N本报记者 朱远娥 杨清竹 文/图

2014年即将翻过，楼市即将进入最后一个月的冲刺。记者走访了解到，最近新老盘持续推新，供应量快速攀升。据不完全统计，市场在售近20盘，刚需和改善房源集体入市。据了解，在刚需盘普遍陷入价格争战的背景下，改善型新品凭借差异化定位，在琳琅满目的市场当中脱颖而出。例如，天利仁和、国贸润园、一品江山、信和御龙天下等品牌房企，正在蓄客当中，年底推出千余套新品将计划抢滩元旦市场。

漳州住建局数据显示，截至10月底，全市商品房完成销售面积335.57万平方米，其中，住宅销售面积262.29万平方米，成交25621套，同比下降26.38%。在楼市价格促销愈演愈烈的背景下，房价调整超10%要办理备案变更的预售政策，已经悄然推出市场，定价权重新回到开发商手中。为了促进销量，房企推出的大量特价房，优惠力度远低于10%。

中大户型集中上市

漳州住建局新房预售数据显示，截至目前，11月共有4盘获批预售，中骏·蓝湾香郡、瑞景城、民兴北郡、国贸润园等楼盘，将相继推出住宅、店面和车位、办公等物业，年底开发商所推出的产品更为多样化。

计划在元旦推出的新品，近期纷纷进行蓄客。海都记者走访市场了解到，天利仁和、国贸润园、一品江山、信和御龙天下等楼盘，将在年底推出千余套新品房源，改善型房源打头阵。

据了解，老城区大盘信和御龙天下二期升级新品，推出户型涵盖80㎡~178㎡两房至四房，计划12月开盘。天利仁和计划元旦推出的新品利泽苑，共计4栋900多套房源，先期将推出14~16#两栋装修房，主打98~170平方米舒适型户型。继国庆首次开盘之后，国贸润园计划年底加推二期新品，主打92~153㎡户型。上周刚刚面市的融信海投“合体”项目一品江山，新品200~280㎡双拼/联排别墅，119~142㎡美墅公馆启动预约。

从产品来看，这批中高端房源从装修房到别墅，中等户型130㎡以上，大户型面积140~170㎡不等，新品同时面向改善型市场，但差异化定位显著。新老城中心地段的天利仁和、信和御龙天下已经拥有成熟的实景社区，新盘国贸润园、一品江山均为合作开发项目，规模体量达到50万平方米以上，是名副其实的大盘。

从年底这波供应来看，改善型楼盘成为各大房企拼抢的主战场，明年年初进入市场的同类项目增多，竞争也将更加激烈。今年以来，市场整体的销售不畅，让房企格外珍惜最后一个月的销售期。

年底开发商以价跑量

从目前的市场定价来看，改善型楼盘实际成交价格普遍低于9000元/㎡，刚需盘售价集中在5字头。11月改善型房源集中成交的天利仁和，装修房折后成交均价8800元/㎡；上周刚刚开售的福晟·钱隆公馆均价约5900元/㎡，新老盘的定价策略仍然采取平价走量。

天利仁和销售王经理告诉海都记者，11月份以来成交市场整体仍显得比较平淡，新老盘集中抢收年底，不但供应量继续增加，定价策略普遍也有所微调。不少楼盘打出的促销广告，优惠让利程度相比较之前又有所加大。

中骏置业漳州分公司副总经理林宝珍告诉海都记者，楼市供应量持续推出，楼盘之间特别是东部市场的价格竞争激烈。10月份以来，中骏·蓝湾香郡主推出的零首付及低首付分期，大大降低了市场准入门槛，聚集了一批刚需购房群体。

从整体上来看，年底楼市开启冲量模式，老盘项目给出了大力度的优惠促销，漳州万科城、中骏·蓝湾香郡、国贸润园等房企，均推出了老带新的全民营销计划，给予新老业主的回馈丰厚；刚刚面市的全新盘，首开也以低起价吸引眼球，即使是去年的地王项目，也会给出很大的优惠以保证去化率。年底主推的新老盘项目，以价换量仍是楼市的主旋律。

近期，政策利好叠加效应下，市场观望情绪减淡，房企加大房源供应量，改善型项目的扎堆入市，购房者入市意愿显著提高。尽管楼市走势逐渐好转，但市场库存去压力依然很大，平价跑量仍是开发商的普遍共识。

多项政策微调促进成交

从2011年起，漳州执行新房预售备案政策，房价调整超10%要重新办理备案变更，并开展“一房一价”公示等销售政策。为了控制房价过快上涨，政策要求开发商首次取得预售之后，报备价格变动幅度调整为0~－10%。这也意味着，市区在售新房，在预售价格报批后，开售价格不得高于预售价格，变动只能下调，且下调幅度只能在10%以内。

新房预售价格报备之后，一旦有特殊原因降价幅度超过10%，开发企业应当事先向房管局提交书面说明，经备案后在销售现场公示，方可在房地产信息系统上予以更正。对未经备案，开售价格超过预售许可所申报的变动幅度，将被暂停办理商品房买卖合同登记备案。

此前，为了适应市场形势的需要，规避这一政策，不少开发商推出的个别特价房作为营销的嘘头，普遍比预售价格低于10%，以免重新备案手续繁琐。不过，由于楼市库存量居高不下，今年上半年获批预售但销售情况不乐观的楼盘，到了下半年则不得不降价促销，单个楼盘的降价幅度甚至达到20%。

“以近期市场上出现的8折房源为例，按照原有的备案政策，这一房源需要重新备案才行。”行业人士告诉海都记者，由于大部分楼盘都在进行促销，楼市已经失去上涨的动力，这一备案政策就自然而然地退出了市场。

开发商向海都记者证实，降价重新备案的政策已经推出。某楼盘售后黄经理告诉海都记者，特价房与预售价格幅度相差超过10%，按照原有备案政策要进行重新备案变更。如今各大房企的特价房数量太多，重新备案的工作量非常大，如今已经不再要求开发商进行重新备案。

今年闽八条出台以来，漳州楼市备案、契税、房贷、公积金政策都进行了微调，新政比之前宽松了不少，如原本单价过7000元豪宅税已经取消，豪宅税征收以面积超过144㎡作为界定依据，公积金政策的首套房界定，排除了5类情况，比此前范围扩大。