N海都记者 朱远娥 杨清竹 文/图

日前，福建省国土资源厅和省住建厅转发国土资源部、住建部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，允许房地产企业适应市场变化，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。

此举被业内解读为“变相救市”。不过，业内称，执行操作难度较大，影响有待时间观察。对于漳州来说，新政一旦落地可带来哪些影响？影响有多大？

【关键词1】套型结构

90/70政策最终将退出市场

新政当中，允许住房套型结构的调整：在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构；对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善型住房需求。

很大程度上，这意味着2006年以来“90/70”政策或将全面退出市场。所谓的“90/70”政策，是指2006年政府出台“国六条”调控楼市，其中就新建住房结构比例作出的规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

不过，在实际操作中，这一以降低购房总价、支持刚需购房为初衷的政策，并未得到彻底落实。天利仁和销售王经理告诉记者，事实上早期拿地的项目，并未受到这一政策的限制，真正执行这一套数结构的楼盘只是局部的，大部分开发商能够根据市场的需求调配户型比例。

这一说法得到其他业内人士的证实，相关业内人士坦言，漳州“90/70”政策的执行力度相对宽松，为适应市场需求，很多开发商也通过变相的户型，来规避政策的限制。如此一来，户型套数其实并未受很大限制。

以目前市场上在售的户型产品来看，110~130平方米的改善型户型占有很大的比重，90平方米以下的户型反而不多。由于中大户型受市场追捧，且相对总价较高，开发商向中间段的户型倾斜，往往能够占到7成左右的比重，而大小户型则占两端较小的比重，一般大户型最高在10%以内，90平方米小户型的开发比重只有20%~30%左右。

“如果执行新政，大套改小套的意义比较大一些，但大户型总体配比不多，因此影响也很有限。”宏景花园辛经理认为，漳州一部分180平方米以上的大户型难卖，可以通过改小套的方式促进销售，但这部分户型的总体体量不多。

【关键词2】商业改住宅

促进办公写字楼、soho公寓销售

此次新规当中提及的“商改住”，成为备受各界关注的焦点。那么什么是“商改住”，明确的说法，是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，其本质是在50年产权的商业用地上建筑的住宅，使用性质为商、住两用，一般底层(或数层)为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。

一般来说，“商改住”利弊主要体现在两个方面，一个是楼市政策调控限购、限贷时期，商业住宅具有“不限购、不限贷”的热点，而受到一部分投资者的追捧。但商业住宅产权仅有40~50年，且居住的物业费成本高于普通住宅，绿化、公共配套等都不能与真正意义上的住宅相提并论。

“在当前的楼市信贷条件下，普通住宅最低公积金首付仅20%，商业住宅首付仍需50%，劣势就凸显出来了。”浩瀚置业销售邱经理认为，如果商业住宅能够改成普通住宅，对于积压的办公写字楼、soho公寓等商业住宅将有助于其进行销售。

据了解，漳州的办公写字楼及soho公寓的供应量不大，早期就万达、明发有这类商业产品。近三年来，沿着水仙大街还有融都新界、欣隆盛世广场、中骏蓝湾香郡等写字楼办公产品，销售行情不甚乐观，新政对其销售或将有一定的促进作用。不过，就整体供应的体量来看，这类产品的存量不大，影响也很有限。

“即使办公产品改成住宅，作为三四线城市的漳州，住宅的供应量也不小，因此就算更改了产品性质，也一样要面临住宅产品的竞争压力，其实差别不是特别大。”行业人士指出，商改住对于像厦门，或者就漳州的角美区域，商业办公产品供应量比较大的区域，影响才更显著。

【业内观察】

“商改住”对漳影响有限

行业人士用一句话归结这一新政：商业卖不动，合规，可改住宅；如果住宅不好卖，允许改户型，亦可由政府出面收购为公租房。

近5年来，漳州出让的商住地块不少，无论是地块还是商品房，都还有较大的市场存量。新政允许开发商根据市场实际需要调整，则大大增加了市场的主动性和灵活性，后市产品将更符合市场需求。

不过，中天置业总经理郑诗德认为，不管是调规划，还是调供地，都不是容易的事情，规划一旦制定，要改起来就难了。要执行起来确实难度很大，更改这些规划和指标的流程将非常繁琐。对于已经在销售的楼盘来说，这反而不利于促进销售，还延长了项目进度，这显然是开发商所不愿意接受的。

从新政制定的条件来看，要满足商改住的指标，首先项目需满足未取得预售证、所在地库存去化期限超过24个月等条件，亦要符合相关规划要求；其次，转型要经历专家论证、公示（或听证）等规划修改程序，还得经历城乡规划、国土资源等部门的审批，才能重新评估土地出让价款，新的出让价款依照新的用地指标和当时的土地价格综合评估来补差价。

“单单补差价这一个条件，就会拦住很多开发商，更不用说要变更要多少繁琐的报批程序了。新政的可操作性不是很强，对漳州这样的城市来说影响很有限。”行业人士认为，新政要求根据地方存量评估出让指标，但土地供应是地方政府最大的财源，说减就减难度很大。

从购房者角度来讲，“商改住”与普通住宅，从居住环境和乃至户型、配套上，都还有相当的差别，即使重新改，后期的手续办理、产权、物业等各方面的是否完善也还不得而知。