N海都记者 振伟 桂平 碧绿 佳锦
新政之后的泉州楼市，是暖风乍起，还是严冬将至？是新一轮买房人入市的高峰，还是重新观望的起点？当前楼市现状如何？未来走向何方？
为此，本报记者兵分多路，通过采访不同类型购房者、深入销售中心观察，与房企代表对话，试图还原一个最有温度的泉州楼市。
◆记者探温
新政后，泉州楼市乍暖四大现象
过去的两周，频频传出的政策利好，正逐步作用在一些楼盘实际销售上。尽管楼市仍然充满了诸多不确定性因素，但相比前三季的楼市平淡表现，泉州楼市显然已经度过了最糟糕的时期。
现象一：银行细则加速落地
自9月30日央行公布房贷政策调整的消息以来，房贷新政对购房成本的巨大变化，正在搅动着整个市场。
在央行“认贷不认房”新政发布满三周，又即将跨入满月之际，记者致电泉州各大银行及走访市场了解到，包括建设银行、工商银行、招商银行、民生银行、厦门银行等在内的各银行泉州分行已逐步落实“认贷不认房”政策。
值得关注的是，在泉州，各银行支行普遍明确了“对首套房银行贷款还清者，再次购买二套房，办理商业按揭贷款将按首套房政策执行”政策，不过，购房者一直苦苦等待的银行“按揭利率优惠打折”的政策，鲜有银行提及，7折贷款优惠？目前尚缺相关细则。记者走访发现，目前大多数银行执行首套房利率按基准上浮10%，二套房利率按基准上浮15%至20%。
但是，已经还清房贷再购房算首套房，首付比例降至3成，这已是铁板钉钉。仅这一点，就会大幅降低再次购房者的经济压力，撬动一部分需求者提前入市。
现象二：一二线城市楼市回暖明显
10月20日，中国指数研究院的最新统计数据显示，10月12日至18日的一周，受监测的全国20个主要一二线城市住宅合计签约面积环比回升45%。其中，北京、上海、深圳、广州四大城市的住宅成交面积环比涨幅分别达到133.95%、77.99%、69.06%、50.77%，一线城市整体涨幅达到80%。该机构称，绝大多数城市成交上涨，随着成交持续回暖，几大代表性城市库存总量在继续下降，去化压力有所缓解。中远地产监测的数据也显示，国庆长假节后，全国重点54城市成交量也出现连续三周上涨之势。
一二线城市成交回升，信贷松绑政策对市场影响正在逐渐体现。以相邻的厦门城市为例，新政之后，厦门多个楼盘纷纷开盘入市，引发了一波新的购房热潮，显然，一二线城市，对政策的敏感度更加明显。在业界看来，随着新政后续效应持续，相信10月份成交将攀至新高。
现象三：买房热情初现江湖
过去的这几个月中，如何提高销售率，是不少开发商头痛的难题。甚至有不少楼盘因为前期蓄客不足，开盘时间无奈一推再推。
仅半个月，楼市“救市”政策频频，正在影响着购房者特别是改善型购房者的入市预期。
泉州万科城营销部经理林霏告诉记者，新政利好对市场的积极作用是显而易见的，以万科城为例，新政之前，泉州万科城144平方米以上的房源，去化非常缓慢。但新政之后，这种去化速度明显加快，自项目实景样板房开放之后，十天时间144平方米以上的房源就卖掉十来套，市场确实有明显的回暖迹象。
记者在另一楼盘大江盛世得到类似的答案。项目负责人陈香农表示，十月前两周，项目就卖了20套，首改善型客群进场速度明显快了，“购房者更愿意认为，市场买入的机会已经到来”。
而在另一方面，开发商的开盘热情也普遍高涨。据了解，十月底11月初，泉州将进入年度推盘旺季。从津汇红树湾、星光耀广场SOHO产品、海悦府、泰禾首玺、香槟国际等诸多新房源陆续入市搅热市场。
现象四：周成交迎来今年高位
从成交量上看，进入十月以来，泉州周成交数据明显升温，虽然传统“金九”无望，但银十则含金量高，特别是上周泉州住宅成交量，攀上今年以来成交最高位，成为泉州楼市一个显著的利好信号。
据泉州市住房与城乡建设网站数据统计显示，10月13日~19日，泉州六区住宅共成交593套，环比前一周上涨178.40%，为今年以来周成交套数首次突破300套，达到历史成交高峰值。
值得一提的是，随着后续房源的陆续释放，一些热点楼盘不断吸引购房者快速进场，可以预见的是，未来一段时间内，泉州住宅成交将持续放量，成交保持高位成为一个大概率时间。但鉴于上周住宅成交攀至593套，后续成交出现成交回落是正常现象。
◆房企众生相
有人欢喜
有人忧愁
虽然新政对市场带来良好预期，但与之前楼市“好则皆好，差者皆差”不同的是，在这一波的楼市调整中，分化的市场已经出现。
9月底，一些楼盘入市热销，泉州万科城、泉州星光耀广场、东海泰禾广场等产品，或合理定价或调整价格入市，这些项目的热销，成为不少房企价格探底的重要依据。
“我们的价格已经是市场抄底价了”，海悦府项目相关负责人表示，他们即将于11月初正式面市，起价每平方米8888元起，“我们已经可以预见入市的热销场景”，该负责人说道。
“抄底价”几成当前楼市的统一说辞，在东海泰禾广场、泉州万科城、东海湾御文阁，记者均能看到类似的文宣。显然，这些房企已经信心满满，接着新政的利好释放，开启了楼市“秋收行动”。
有人欢喜，就有人忧愁。也有些房企，“我们正通过各种手段过冬，挨过这个冬天，明年才有机会。”一泉州房企负责人表示，造成企业当前销售困境根源是，一方面之前企业民间融资规模庞大，年初以来银根收紧，造成企业资金缺口大；另一方面，由于楼市调整，项目处于城郊地带，购房者入市信心不足，去化难度加大，加剧了当前的困境，虽然新政利好释放，但随着供应量放大，购房者选择面大了，面对竞争，项目优势并不凸显。该负责人说到，如今他们已经通过“调价”、“引进资本”等一系列措施“过冬”。
◆买家众生相
投资型购房者：蠢蠢欲动，静待机会
采访中，泉州某企业公司总经理吴女士就表示，一直以来她都有投资房产的习惯。但今年以来，受到市场的影响，她也从入市变成观望，如今随着新政利好的不断释放，一些项目特别是SOHO新品，定价并不高，是不错的入手机会，她正筹备在年底前“抄底买入”。
某事业单位陈先生告诉记者，其已经从年初观望至今，也是直到国庆后，才有投资的准备。不过，陈先生称，目前新的政策仍然还没落地，银行在利率上依然没有明显的松绑，所以自己也还在观望期，希望能在年底前选择心仪的项目进行投资。
在外经商的林先生称，自己对于国内的房地产投资非常看好，在全国各地也都有房产投资，自己又是泉州人，所以在近两年泉州市场的投资比例也很大。下半年之后，自己就陆续有购买房源，特别是一些性价比较高的项目。此外，林先生还告诉记者，年底不失为投资的好机会，在优惠和谈判空间都有空间的情况下，投资的回报率上升，投资客应该抓住机会，投资置业。
观望到入市，需求伺机而动
刚需型购房者：看房积极，价格敏感
最近，记者随机了解了一些最近正打算买房的刚需购房者，发现新政后，大家的看房热情度提高。市民陈先生在一家网络公司上班，正打算跟女友在这两年结婚。之前他就已经在关注三房房源，但是，由于贷款利率高、房价比较坚挺，让他只是平时看看报纸、网络上的房源信息，一直没有真正认真地去看房。不过，最近，看到央行发布的新政通知，他开始认真地跟女朋友去看房、找房。
“不仅因为房贷利率可能会有变化，还因为前三季度楼市比较不景气，第四季度新盘不少，而且之前许多楼盘的开盘价格比较低，接下来，应该会是比较好的买房时机。”陈先生跟记者分享了自己的考虑。而记者走访发现，许多打算购买首套房、婚房的购房者，或开始积极去看房，或更留心泉州楼市的变化，等待出手的时机。
不过，记者采访发现，有很大一部分刚需购房者都呈现出比较重的观望情绪，“期待价格进一步调整”成为他们迟迟不入市的原因。
市民李女士在晋江一家鞋服企业工作，她一直想购买一套房子在泉州定居。最近新政出来后，她对买房这件事更加用心。不过，虽然也有看中的房源，她却一直没有出手。她告诉记者，目前最担心的就是买贵了。“想再看看接下来房价是涨是跌，同时也要再看看接下来要开盘的项目，没准可以买到性价比更高的房子。”李女士谈道。
记者采访中发现，“等待调价”成为部分观望者的心声，“本来就没有多少积蓄，能省一些是一些。”准备买婚房的王先生说出了大多数刚需族买房的心态。
改善型购房者：等待与比较，心态更稳
在这波新政中，受惠最大、提及最多的当属改善族，这也是开发商在进行第四季度冲量中，必须抓住的主力购房群体。记者走访市场了解到，新政释放后，各大售楼中心的看房人气明显提升，值得关注的是，在看房潮中，改善型客户则是拉动楼盘人气的群体，
市民张先生就紧抓这一政策利好，正加速看房步骤。他告诉记者：“首套房按揭接近尾声，一直想购置一套面积大点房子，正苦于二套房60%首付的购房门槛。这下好了，新政出台后，我就可以把首套贷款还清，再购置第二套房。”在走访中了解到，诚如张先生这样的案例不在少数。
尽管改善族购房入市意愿在不断被强化，但总体上看，改善型购房群体出手速度相对较慢，三盛·四季公园销售副经理陈灿良表示：35岁~40岁年龄段作为改善型主力群体，他们擅长对比和等待，如利率优惠、房价谈判，在期待更合适时机才出手。由此可见，尽管呼声高涨，看房者始终处于不紧不慢状态，难放手一搏。
◆样本调查
“首改”者开始出手，郊区盘去化仍缓慢
部分改善型产品有所回暖，“首改”者开始入市
○体验地点：泉州万科城、泰禾首玺、香槟国际、御花园、优山美地
信贷政策放宽之后，一些改善型产品显然受到极大鼓舞。新政至今，市场实际情况如何，10月22日，记者来到位于北峰的泉州万科城，近距离观察大户型的市场状况。
“目前，自泉州万科城实景样板房开放之后，因为喜欢万科城的宽大江面和公园配套的而买万科城约140平方米和170平方米的客户，最近不在少数。”现场工作人员说道。“我们也没想到，一些购买大户型产品的购房者还能如此果断。”
当天下午四点多，记者在市区湖心街优山美地项目临时接待点看到，有购房者正在咨询别墅产品。据该项目相关负责人陈沂介绍，“930新政”以来，带动了改善型需求客群的看房热情。项目的改善型房源不论是看房人气还是销售量都出现了比较明显的增长。他指着项目面积为130多平方米的住宅告诉记者，这类房源目前已快卖完。
记者同时走访了泰禾首玺、香槟国际、御花园项目，发现多数的改善型购房者关注三大问题：贷款还清了能做首套吗？首付三成吗？利率最低优惠到多少？“显然，购房者仍有疑虑，不过，购房者观望情绪明显减弱，关键看是否能够打动购房者。”香槟国际营销总监张族浩说道。
“作为泉州首屈一指改善型社区，市场调整期，御花园与泉州其他项目做法都不一样，当别的楼盘都在忙着‘减配’、‘调价’，御花园项目却在默默做加法，重新做加法后的情景示范区即将对外亮相，届时，一定会给泉州改善型购房者带来前所未有的品质体验。”东海开发副总经理梁军毅说道。
刚需房源，冷热不均，郊区盘走量未见加快
○体验地点：大江盛世B区幸福里、泉州星光耀广场、星湖湾、万道紫云台
“现在首套房怎么算”、“房贷利率折扣多少”、“哪个银行折扣最低”、“房价会不会上涨”，10月21日，在大江盛世售楼处，购房者的问题五花八门，但主要围绕着房价和房贷。记者询问了旁边的销售人员，信贷放宽之后，对市场究竟影响几何？销售人员表示，与以往相比，购房者决定的周期短了，以前不少购房者看房后就是迟迟不下手，近段以来，不少看房者看到合适的就下单了。
记者了解到，汇龙·大江盛世从国庆以来，不仅在看房人气上有明显的回升，在销售上也有明显的增长。据现场售楼人员告诉记者，从国庆至今，现场销售接近20套，每天来访的客户比以往增加十余组。除此之外，目前正在洽谈尚未购买的客户也有十余组，特别是刚需产品，更备受购房者关注。
在城东星光耀广场，记者看到，现场前来咨询的购房者为数不少，记者了解到，自项目首期开盘入市热销之后，仍有大量购房客群看中其中小户型产品，销售人员介绍，项目邻学区、核心地段为不少购房者所看中。
22日，在星湖湾项目售楼处，记者看到，前来看房的人还比较少，偶尔有零星的一两个人进售楼部看房。售楼部的销售人员表示，项目目前主要在销售尾盘，房源不多，来看房的客人相对较少。据了解，“930新政”后，国庆期间售楼部的人气出现了较大提升。随后，记者又前往万道紫云台售楼处，看到现场有几组客人围在沙盘周围看房。据该项目的销售人员介绍，国庆期间，看房人气和成交量都出现了比较明显的增长，刚需和刚改的客群都有。但是，国庆过后，市场又恢复常态。
◆对话走势
四季度成交走高可期
观点一：四季度将成楼市集中爆发期
在泉州市华鑫房地产开发有限公司营销副总李华进看来，“930新政”表明了当前政府对房地产市场的态度，这对于市场信心的恢复意义比较大。从新政后的情况来看，看房的人气有了比较明显的回升。当然，国庆期间的人气回升，体现在成交数据上，回升明显。
世茂·海上世界营销企划部负责人陈恩平表示，从国庆以来，项目的客户来访量及成交量明显上升，据不完全统计，客户的来访量上升了70%左右，平均日成交额上升17%左右。出现这样的情况，第一，产品的吸引力，160㎡享286㎡的山海怡墅首付16万元，这对于购房者来说本身就极具吸引力；第二，国庆的旺季行情及“930新政”的带动，新政的影响主要还在于对市场信心的提振，从而激发了市场购买力。
采访中，不少业界人士表示，当前泉州新盘的推盘是楼市的一个风向标。目前，许多新盘开盘以价跑量，取得明显成绩，说明市场需求存在，在四季度楼市房企迫于销售压力下，“促销跑量”潮再起，四季度楼市或将迎来购房集中爆发期。
观点二：购房需分清两类人群关注点
在泉州源映像房地产策略咨询机构营销总监陈沂看来，目前，不论是刚需还是刚改，市场消费需求都是存在的。只是，今年的市场环境，导致许多人持币观望。这段时间，“930新政”出台，对改善型需求的刺激会比较大。
刚需消费客群，对价格的敏感度比较高，在市场价格不明朗的情况下，许多人会持币观望。“930新政”出台后，对这部分客群的影响比较有限，因为他们更关注的还是房价会不会继续往下走。
对于改善型需求的客群来说，他们的消费会更加理性，对产品的关注度会更甚于价格。以目前优山美地项目的销售情况来看，改善型房源的去化就比较快，139平方米的四房户型已经快要去化完。这些动辄200多万元的房源的销售情况，说明了一个事实，改善型需求的客群，对房源的稀缺性、居住环境、生活配套关注度更高。同时，大家对泉州房价的走势，也有更理性的判断。从泉州的房价水平来说，不大可能会有大的波动，因此，大家认可产品后，就很容易出手。而“930新政”出台，对于原先拥有一套房源又想换房的客群来说，减轻了首付及房贷的压力，必定会刺激这类客群出手买房。
