N海都记者 朱远娥 杨清竹 文/图 核心提示
近期，新政何时落地成为漳州购房者最大的关注热点。针对新政推出后对首套房的界定以及利率如何执行，资深金融人士分析认为，新政释放了二套房“松绑”的信号，但银行贷款额度仍然紧张，大量按揭还在排队，银行执行7折利率几乎不可能，首套房最低能够执行8.5折利率就很不错了。
而新政公布一周有余，买卖双方都在坐等新政，楼市成交遭遇“窗口期”。最终，新政如何执行还要以省行的通知文件为准，操作细则真正落地之前，购房者还需要等上一段时间。
细则落地需等待
利率优惠可能性小
自9月30日央行、银监局公布进一步做好住房金融服务工作的通知，明确表示对拥有1套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房仍按首套房执行。通知强调，家庭首套房的最低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍。
由于政策出台时间接近假期，本地还未有具体执行方案，记者从开发商方面获悉，目前购房的首付和利率都是按照原有政策执行。截至9日，新政公布一周有余，记者从银行方面了解到的消息，房贷政策尚未接到新政通知，仍然执行原有政策，首套房首付执行3成，贷款利率普遍基准上浮10%左右；二套房购房需要首付至少6成，同时贷款利率普遍基准上浮20%左右。
“新政“落地”至少可能还要再等一周以上。”漳州金融界人士表示，新政操作细则还需要研究，落地执行还需要等上一段时间，如果快的话则在10月底之前能够出台。但根据央行银监局公布的最低利率7折，银行金融业人士表示几乎不可能。
建行漳州一支行个贷中心曾主任告诉海都记者，目前银行按揭额度依然紧张，开发商还在排队，在额度不充足的情况下，银行利率打7折可能性不大。没有新增房贷规模，首套房利率最低能够打到8.5折就很不错了，要等银行有新增的房贷规模预计要到明年3月份。最终敲定还需要等省行下发正式的文件通知。
市场遭遇“窗口期”
买卖双方推迟计划
新政出台一周有余，无论对于想要出手二套房的购房者，还是急于开盘跑量的开发商，都可谓如坐针毡。原本计划在10月开售的楼盘，还没有敲定开盘时间，也都在观望新政落地的时间和细则。楼市买卖双方都在坐等新政，整个市场热闹有余，但实际成交尚未明显起色。
“第一套剩下的贷额不足10万，我们打算提前还清，按照新政策可以省下30%的首付。”购房者林女士就在等新政落地的消息，2009年黄女士买下阳光雅苑一套90多平方米的房子，两年前孩子出生以后，这套两房就不够住了。黄女士原本计划将这套房子卖掉，追加到二套6成的首付上，用以购买第二套房，但考虑到资金压力太大，首套房又不想急于出手卖亏了，购买第二套房的计划一直搁浅。
“新政没有落地，开盘计划还要再等一等。”中骏蓝湾香郡企划黄经理介绍，新政影响了很大一拨改善型置业群体，目前尽管开盘时间未定，但是各大开发商都在积极蓄客，等待新政开闸，预计接下来的第四季度成交行情会有明显回暖。行业人士普遍认为，当前开发商的主要任务是跑量，未来两个多月时间内，房价上行的可能性不大。
“没有足够的供血，楼市不可能再像以前那样红火。”建行漳州某支行个贷中心曾主任分析认为，以目前的成交行情作为基础，楼市的成交有望增加，但出现火热成交局面的可能性不大，房价在短期内没有上涨的动力。
□小贴士
提前还贷做好功课
越早还越划算
新政将拉动过去被调控“一刀切”的改善族购房需求。海都记者以购房者身份走访建行、工行、中行、农行四大国有银行，以及兴业、招商等股份制银行了解到：最近，到银行咨询提前还贷的人数有所增加，为了不耽误二套房的买房计划，不少购房者已经提前在做还贷的功课，准备抄底楼市。
记者以购房者身份咨询了多家银行的房贷窗口得知：不同银行的还贷政策不尽相同，名下已拥有一套房产且急需购买第二套房的改善型置业者，要注意不同的贷款方式，此外，提前还贷自己也要先算一笔账，综合评估家庭的财务状况。
更需要注意的是，借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后进行审批，一般都需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定提前还贷需是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。
一般来讲，贷款的利息与本金之间的比例基本是这样的，贷款通常分为三个年限，即10年、20年、30年。无论是等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利息，接近本金的1/3左右；20年的贷款利息，接近本金的2／3；30年的贷款利息，本息接近相等。
但无论是等额还款法（月还款等同）还是递减法（月还本金相同），房贷产生的利息都是头几年还得多，后面越来越少，因此提前还贷越早越划算，如果一笔贷款已经还了好几年，再提前还贷就相当于把最优质的“低息贷款”还掉了，反而不划算。综合来看，处于还款初期和手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，借款人选择提前还款是比较划算的。
