N海都记者 陈群

近日，市民钟先生通过中介买了一套还在建设中的安置房，但办理公证的时候却发现这套房子买卖公证办不来，原因是这套房子去年就已经做过公证，已经卖给他人。钟先生觉得一套房子多卖，自己的合法权益受到损害，上诉到法院，请求法院解除购房协议，并根据协议约定赔偿损失。但法院并没有支持钟先生的主张。这到底是怎么回事呢？

房子出售之前已卖给第三方

卖房子的房东吴先生，通过房产中介公司的介绍，把还没交付的拆迁安置房卖给市民钟先生。双方在今年5月份签订了《房屋买卖协议书》，钟先生以40万元的价格购买吴先生的房产。在签订了协议书后，钟先生向吴先生支付了购房定金3万元，并按协议约定，到公证处做完买卖公证当日，钟先生支付购房款35万元整，另余款2万元支付时间是房东配合钟先生顺利办完该套房产证后支付。

但钟先生要去公证处做房产公证时，却发现这套房子的公证手续办不了。原来，这套房子早在一年前就已经出售了，卖给第三人邱先生，并在交易时在公证处做了购房交易公证。

钟先生认为，房屋既然已经出卖，房东吴先生已经无法履行《房屋买卖协议书》，但在交易过程中，房东自始至终都说房子是自己的，是故意隐瞒事实，收取购房定金侵犯了他的合法利益。而中介公司明知上述事实，故意隐瞒事实，涉嫌一房多卖，属于欺诈，应对返还定金承担连带责任。因为担心将来会产生房屋归属权争议，钟先生坚决不买，要求房产买卖协议应解除，同时房东应双倍返还定金。

对此，房东吴先生解释说，这套房产的确是在去年卖给了邱先生，一次性支付房款，并办理了公证手续。由于邱先生今年资金周转困难，又口头委托吴先生把房子卖出去。吴先生说，他委托中介公司卖房子时，已经和中介讲明了这些情况。

对于钟先生要求解除协议，并双倍赔偿定金的主张，第三人邱先生认为，因为房子没有盖好，所以只能公证。既然钟先生要买，那么他和吴先生可以取消原来的公证手续，但钟先生不愿意。现在是钟先生单方面违约，其要求退还定金是没有道理的，合同应继续履行。中介公司也认为，购房手续是完整的，公证手续也可以补办，应该按合同法继续履行合同，是钟先生反悔不买房子，造成违约。

购房合同有效需继续履行

法院经过调查，驳回了上诉人钟先生的请求。法院认为，本案系因主张违约责任引发的房屋买卖合同纠纷。原告钟先生与被告吴先生之间签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人都应按照合同约定全面履行自身义务。

根据《中华人民共和国合同法》相关法律，当事人有权利解除合同，但前提条件是：因不可抗力致使不能实现合同目的；或在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。而这起案件中，被告吴先生不存在根本违约及预期违约的行为从而导致双方签订的合同目的无法实现；作为第三人邱先生也表示愿意配合钟先生办理公证手续，讼争的《房屋买卖协议书》亦不存在因客观原因无法继续履行的情况，故原告诉求解除讼争的《房屋买卖协议书》缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

卖方有违诚信但要另行主张

福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师认为，上述的这起纠纷，虽然在讼争的《房屋买卖协议书》签订之前，已经卖给了第三人邱先生，签订了房屋买卖协议并进行了公证，但由于讼争的安置房为在建的房屋，尚未办理产权证，第三人邱先生并未取得该房屋的产权。吴先生与第三人邱先生仅就房屋买卖协议的真实性进行公证，并非就房屋产权过户进行公证，且房屋产权的过户事实上亦无法通过公证的形式完成。从讼争安置房的性质来看，将来讼争安置房的产权应先由被安置人即吴先生取得，吴先生或其继承人仍享有在将来取得房屋产权后对房屋的处分权，可以在将来选择将该房屋过户给钟先生。同时，本案被告吴先生先前将房屋公证出卖给邱先生，邱先生也表示同意由原告钟先生购买，同意配合办理手续。因而，本案的合同目的并非因先前的买卖行为存在而无法实现。本案被告吴先生尚不存在根本违约及预期违约的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条可能解除合同并请求相对方承担违约责任之规定。

虽然房东和中介公司有违诚信，没有及时向钟先生公布房屋的具体信息，但除非被告吴先生在取得讼争安置房产权后拒绝或无法向原告钟先生交付约定安置房，否则亦难以认定已经构成欺诈及中途悔约而导致合同目的无法实现。如果钟先生认为中介公司的行为损害其合法权益，可以另行主张。