N海都记者 郑薇

2014年的楼市可谓充满戏剧性，跌宕起伏，市场结束火爆局势转而遇冷，在经过近三个季度的低迷之后，一系列的限购等行政干预及信贷紧缩政策陆续退出历史舞台，楼市迎来了近4年最为宽松的政策环境；对于厦门楼市而言，在全国楼市遇冷的情况下，虽难以独善其身，销量有所下滑，但对于厦门楼市而言，其更是一个传奇，在全国楼市哀声一片时，厦门房价涨幅依然领涨全国，整体供应趋紧仍主导着2014年的厦门楼市走向。

年度盘点之商品房

住宅成交同比暴跌三成 房价保持平稳

据厦门中原地产研究中心统计数据显示，截至12月21日，2014年厦门商品房成交面积479.5万㎡，环比下滑29.5%；其中住宅成交306.95万㎡，占比64%,相比2013年的450万㎡,同比下滑32.3%。非住宅成交173.10万㎡，车位成交为主力。2014年办公成交50.70万㎡，其中SOHO产品为成交主力。住宅供应311.5万㎡，供销比1.01，供销持衡，但若剔除1月份约40万㎡备案来源去年底的限签，则市场供过于求苗头已现。

在备受关注的价格方面，今年厦门楼市住宅成交总金额606.3亿元，均价达19751元/㎡，同比上涨25.0%。受整个宏观经济下行的影响，全国整体房价下滑，而厦门由于地价高企，且房企对厦门楼市信心较大，厦门房价依旧坚挺，均价将近2万元/㎡。但进入下半年，厦门房价也难逃下滑趋势，在市场成交低迷及业绩压力加大下，各大房企加大楼盘优惠力度，在价格上也有所松动，前期定价明显过高的项目出现让利回调，同时部分楼盘通过降低首付及实施以价换量策略来刺激购房者入市。

年度盘点之土地

供不应求 各区地王楼面价破万

反观土地市场，也不容乐观，成交一路下滑，由2012年总建649平方米降到2014年的212平方米，连续两年降四成。

据图智土地研究中心统计数据显示，截至2014年11月底，厦门市共出让经营性用地33宗，土地面积约101.7万平方米，同比去年减少33%；总建筑面积212.2万平方米。对比2014年拟出让345.16万平方米的供应计划，完成率不足3成。2014年全市经营性用地出让以商住用地为主，综合体类、商务办公类土地的供应量减少，所占比例低于25%。据统计，全年出让商住用地10幅，土地面积55.6万平方米，建筑面积137.3万平方米，占全年比重55%。土地出让金达1720045万元，全市平均楼面地价8104元/平方米，同比2013年的6891元/平方米上涨18%；全市商住用地楼面地价11531元/平方米，同比去年基本持平。

2014年，岛内外土地供应水平依旧差距悬殊，维持2∶8格局。岛外全年成交34宗，土地面积79.2万平方米，规划建筑面积167.4万平方米，全市占比78%；岛内土地成交低迷，成交量仅占全市22%，仅湖里区成交4宗土地，土地面积22.6万平方米，总建筑面积44.8万平方米。这和岛内外供应的土地性质关系很大。岛外四区大量供应商住用地，而岛内由于土地稀缺，宅地已经“断供”多时，岛内成交土地多以商务金融、医疗、物流等公共服务性质用地为主。

虽然成交在下滑，但土地供应的稀缺性凸显，尤其是近2年，厦门商住地块供应紧缩，整体缺口颇大，房企土地存量锐减，因此房企求地若渴，急需增加土地存量。这使得地价高企，地王频现，各区地王楼面价破万，地价直逼房价，相比楼市一片火热。

年度盘点之政策

今年政策速览

2014年称得上是楼市政策年，受宏观经济不景气及房地产市场自身调整的双重影响，今年全国楼市下行，政府推出一系列政策刺激楼市，限购取消、限贷松绑、公积金新政、央行降息等，以此来提振楼市信心，房地产回归市场主导，行政调控稳步退出。

●2014年1月16日 厦门发布《绿色建筑行动实施方案》：2014年起全面推行精装房，绿色建筑享补贴；

●2014年3月17日 厦门率先推出公转商贷款，缩短公积金轮候时间，通过公积金中心贴息商业银行方式，及时发放公积金贷款；

●2014年5月6日 厦门发布《厦门市商品房售楼处公示规范要求》：完善商品房售楼处公示规范，商品房打折销售须明确公示；

●2014年7月1日 厦门市商品房预售资金管理实施细则，加强对开发商预售资金监管力度，防止因挪用预售资金引发“烂尾楼”风险；

●2014年8月15日 厦门“闽八条”细则出台：放宽普通住房界定标准，取消岛外限购和岛内144㎡以上房源限购；

●2014年9月30日 央行关于进一步做好住房金融服务工作的通知，俗称央行930新政，放松限贷，由原“认房又认贷”转为施行“认贷不认房”，即还清首套房贷款再购房还算首套；

●2014年10月21日 厦门出台《厦门市经营性房地产项目竣工增容面积处理办法》，开发商扩容面积没收所得并罚款；

●2014年11月3日 厦门出台公积金贷款新政，公积金贷款“认贷不认房”，首套付款比例降为20%；

●2014年11月22日 央行下调存贷款基准利率，贷款利率下调0.25%，信贷面宽松预期增强，提振楼市回暖信心；

●2014年11月26日 福建省启动新版《商品房买卖合同》，闽明年起卖房将用新版合同，房企违约最高赔双倍房款；

●2014年12月12日 国务院批准在福建省设立自贸区，厦门作为福建自贸区重要组成部分，预计未来会充分发挥对台优势，促进地区经济发展；

●2014年12月22日 国务院发布《不动产登记暂行条例》，不动产登记步伐加快，为后续房地产税等长效机制建立奠定基础。

机构预判2015

明年房价或现温和涨势

“楼市将更成熟理性”。克而瑞厦门机构观点认为，受限于土地供应缩水的缘故，明年厦门商品住宅预计供应量在280万平方米左右，供应量下滑明显。就房价而言，短期由供求关系决定，基于目前存量高企，客户趋于理性观望，因此明年上半年市场依旧企稳，下半年楼市或将有较为明显的回升，不过房价难以强势反弹，接下来的市场日趋成熟理智。

立丹行厦门机构观点认为，2015厦门“房价整体稳中有升”，后市土地仍面临供应短缺，房企土地储备有限，土地争夺战将持续；而在受限购限贷解禁、信贷较为宽松，以及购房入户政策时间节点限制的多重利好下，预计明年市场供销齐升格局总体稳固，房价涨幅趋缓，整体稳中有升。

厦门中原地产研究机构则认为，2015年，随信贷政策利好持续作用，又临购房入户最后一年，预计各大房企将抓住良好时机加大放量，并合理定价，2015年整体需求进一步释放，成交量有望明显回升。价格方面,2015年一些高地价项目即将入市，迫于成本，开发商对房价上涨预期较大；另一方面，从降息后客户表现来看，房价上涨预期有所抬头，但是对价格上涨抗性仍较大，入市信心仍不足。在买卖双方博弈之下，预计房价保持温和态势，根据区域及产品差异，存在上下小幅波动的可能。