张先生：我买了一套二手房，已经过完户了，因为银行贷款审批的问题，支付款拖了半个月时间，刚开始卖方说没关系，不向我们要违约金，但过后房东向我讨要违约金，如果不付给他们违约金，他们就不搬出去！请问遇到这种情况怎么办？

福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师回复：根据我国合同法，出卖人出售商品房，签订买卖合同，而且现在房屋已经过户到你名下，商品房的物权就属于你了，对于出卖人的违约拒不交付房屋，你可以到房屋所在地人民法院起诉，要求交付房屋，并要求赔偿逾期搬出所造成占用费的损失。

黄女士：我一个月前看中了一套二手房，这套房子还在按揭中，房屋买卖合同已经签了，付了一万定金给卖家，现在卖方要求我先支付一笔解押款，才能办理过户。我想问，我这钱没有合同保证，该不该付，如果要支付，要注意什么问题。

福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师回复：根据黄女士所述，房子还在按揭中，就是房子已经在银行办理抵押贷款，必须先解押才能办理过户。买家是否要先付解押款要看合同付款时间的约定，但一般在类似的房屋买卖中，都存在过户前买方需要先替卖方还贷款的问题。如果合同约定由买方先支付解押款，提前还清银行的按揭贷款，那么在合同的约定中，最好约定由卖方需要提前还贷，买方将购房首付款在约定的时间内支付给卖方，以协助卖方解除房屋存在的抵押权。卖方需在收到相应款项规定期限内协助买方办理相应房屋的过户手续，如违约如何赔偿等，最好能将款项直接转入卖方还款账户，并办理全权委托公证。这样买方在实际的房屋买卖中才能最大限度避免提前支付的风险。

张女士：什么叫楼盘土地使用年限？比如房子到了期限，是不是又属于自己了？

福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师回复：指的是开发商从政府部门取得的土地使用权的出让年限，购房者与开发商签订的商品房买卖合同中有载明。住宅房屋的期限是70年，但到了土地使用期限届满时，房屋仍是购房者的个人财产，土地使用权已经届满应如何处理，尚需等待国家出台相应的法律进行规范。