N海都记者 魏暾 郑薇

虽然刚刚结束的上半年，受观望情绪蔓延的影响，厦门楼市成交下滑明显，但六月份市场的一波回暖让开发商信心回升，促使改善型产品投资性产品接连入市，促成了7月淡季推盘热的局面。

近期，记者也走访了多个楼盘了解到，随着“限购”松绑趋向下，在本地客群需求放缓局面下，重启异地拓客成为多数厦门房企营销重心。

高端产品扎堆入市

据中原地产厦门研究中心统计数据显示，6月份共有10个楼盘开盘，总推量2003套，去化1126套，去化率56%。其中住宅推量1341套，去化770套，去化率57%。从成交单价段看，6月份的成交单价段有所上涨，15000元/㎡~20000元/㎡占至30%，以岛外盘源成交为主；而从成交面积看，180㎡以上大户型产品以成交5.47万㎡位居首位，主要源于泰禾厦门院子及建发央座、央墅的集中备案；其次为120㎡~144㎡首改产品，成交4.87万㎡，水晶湖郡121㎡~143㎡3房贡献最大；80㎡以下面积段占比极少，仅3%。

7月份，改善型产品仍是推盘主力，而别墅产品则是这波推盘潮中最大的亮点。

一直是话题以及市场宠儿的海沧泰禾厦门院子在一期大卖之后，7月12日即将迎来二期开盘，户型包括叠加别墅150~190平方米房源，共56套，以及196~272平方米联排、双拼、独栋别墅产品，391万元起；龙湖则在其入闽2周年之际，推出位于集美新城西部的龙湖·嘉誉别墅产品，210㎡~255㎡中央墅王组团，首付35万起；首开领翔上郡则在近期释放出入市消息，项目营销中心预计8月开放，9月185㎡~215㎡的联排别墅产品将率先面市。此外，中航城琥珀墅此番也趁势加推，最后54套别墅产品面向高端客群。

需求累积迎释放期

这一波改善型以及投资性房源的放量，不得不说与6月厦门楼市的阶段性回暖有关。

整个上半年，厦门楼市可谓“金三不金、银四不银、红五不红”，到了6月份楼市成交却迎来一股热潮。据记者走访，6月厦门虽然只有9个盘开盘，但几乎每次开盘都能创下近6成至8成左右的去化率。

如6月8日，禹洲香溪里、正元新都汇、夏商新纪元、建发央墅4盘开盘。其中夏商新纪元二期推出2#楼136套房源，起价12800元/平方米，当天开盘所推房源热销7成；建发推出央墅45席别墅，开盘当天即销售了31套，热销近7成。此外，上月21日，海上五月花最后190套海景臻品开盘，仅1小时便取得了劲销八成的惊人业绩；同样，海峡现代城当天开盘后也去化8成。

实际上，从6月1700套的新建成交数据上分析，数据虽略高于红五月，但和往年同期比成绩并不理想，供应量少是一方面的原因，9盘开盘均热销说明厦门市场上存在一定程度的供不应求，而出于对市场信心的回升，开发商加大改善型和投资性房源上市量也就在情理之中了。

“需求被压抑并不代表没有需求，在楼市初现回暖迹象时，楼市的改善型需求释放很正常。”翔安区某项目的一位营销经理坦言，由于此前市场前景不明朗，改善型需求一直被压抑，但在经历阶段性的小阳春后，趁着行情还可以，趁势多推一点。

此外，有业内人士表示，对于经济实力相对雄厚的改善型和投资性购房者而言，如果对未来经济与楼市的预期向好，便会出手购房，而上半年无论外界如何“风雨飘摇”，厦门房价依旧坚挺稳涨，这无疑发出了积极的信号，未来或将促使这部分客群入市购房，从而促进改善型以及投资性市场成交的上涨。

房企异地拓客重启

厦门市国土资源与房产管理局解读第一季度房地产市场时分析道，2014年第一季度，厦门本土客群购房面积占总成交面积的56.4%，尽管厦门自去年底实行较为严厉的限购政策，但依然有接近一半的购房客户来自于外地，这说明厦门楼市对于外地客户的吸引力持续存在。而在第二季度，随着全国多地陆续放松限购政策，厦门楼市关于限购也是风声四起。

据业内人士透露，厦门个别楼盘可以不受“限购”影响，而随着楼市市场化的发展，“限购”解绑未来必然会成为一种趋势。

厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎透露虽然政府目前还未出台取消限购的政策，但外地人在厦门岛外买房，已经可以在房管局登记。对于放开限购的原因，王崎表示：“放开限购，和近期成交量下跌有很大关系。主要还是希望可以促进成交，提高成交量。”至于何时会公开发文表示限购已经放开，王崎表示这还要“等待时机”。

业界表示，一旦岛外放开限购的风声传到泉州、漳州、龙岩等周边城市，异地需求涌入，势必将给厦门楼市带来新的活力。而当务之急是，主动走出厦门，去异地拓客。记者获悉，已有一批厦门楼盘抢占先机，于7月中旬赶赴泉州安溪进行专场巡展，或将在下半年掀起第一波异地购房风潮。

□观点交流

“限购”松绑可期

后市需求稳定

相比国内其他地区的楼市来说，厦门楼市的表现堪称稳定，但是成交量相比去年的高峰下滑明显是不争的事实。在此情况下，业内人士认为厦门开发商价格上涨冲动已经降温，不少开发商迫于资金紧张的压力，推出了力度空前的优惠措施，再配以合理定价入市，通过价格优势带动销售。

而日前蓝火置业董事、副总经理钟国发在接受采访时表示，从数据上看，厦门的市场距离像2008年那样的房地产危机还非常远，只要整体市场是稳定的，厦门对于外地人口的吸附力而导致的这部分购买力就会源源不断地涌进厦门市场，所以大部分开发商对于市场还是持乐观态度。

对于近期喧嚣尘上的“厦门限购撤销”传言，钟国发认为“限购”“限贷”的放开还是有可能的。“因为从经济规律来讲，要用市场机制去解决，现在市场也是一个很适合的时机。如果说时间过了，政府没有出台新政策，那就可能到了一个政策空窗期。”

来厦参加相关地产活动的住建部政策研究中心主任秦虹同样认为，今年上半年，包括厦门在内的不少大中城市商品房销售面积和销售额出现了负增长，并不是需求下降，而是三个原因所致：一是，从2011年之后，调控政策对新增的投机和投资性需求进行了坚决的管理；二是，关于房地产下行的舆论，使得有需求者大部分陷入观望；三是个人住房按揭贷款的收紧，影响了人们购房愿望的实现。

对于下半年房地产的发展趋势，秦虹认为下半年房地产走势取决于货币环境会不会调整，但可以肯定的是，中国房地产自住性需求总量仍然很大，当前楼市只是调整，政策相对稳定，不可能出现崩盘。