，我们也会尽量在一些城市老城区保留一些街铺店，毕竟无论从客流量还是从品牌推广、形象宣传因素考虑，传统商业街都还是有很大价值的。”陈宏胜告诉记者，“尽管人流量日渐减少，但我们在泉州市区打锡街的店铺一直坚持着，有100多平方米，目前生意还可以，主要是服务附近老城区的固定客户，而不是散客。

陈宏胜的另一个盘算是，当别的品牌都撤走了，利郎的生存概率可能会大一些。“另外房东也会着急，你不给我降租，我就走了。”据陈宏胜透露，利郎打锡街店的租金已有大幅下降，但目前还是偏高。

南新房产商业部负责人张先生说，由于市场行情不佳，因此租金下降是在所难免。高额的转让费也是旺铺的标志之一，南俊巷、打锡街单间店铺的转让费曾经高达10多万元。而最近，海都记者从打锡街、南俊巷5位业主处得知，他们的闲置店面全都无需转让费。“现在收转让费的店面很难租出去。”张先生告诉记者，有些租客直接告诉中介，有转让费的店面免谈。

此外，刘勇认为，随着“文化之都”项目的推进，紧邻西街的打锡街和南俊巷也有望在西街的改造中受益，获得更多人气。

静待漫长的时间窗口

对于这轮渠道重组，另一个值得深思的核心问题是，泉州鞋服企业的产品竞争力不够，导致利润空间无法提高，难以适应日益成长的各种运营成本。因此业内人士普遍认为，企业必须提高自身的产品竞争力，打造差异化产品，方能适应各种渠道的动态变化。

在玛卡西尼品牌总监刘宏看来，不管渠道如何变迁，企业的核心竞争力还是产品。“时间窗口对我们有利，以前更多是体育用品行业推高租金，这两年它们开始大幅收缩战线，未来反而给走时尚个性化路线的男装更多机会。假以时日，租金会落到合理区间，相信很多服装都会杀回去，其中一个可能是打造大型旗舰店。”刘宏同时预言说，“这个市场调节可能需要十年八年。市场博弈是一个过程，鞋服撤走了，还有其他不知水深浅的行业入驻，不断有人入驻，也不断有人败走，市场才会逐渐回归理性。上一轮房租疯涨经历了10多年时间，回落期估计也需要一段不短的时间。