N海都记者 陈碧绿

11月29日，泉州老城区文化综合体项目“开元盛世”借力泉州“新海丝”战略契机，启动“开元盛世2015海丝文化盛典启动暨媒体见面会”。其将文化与商业相融合的新做法，受到瞩目，为此，本期地产焦点，特别对话泉州开元盛世商业管理有限公司总经理林建德，一起倾听他的操盘构想。

商业地产进入差异化竞争时期

近年来，泉州商业地产步入开发快车道，却面临着同质化竞争挑战以及电商所带来的冲击，现有商业综合体正面临着消费者消费分流、商家经营乏力、商业氛围弱的窘境。。

林建德认为，相比福州、厦门，泉州的商业还构不成商圈概念。所谓商圈，需要各种商业业态的组合，聚拢起来，形成消费者的消费去处。他提到，如福州万宝商圈，就是在工业废墟中生长出来的商圈，有万象城、宝龙城市广场、红星美凯龙、中央第五街区等业态整合。从泉州商业来看，无论是中山街—南俊巷—打锡街，还是丰泽广场、大洋百货，又或者是新崛起的浦西万达，其商业业态组合均比较单一，无法聚拢大量人气。

正是基于对泉州商业的考察认识，在11月29日刚刚落幕的“开元盛世2015海丝文化盛典启动暨媒体见面会”上，开元盛世借力“新海丝”战略契机隆重启幕，预示项目将时刻扣紧文化与商业融合的主题，走差异化路线。

整合“文都”资源升级老城商业

林建德告诉记者，曾经，以开元寺东西塔为中心的开元商圈繁华与荣耀闻名遐迩，自古这里就是商业原点、财富旺地。而开元盛世将会从这片深厚的文化土壤中生长出来。

事实上，单从开元盛世10万平方米的开发体量，重塑开元商圈显然不够。当下，正值西街复兴、老城区商业升级的关键时期，联动、整合、借力西街资源成为关键。

林建德坦言道：西街是泉州商脉的发源地，有着最传统最地道的泉州味。如果把西街看做是一条美丽的项链，那么开元盛世将是这条项链上最闪亮的挂坠。因此开元盛世将主动整合，融入西街复兴的改造中，将与开元寺、东西塔、西街、西湖公园合力复兴“开元商圈”。

他愿想着，西街复兴将打造民俗—民宿文化，从而带动旅游业蓬勃发展，让走进的游客有想留下的想法，而开元盛世与之形成互补，成为游客集聚的“会客厅”。

融入闽南特色以体验带人气

不过，林建德认为，当前泉州旅游还处于过境地，因此，开元盛世项目的定位不能局限于旅游资源的带动。对此，他提出了要以本地需求为主，兼顾旅游。在此定位下，林建德推出三重辐射范围构想，分为主商圈，辐射周边居民区；次商圈，辐射滨江及跨江南，边缘商圈，辐射高铁板块。

在建筑风格上，将闽南红砖白石燕尾脊融入到规划中。在业态规划上，着力打造四大开放式街区，规划有文化、餐饮、零售百货、学生街。

林建德分析道：文化街区主要将聚拢泉州各县市文化产业，如陶瓷、香、茶叶等泉州特色产业；餐饮街区主要整合最具泉州特色的小吃，将泉州餐饮文化汇集在一起；规划学生街，是基于项目周边盘踞众多名校，是鲤城区重要文教区。零售百货面向泉州制造业而开设。可以说，每个街区都集中了最能代表泉州的特色产品，用最接地气的方式，再造开元商圈。

除了合理业态规划外，如何聚集人气尤为重要。林建德表示：为了增加体验环节，让更多人从家里出来，因此加大餐饮、儿童主题商业的比例。做足体验，从而带来人气。