N海都记者 陈群

根据现在的规定，农村的房屋买卖只能在同村人之间进行。漳州市龙文区的郭先生想利用这条规定，把28年前出卖给他人的祖屋收回来。但起诉到法院，法院却不支持郭先生的主张，而是判决当年签订的房屋买卖协议有效。

非同村人交易农村房屋 28年后房东提出要收回

据了解，诉讼的房屋是在1986年年初进行交易的，而这房子是郭先生的祖上在新中国成立前就留下来的。据了解，当年卖方郭先生与买房张先生在第三方的见证下签订了房屋买卖协议，并现场结清了全部购房款。

买方张先生表示，协议签订、交房后，就对房子进行重新装修并实际入住，直到2010年购买了新房后，才搬离该房屋。

没想到，今年年初，卖方郭先生通知买方张先生，要收回当年出售的房屋。在郭先生看来，当年出售的房屋是农村房屋。根据相关法律规定，农村房屋只能在同一集体经济组织的内部成员之间买卖，城市居民不得买受农村房屋。郭先生认为，张先生是城市居民，不能购买农村的房屋，当年双方签订的房屋买卖协议违反了法律规定，是无效协议。同时，郭先生还表示，出售的房屋房契、地契都没有过户，还是自己的财产。

对于卖方郭先生的说法，买方张先生很不认同。他认为，现在的法律规定农村的房屋确实只能在同一集体经济组织之间进行买卖，但这条法律是在1986年双方买卖后才出台、修订的，而在1986年之前的法律未禁止买卖。张先生认为，当年双方签订的购房协议书并没有违反法律条款，协议书是有效的，况且郭先生的主张已超过诉讼时效。

法不溯及既往 买卖合同有效

法院经调查判决，郭先生和张先生当年签订的房屋买卖协议是有效的。法院认为，双方买卖所涉及的房屋是新中国成立前就已存在的祖屋，并非在农村集体经济组织分配给村民的宅基地上所建，其流转不应适用农村宅基地的有关规定。且房屋买卖协议签订于1986年年初，而当时土地管理法、土地管理法实施条例和当时的相关土地政策都还没有出台，其他法律法规也没有禁止买卖房屋的条款。也就是说，双方签订的房屋买卖协议并未违反国家对因房屋买卖所涉农村土地转让所作出的禁止性、限制性规定，因此双方协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律或者社会公共利益，事实清楚，证据充分。根据法不溯及既往原则，故判决认定该房屋买卖协议有效。

而对于张先生抗辩称郭先生提出的购房协议无效的诉求已超过诉讼时效的问题，法院并不采纳。

福建方圆人律师事务所洪亚斌律师表示，诉讼时效是债权人向人民法院请求保护民事权利的时效期间，而本案原告诉请的合同效力问题实际上是一种确认当事人之间已发生的民事法律关系的效力问题，是确认之诉，不属债权请求权范畴，不适用诉讼时效的规定。另外，在物权请求权方面，除请求返还遗失物有诉讼时效外，其余物权请求权包括权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。