N海都记者 陈群

“要买一套未完成按揭的二手房，要如何交易才安全？”近日，市民潘先生致电海都购房帮咨询，还在按揭还款中的房产，能否转按揭？还是说一定要等到房东还清贷款，才能办理过户手续？如果替房东还清尾款，会不会有风险？

按揭中的房产不能办理转按揭

记者先后咨询了漳州市房产交易中心和潘先生办理按揭的银行，相关工作人员都表示，目前没有办理转按揭的业务。潘先生所办按揭的银行的工作人员称，尚未还清贷款的房产，业主并不享有完整的房屋所有权，不能将该房产擅自转让或再次抵押给第三人。

据了解，在抵押存续期间的房产，只有还清贷款，完成注销抵押后，业主对其房屋享有完整的所有权、处分权以及收益权，才可对房屋进行自由处分。要买卖尚处于按揭状态下的房产，业主应与银行协商，提前还贷；然后到房屋登记机构办理抵押权注销。

一些中介公司表示，在实际房屋买卖过程中，一般由买方垫资还清尾款。解除银行的抵押后，办理出产权证，卖方再把产权证过户给买家。如果买方资金不够，只能先筹钱，先垫资还清银行的尾款，然后再办理二手房交易手续，再向银行办理按揭贷款。等过户后，银行放贷给原房东，买房人再从原房东拿回垫资的资金。

要是买房人暂时还拿不出资金，垫资还清尾款，也可以办理公证，先付给房东已经交付的房款和差价，房东在银行剩余的按揭贷款由买房人交付，等到按揭还清后，再办理产权证过户手续。

垫资还贷购房存在一定风险

业内人士表示，购买还未还清贷款的房产，不管是买房人垫资还清贷款，还是办理公证，由买房人缴交房东剩余的按揭贷款，都存在一定的风险。比较规范的操作流程是，首先要买卖尚处于抵押状态下的房产，业主应与银行协商，提前还贷，征求银行同意；然后到房屋登记机构办理抵押权注销，才能顺利过户给买方，否则可能会导致合同有效但因履行不了致使合同解除、双方损失的情况。

同时，还存在买家付清房款后，卖房人并没有办理提前还贷解押，而把钱挪为他用的情况。所以，建议买房人最好是与银行协商好将首笔款还入银行账号中。

此外，买家垫资解押房产后，可能出现卖家反悔不卖的风险。因此，买卖双方最好选择“二手房交易资金托管”，即在买卖合同签好后，共同去银行申请开设一个专门的资金托管结算账户，所有相关房款，都先进入该账户。待房屋交易手续全部办完，银行才会把房款划给业主，这样双方交易风险就会大大降低。

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