N海都记者 林桂平 谢佳锦 文/图

快速开发是否能快速上马？这是近几年摆在泉州众多商业地产面前的课题。忽如一夜春风来，短短的两三年时间里，泉州商业地产如雨后春笋般崛起。不仅市区的各个板块商业综合体量大，各县域市场也面临商业体量大的问题。如果说前几年还处于开发蛰伏期，那么，接下来将是真正市场过招时期。

近阶段，商业地产的细分日益显现，有的走专业市场路线，例如“宝德海峡国际广场”、“淘宝城”等；有的走购物中心，例如中骏世界城、泉州的新华都东海湾生活广场、东海湾亲子广场、泰禾广场、润柏大都会、星光耀等。但是，即使是购物中心，也是儿童主题、生活主题、青春时尚主题、美食主题等各有区分。细分是否是泉州商业地产的破围之道？泉州的商业地产发展究竟面临怎样的局面？哪些问题将影响其出路？本期，海都地产会客厅，将邀约业内人士进行探讨。

本期特邀嘉宾

泉州东海开发有限公司副总经理梁军毅

泉州淘宝城副总经理蔡敏

泉州星光耀广场营销总监范超文

福建同策房产咨询公司总经理王石生

润柏大都会营销经理蔡志荣

业态创新才是出路

泉州东海开发有限公司副总经理梁军毅

精彩观点：“面对电商冲击，购物中心已发生业态变化”、“购物中心开发难度加大”

泉州的商业综合体开发是比较晚的，可以说是在全国的风潮快过的时候才开始起步，并没有赶上发展的好时机。我从2005年左右开始介入商业综合体开发领域，根据我的观察，全国的商业综合体起步期是在2003年左右、万达第一代购物中心起来的时候，在前年开始遭遇冲击。而泉州商业综合体的大发展也就是在这两三年的时间内。这几年，供应量的快速增加以及运营人才的匮乏，导致商业综合体开发的难度加大。

可以看到，电商对购物中心的冲击已经显现。从原来的商业综合体购物中心来看，零售占到50%，餐饮20%，休闲娱乐30%。但是，目前，零售业受到电商的冲击，占比已经开始萎缩。时代在改变，商业综合体的定位应与时俱进。在这种情况下，必须要在业态组合上进行创新。这也是应对市场竞争加剧的需要。

因此，东海湾的新华都东海湾生活广场、东海湾亲子广场虽然定位为服务于整个东海乃至大泉州的商业中心，但是在业态上却有所侧重，并不是提供全业态的服务。比如说东海湾亲子广场，是以亲子主题进行业态分布，新华都东海湾生活广场则以体验式的消费为主，引导新生活方式。

市场新定位有舍才有得

泉州淘宝城副总经理蔡敏

精彩观点：“不盲目蜂拥开发，要先判断未来市场需求在何方”

近年来，泉州商业地产蓬勃发展，一些商业地产为赢得竞争，另辟蹊径，结合当下最热门的电商话题，做起了差异化专业市场主题商业新定位，以图求得新变，泉州淘宝城便是其一。

我认为，“淘宝城”商业定位并不是简单地跟随目前“电商”概念，而是瞄准了目前泉州产业地产开发的空白点，运用电子商务技术，通过互联网搭建线上、线下交易互动的平台，形成泉州首家电子商业总部基地，配以政府优惠政策、百兆光纤入户、统一物流配送、优惠融资渠道等形成成本集约要素，从而降低线上电商的库存成本、采购成本和人工成本，对想要提升发展的电商客户而言，无疑是一个非常好的入驻平台。

面对这一开发模式，蔡敏认为，未来房地产市场分化将更为明显，市场开发将专业化。此外，任何一个专业市场都存在风险，但是作为开发商，特别是做专业市场的开发商来说，应该更了解投资者的需求，知己知彼，无论在硬件还是软件的投入上，要更舍得，只有这样，才能维系好泉州商业市场的运营。蔡敏最后说，泉州商业地产目前还处于初级阶段，只有大家一起努力，才能做大做全。

在差异化竞争中寻求出路

泉州星光耀广场营销总监范超文

精彩观点：“商业项目需注重客户消费体验”

起源于2010年世博会名企馆的星浩资本，短短四年时间便已发展成为国内房地产私募基金界的老大。而在商业运营方面，其建立超过2000家品牌商家资源库，与国内外200余家品牌实现战略合作，全面展示其成型的强大商业运营能力。

一直以来，传统的购物广场都是以混合式在经营，在业态规划上千篇一律，提供给消费者的仅仅是一个购物场所，很少关注客户体验。在差异化竞争和提升客户消费体验方面，星光耀广场显然认识得更早，走得也更远。例如儿童消费投入越来越大、对餐饮需求强烈、追求个性化消费、注重消费体验等，基于这些特征，星光耀广场商业定位为体验式家庭生活购物中心，并在此基础上开发出顽童星球、星瀚食府、星尚馆、星光娱乐、星光集市五个商业主题。而与目前泉州其他大型综合体项目不同的是，星光耀广场是在规划时，就把这几个商业主题融合，在装修上也会根据主题的需要进行包装，这也是为了给市民带来更多的体验。我认为，随着目前几个大型综合体的开业，体验式营销已经逐渐被泉州人所接受。

关键还在于满足客群的需求

福建同策房产咨询公司总经理王石生

精彩观点：“商业地产的市场细分，这是城市发展的必然”、“关键还是要关注目标客群的需求”

商业地产的市场细分，这是城市发展的必然。前几年，泉州的商业地产量不大，但这几年，出现了密集型爆发式增长。这既意味着市场进入成熟期，也预示着竞争的加剧。从全国一线城市的发展经验来看，商业地产的市场细分早已出现。

商业地产在细分的过程中，关键还是要关注目标客群的需求。因此，前期的市场调研显得尤为关键。在我们咨询的许多商业地产项目中，会发现这样一个现象，不少开发商在项目后期才考虑到项目的定位及招商、运营问题，导致后续出现招商运营难甚至发展不起来的局面。这些需要警惕。在进行商业地产开发的前期，需做好市场定位，调研区域市场的消费特点、存在需求、市场辐射范围等问题。同时，商业地产不像住宅开发，需考虑更多的问题，例如交通便利性、主题设置、动线系统等问题，强调因地制宜。因此，在商业地产发展过程中，出现市场细分，这是一种必然。不过，在细分的过程中，并不是为了求差异，而是为了满足特定客群的需求。

细分是市场竞争力的表现

润柏大都会营销经理蔡志荣

精彩观点：“一旦进行人群的细分后，其辐射的就是相应的人群，消费半径就有可能大幅扩大”

如今，泉州的商业体量已经到了一定程度，大家必然要考虑未来的生存和发展问题。从商业地产来说，主要还是要抓住地段与商业人群。以润柏大都会为例，我们虽然投入了巨资打造，但是不是一味追求高端、高档、高消费，而是指向中端消费。因为我们依托华侨大学，为契合周边的消费力，提出青春时尚MALL定位，以服务好周边，吸纳到周边的人气，带来实质性的消费。

前几年人们消费习惯以街铺消费为主，现在已经逐渐认可购物中心消费。购物中心从前期建设到后期运营投入非常大，在定位、规划、运营方面都要时刻考虑到生存与发展问题。例如，在打造购物中心的过程中，不应盲目追求大而全。因为，这样的购物中心，必须要有充足的人气去支撑。如果没有的话，购物中心就很难存活。如果没有大的体量，必须要考虑市场细分的问题。这不仅能锁定特定人群，还能通过自身的特色提高市场辐射力。例如，可能原来的社区商业只能服务周边乃至特定板块的消费客群，但是，一旦进行人群的细分后，其辐射的就是相应的人群，消费半径就有可能大幅扩大。总的来说，商业地产的打造要落到实处，需考虑到未来商业的经营，业态升级、品牌优化等问题，也都需考虑到其中。