N海都记者 朱远娥 杨清竹 文/图

漳州市区9折统购商品房指导意见实施刚刚“满月”。一方面为加快解决安置住房，另一方面也为楼市去化库存提供契机，这一新政的落地执行，成为行业热切关注的话题。

行业人士指出，回购价格如何评估，整个安置回购有多大市场容量，是进行整栋回购还是可以进行分散式回购，交房有无特殊标准……新政引发了热点问题的讨论。针对这一回购政策，不少开发商正在积极应对寻找合作机会，但也有开发商对此表示没有兴趣，开发商的态度呈现出明显的分化。

统购房面积以45㎡~144㎡为主

4月1日起，漳州市区统购商品住房加快解决安置住房指导意见实施，明确芗城区、龙文区、高新区统购的商品住房原则上用于各自区域内的房屋征收项目使用。统购的房源不能积压，半年内完成对接安置。

据了解，统购房面积以45㎡~144㎡为主，满足已办理预售许可证且竣工的、尚未装修入住三个条件，购买价格原则上低于市价10%以上。

对于开发商所关心的9折统购细则，规定由统购主体采取公开邀请方式确定，委托有资质的评估机构（不少于5家），对统购商品住房进行市场评估，去掉最高价和最低价后进行平均，以平均价格为基数与开发进行协商，确定的价格原则上低于市场评估平均价格10%以上。但针对个别特别适合其急需购买用于安置的商品住房，无法低于市场评估平均价格10%以上的，由项目统购小组报区政府（管委会）确定。

签约方式主要有两种，即预订方式和买断方式。其中，预订方式即由统购主体与开发企业签订商品住房预订合同，在合同生效后30日内支付不超过20%的预订金，锁定房源及房价。锁定的房源提供给选择货币安置的被征收人购买，被征收人与开发企业直接签订商品房买卖合同。原预订金退还购买主体。

买断方式即由统购主体与开发企业签订商品住房统购合同，在合同生效后的相应进度节点分批支付购房款。买断的房源提供给选择实物安置的被征收人按“先搬迁、先选房”的原则对接。即由统购主体与被征收人及征收实施单位签订安置三方协议。

评估价格成决定因素

在不少开发人士看来，在当前库存量高企的市场背景下，政府主体借此机会推出的回购政策，可谓“一石三鸟”，是一个多方可实现共赢的举动。对于政府来说，可缩短安置时间；对于迫切需要安置的民众来说意义可想而知；而对于开发商而言，则是一个实现大批量买卖，快速去库存的时机。在供大于求的买方市场下，新政推出的节点恰逢其时，引发了市场较大的反响。

“政府回购在短期内可实现现金流的回笼，对于开发商来说何乐不为呢？”在福晟集团常务副总裁何建华看来，回购政策不但能够缓解开发商的资金流压力，对于市场信心的恢复也有促动作用，是一个楼市库存去化的契机，开发商的态度是非常积极的。

“我们其实很愿意与政府开展协商对接，对于万科这样的企业来说，卖出一套房子所实现的后期利润很少，万科的利润来源于对现金流的把控，因此对销售的效率有一定的要求。”漳州万科城常务副总经理纪四化告诉海都记者，万科正在积极对接这一回购新政。

不少开发商担心，将商品房作为回购的安置房，可能在一定程度上会降低整个开发小区的品质，影响开发商自身商品房的销售。但万科城常务副总经理纪四化则认为，物业管理是人为的，如果开发商能够在合适的价格区间内与政府实现回购合作，相信万科有能力做好安置后的物业管理。

不过，也有开发商表达了不一样的态度。夏商地产漳州执行董事陈文波认为：“回购关键要看价格如何评估，如果售价太低，并非所有开发商都愿意卖。”对于一部分“不差钱”的开发商，与其贱卖不如慢慢卖，这是最简单的市场逻辑。

业内：市场容量有待进一步考证

新政推出一个月有余，尽管业界探讨热烈，但由于政府还需要摸底调查，且与开发商的洽谈对接尚需时间，因此实际的执行周期可能需要更长的时间。

在回购细则出台之后，除了开发商所密切关注的回购价格，更多的问题也接踵而至：整个安置回购有多大市场容量，是进行整栋回购还是可以进行分散式回购，交房有无特殊标准……

在回购板块方面，行业人士认为中心区的回购成本相对较高，周边板块或许更有回购的空间。当前市场环境下，周边板块也正是库存量积压的主要板块，对促进周边板块的库存消化将有直接推动作用。

不过，在考量漳州安置市场的容量方面，行业人士指出，近年来，拆迁户的安置在开发商拿地环节，就要求开发商单独建设安置房。安置房所占有的开发比重，安置住房的回购容量应该是比较有限的，因此开发商不可能“孤注一掷”，靠依赖这一政策去化库存。

目前，安置房的市场容量还在摸底调查当中。有行业人士建议，由于诸多细则尚不明确，针对这一新政，或可进行试点再推广，如果试点证实是成功的，相信很多开发商会积极进行合作。