N海都记者 陈群
市民郑先生在买房过程中，交了首付，打算通过按揭贷款买房。但因银行抵押贷款审批未能通过，而郑先生没足够的现金付清全款，因此购房款拖了3年。开发商将郑先生告上法院，要求解除合同，收回房子。不过，法院却驳回了开发商的诉讼请求。
购房款3年未交清 开发商要求解除合同
2011年，郑先生购买了漳州市区一小区的房产，交付了首付后，40多万余款通过办理银行抵押按揭贷款。但没想到由于自身原因，银行的贷款审批未能通过，导致不能办理按揭贷款。开发商要求郑先生及时全额支付购房款。但是，在此后的3年时间里，开发商多次催促，至今郑先生还欠二十来万购房款未结清。
由于郑先生一直没有支付剩余房款，开发商把郑先生告上法庭，提出要解除与郑先生之前签订的购房合同。开发商方面表示，根据合同约定，不能办理按揭贷款的，买房人要及时全额付款，否则开发商有权解除合同。可是，郑先生认为并不是自己主观要违约，而是无法办理银行抵押按揭，手里又没有足够的资金全额支付，并不是要违约。
解除合同 需先通知
法院经审理认为，原、被告因房屋买卖付款问题产生争议。原告要求解除合同，必须将解除合同关系的通知送达被告，如被告不服可由其向法院起诉确认合同效力。原告未履行解除合同的通知手续，其要求判决解除合同及返还房屋等的诉讼请求不予支持。因此，法院驳回了开发商的诉讼请求。
福建簪华律师事务所杨建亮律师认为，本案主要涉及行使合同解除权的程序问题。杨建亮表示，无论是法律规定的解除还是当事人事先约定解除权，都会有一定的条件。
第一种情况是一方根本违约，另一方享有解除权，但因出现不可抗力导致双方都不能履行其主要义务，此时双方均有解除权。
第二种情况，在当事人享有法定或者约定解除权的情况下，当事人单方面行使解除权不必经过对方当事人的同意，只要享有解除权的一方将解除合同的意思表示直接通知对方即可发生解除合同的效果。
因此，解除权本质上属于形成权，解除权人在行使解除权时，只需要向对方作出意思表示即可产生效力，无须对方作出答复，更不需要对方同意。如果当事人就解除权问题发生争议，一方当事人可以向仲裁机关或者人民法院提出请求，要求确认解除合同的效力。《合同法》第九十六条规定，一方行使解除权解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
本案中，被告郑先生不能支付购房款，按合同约定造成违约。原告在认为对方违反合同的约定后，可以行使解除权。但根据《合同法》第九十六条的规定，解除应当遵循一定的程序，即将解除合同的行为通知对方。
