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第XZC05版:漳州房产/互动

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2014年9月12日
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按揭中的房产 还完房贷才能办过户

N海都记者 陈群

“要买一套未完成按揭的二手房,要如何交易才安全?”近日,市民潘先生致电海都购房帮咨询,还在按揭还款中的房产,能否转按揭?还是说一定要等到房东还清贷款,才能办理过户手续?如果替房东还清尾款,会不会有风险?

按揭中的房产不能办理转按揭

记者先后咨询了漳州市房产交易中心和潘先生办理按揭的银行,相关工作人员都表示,目前没有办理转按揭的业务。潘先生所办按揭的银行的工作人员称,尚未还清贷款的房产,业主并不享有完整的房屋所有权,不能将该房产擅自转让或再次抵押给第三人。

据了解,在抵押存续期间的房产,只有还清贷款,完成注销抵押后,业主对其房屋享有完整的所有权、处分权以及收益权,才可对房屋进行自由处分。要买卖尚处于按揭状态下的房产,业主应与银行协商,提前还贷;然后到房屋登记机构办理抵押权注销。

一些中介公司表示,在实际房屋买卖过程中,一般由买方垫资还清尾款。解除银行的抵押后,办理出产权证,卖方再把产权证过户给买家。如果买方资金不够,只能先筹钱,先垫资还清银行的尾款,然后再办理二手房交易手续,再向银行办理按揭贷款。等过户后,银行放贷给原房东,买房人再从原房东拿回垫资的资金。

要是买房人暂时还拿不出资金,垫资还清尾款,也可以办理公证,先付给房东已经交付的房款和差价,房东在银行剩余的按揭贷款由买房人交付,等到按揭还清后,再办理产权证过户手续。

垫资还贷购房存在一定风险

业内人士表示,购买还未还清贷款的房产,不管是买房人垫资还清贷款,还是办理公证,由买房人缴交房东剩余的按揭贷款,都存在一定的风险。比较规范的操作流程是,首先要买卖尚处于抵押状态下的房产,业主应与银行协商,提前还贷,征求银行同意;然后到房屋登记机构办理抵押权注销,才能顺利过户给买方,否则可能会导致合同有效但因履行不了致使合同解除、双方损失的情况。

同时,还存在买家付清房款后,卖房人并没有办理提前还贷解押,而把钱挪为他用的情况。所以,建议买房人最好是与银行协商好将首笔款还入银行账号中。

此外,买家垫资解押房产后,可能出现卖家反悔不卖的风险。因此,买卖双方最好选择“二手房交易资金托管”,即在买卖合同签好后,共同去银行申请开设一个专门的资金托管结算账户,所有相关房款,都先进入该账户。待房屋交易手续全部办完,银行才会把房款划给业主,这样双方交易风险就会大大降低。

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