N海都记者 朱远娥 白志强 文/图

继万达、明发等大型商业综合体集中爆发之后，商业地产的开发从高峰回落，逐渐淡出人们的视野。新商圈进入一个缓慢的培育期。然而，并非所有的商业地产都能够“瓜熟蒂落”，受到东部人气不足的影响，漫漫“养商期”成为不少投资者的“魔咒”。

历经商业地产的大爆发，到个别综合体经营陷入窘境，人们开始反思过量商业所付出的惨重代价。那么，商业综合体的春天是否已经过去了？集中式商业是否成为一个不可触碰的“雷区”？在商业地产万马齐喑之际，新型商业综合体如何探索生存路径，成为一个新的行业话题。

依托新市政配套，规划打造“小而精”，引入主题式的亲子、家庭、娱乐于一体的体验MALL，成为这些探索当中的一个方向。欣隆盛世营销总监林晖接受本报专访，分享了欣隆盛世广场商业转型的新路径。

漳州商业处在过渡阶段

在漳州工作2年，为筹备欣隆盛世广场的运营，林晖坦言自己做过不少商业调查，对漳州的商业有比较直观的了解。

“漳州商业以街铺为主，还处于从街铺到集中式商业过渡的阶段。由于东部人口规模有限，短期内无法承受大体量的城市综合体，在人流量和消费能力上，与福州、厦门等城市还是有差距的。”

不过，这并不意味着集中式商业完全失去生命力，在很大程度上，集中式商业应该根据它的规划、配套，区分它的成长空间。其中，人流量是商业的灵魂，作为商铺投资者，对于人流量的判断成为首要的考虑因素。

“任何商业人流的构成主要有三大块，一个是路过的自然人流，一个是目的性的消费人群，另外一个是无消费目的的闲逛人群，这三个群体凑成了商业人气。”林晖认为，对于商铺投资者而言，投资回报率可能是选铺的一大参考。不过，从现有商铺市场来看，又必须区分期铺和现铺，如果是期铺，投资回报率只能作为参考，不代表真实收益。而如果是现铺的投资回报率，最终也要回归到对地段价值的衡量。

商业铺位的选择，跟商铺价格并没有直接的关联，关键还是要看它的价值。林晖认为，投资者在选择商铺时，应该把握的投资原则还是要看好它未来的增值空间。

新市政配套助力商业发展

欣隆盛世地产在漳州先后开发外滩、朗域，以及尚待开发的圆山项目。在开发过福州学生街城市广场之后，欣隆盛世广场成为其在漳州打造的另一商业地产项目，是欣隆盛世朗域的配套商业，项目集合了住宅、市政公园、商业、写字楼于一体，总建筑面积18万平方米，位于水仙大街东段，周边聚集了10多个居住小区，并毗邻漳州市第二医院。

对于东部商业的新路径，林晖认为应该从同质化的商业形态，走向个性化的体验式商业形态。欣隆盛世广场将开创以亲子、家庭、娱乐为主题的体验式商业，填补漳州亲子家庭一站式商业的空缺。

项目规划围绕亲子教育、亲子娱乐、亲子特色美食、亲子购物这四大主题，打造儿童职业体验园、亲子互动中心、儿童主题餐厅、DIY亲子烘焙、婴儿用品MALL、母婴品牌店等家庭式业态，并在此基础上引入KTV、美容会所、健康理疗中心、特色美食街等精细化服务，覆盖家庭消费的一站式需求。

“这一商业形态，在其他城市已经相对成熟，类似福州万象城的妈妈集市，我们将从深圳、福州、厦门等一、二线城市引入商家，并延伸扩展相关的业态。”林晖认为，人流是商业地产的驱动力，欣隆盛世广场的人流驱动力并非只来自商业本身，它更重要的一张“王牌”，来自旁边的漳州市第二医院，医院建成后将产生大量的自然人流。

目前，欣隆盛世广场位于漳州市第二医院大门正对面的5000平方米沿街独立产权铺已经开始发售，首期推出了58间独立产权商铺，面积在80~160平方米左右，将规划打造临街药房、妇幼保健店、鲜花礼品店、餐饮便利店等，贴合医院客群及周边居民所需。