N海都记者 陈碧绿 董加固 文/图

4月过半，楼市的传统旺季临近。从“330楼市新政”后，泉州各售楼部普遍反映客户到访量上升，楼市的暖意日趋浓厚。其中，刚需市场被业内普遍看好，中骏·蓝湾悦庭、东海湾·十二宴等众多刚需盘备受关注。不过，记者走访过程中发现，刚需房源量增大、产品同质化竞争加剧的问题，受到了不少行业人士的关注。如何加速刚需产品去化？如何抢占“新政”利好？本期，海都地产会客厅邀约业内人士一起来关注。

本期对话嘉宾：

刚需理念将颠覆 改善型刚需房将成“主力产品”

泉州中骏置业控股有限公司营销部高级总监 吴添源

“改善型刚需产品，未来将占市场比例一半以上。”有着多年房产从业经验的吴添源认为，随着行业的演变、人口的变化、经济的发展，改善型刚需房将成为未来楼市的“主力产品”。

在吴添源看来，“改善型刚需房”，不仅指刚需房，还包括首改房。此次“330楼市新政”，通过调低首付、提高贷款额度以及为购买首套房、首改房的职工家庭优先发放贷款等举措，降低购房门槛，对楼市产生了明显的刺激作用。对于刚需及首改的购房者而言，此时正是置业的良机。

吴添源认为，原有的刚需理念将被颠覆，刚需房、首改房将迎来升级。原有的社区配套设施将进一步完善，后期的生活品质、物业、服务将得到升级，业主的工作、小孩就学等环境将得到更大改善。大量改善型刚需产品将应运而生，一步到位满足购房者的需求。

吴添源表示，正是基于对市场的判断，结合大量数据分析，中骏·蓝湾悦庭项目从客户实际及未来需求角度出发，在泉州首次推出改善型刚需房，主推63~125㎡的中小户型，并对这些户型进行升级，例如88㎡升级为3房2厅2卫。在产品升级的同时，还结合周边楼盘房价，平价推出，突出性价比，为购房者带来实在让利，撬动购买力，抢占市场。

三房将受宠 刚需更强调功能性需求

泉州源映像房地产策略咨询机构销售总监 陈沂

4月，泉州楼市供应量增多，各售楼部访客量提升，不少购房者已经出手买房。陈沂认为，从目前市场反应来看，泉州楼市回归到正常买卖状态，这是政策扶持与传统销售旺季临近，这两方面的叠加效应所致。

市场传递回暖信号，刺激开发商积极推盘节奏，因此这阶段市场放量持续加大。从产品供应来看，刚需房源仍将是市场主力，而这类的产品较量也更加考究。陈沂谈到，刚需产品去化速度快，一直是市场的热销产品。而随着“单独二胎”政策的放开，家庭结构发生变化，刚需购房者也越发考究其功能性，如2房和2+1房，购房者更愿意选择后者，满足家庭的空间需求。因此，接下来，只有更加注重购房者需求变化的楼盘，去化速度方能加速。

此外，实景、样板房将成为楼市营销不可少的组成。购房者将更加关注更为直观的现场体验。这也是优山美地一直重视打造样板房的重要原因，预计在4月底5月初将公开样板房。

小户型玩转大空间 项目需精准定位不断升级

福建卓辉房地产开发有限公司营销总监 吕济超

“预计4月底将推出新楼栋，户型面积为80~120平方米，两房、三房为主，满足工薪小白领购房需求。”吕济超说，目前，售楼部每天自然访客大概有10组以上，购房意向强烈。在此情形下，公司才计划推出新房源。

吕济超认为，最近这段时间，刚需购买力正在逐步释放，这在一定程度上，有望进一步搅热楼市。不过，吕济超也认为，目前泉州刚需产品的同质化竞争比较严峻，在市场中，刚需产品供应量大，同时还存在同质化竞争的问题，“面对这类困境，需要做足产品价值”。

他说，海港城作为纯刚需盘，在产品价值上进行了比较充分的考虑。由于与市中心仅一桥之隔，因此将购房人群定位为工薪白领阶层。这类人群正处于打拼期，适合购买紧凑且经济型的产品。对此，最低总价控制在30万左右。此外，项目十分重视产品空间使用率。如53平方米做到两房两厅一卫、65平方米做到三房两厅一卫一阳台，可以满足刚需购房一步到位。这在市面上是少有的，也是海港城的最大亮点。

“小户型玩转大空间，讲究户型使用率，且以适中价格入市，才有杀伤力。”吕济超说道，如今，房地产开发进入买方市场，需要精准定位产品，致力产品升级，不断满足购房需求，才是突围之道。

同质化影响显现 定制化将成“破冰利剑”

新亚·智慧城运营总监 陈章培

“在新政的利好下，刚需置业迎来良机。”陈章培认为，新政降低刚需及改善消费群体的购房门槛。近期，不少刚需产品入市，同时，众多开发商为了跑量，优惠营销活动纷纷推出，以去化库存。

然而，目前泉州楼市存在开发供应量过剩的局面，供大于求，且同质化现象较严重。这与开发周期、经营理念等因素有关。如何破解这一僵局？陈章培从行业视角认为，定制化产品或是把“破冰利剑”。

他说，目前，一线城市已在“升级”做定制化产品。广东、深圳已有项目在做精装产品和服务，从特定客群角度出发，设计个性化产品。如针对传媒、广告客群或职业经理人，从他们的工作、生活状态等实际现状出发，做精准设计，推出相应产品，并配套家政、交通、休闲、幼儿园等服务设施，解决他们的现实难题。

一线城市的做法，往往会引领、传导到二三线城市。陈章培认为，泉州客群的定位应当进一步细化、明晰，推出定制化产品，以精细化地满足本地市场需求。他认为，楼市的精准营销时代已经来临。谈到泉州楼市的刚需客群，陈章培认为，本地人口大多有一套甚至两套以上的房子，新泉州人包括外来毕业生，是占比重很大的一批隐性客群，这些人可成为刚需房的主购力。房企在吸引这些刚需客群上，应多考虑他们的实际情况，做产品定制化设计，有针对性地采取优惠等举措，吸引这些群体入市，从而做大泉州刚需“市场蛋糕”。