N海都记者 陈群

买了房，搬进了新家，理应兴奋，但是，市民陈先生却头疼不已。为何？

原来他因买房时未及时过户，被卷进一场官司。这缘于原房主借款逾期未还，交易后房子被查封。近日，陈先生到法院起诉，要求法院解除查封，但得不到法院的支持。

过户前 房产被查封

2014年10月9日，陈先生向黄先生购买位于漳州市龙文区的一套商品房，并签订了《房屋预约买卖协议书》，约定房款总价96.8万元。协议签订之日，就向黄先生支付了60万元，并接收了房产。按合同约定，余款3个月内付清，付清当日办理房产过户手续。

陈先生称，在去年的12月份，他分三次将余款付清，并拿到了房东的两证，但由于平时工作忙，就没有及时过户。陈先生认为，双方都已经履行合同约定的义务，且房子已经实际占有，早过户晚过户关系不大。没想到今年2月份办理房屋过户手续时被告知房产已被法院冻结，无法过户。

这个消息让陈先生十分担忧，自己花钱购买的房子，签了购房合同，房款已经付清，怎么会被法院查封了呢。原来，房东向第三人借款，逾期没有还款，今年1月14日第三人张先生将房东黄先生告上法院，要求黄先生支付借款。在诉讼过程中，张先生因担心黄先生转移资产，向法院提出保全申请。1月25日，法院查封了黄先生位于市区的一处房产。这套房子正是陈先生从黄先生手中购买的房产。

得知真相后，陈先生认为自己已经支付了全部房款，并实际占有居住，不存在过错，于是向法院起诉黄先生和第三人张先生，请求法院判令其与黄先生签订的《房屋预约买卖协议书》合法有效，同时撤销查封，办理过户手续。

未及时过户 买房人有过错

法院经审理认为，原告与被告黄先生签订《房屋预约买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，但驳回了陈先生解除查封的诉讼请求。

法院认为，涉案房屋登记在黄先生名下，即使陈先生购买了房屋，但由于没有办理物权变更登记，不发生物权变动的效力。根据相关规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

福建方圆人律师事务所洪亚斌律师说，陈先生存在一项过错，就是没有及时过户。按双方签订的房屋买卖合同，付清余款后就进行过户。陈先生在去年12月底就付清了购房款，法院查封涉案房屋的时间是2015年1月25日。在去年12月底到今年1月25日的合理期限内，没有积极办理过户登记手续，应当认定其对未办理过户登记手续有过错。因此，不符合不得查封的条件。

洪律师表示，从本案看，导致不能过户，是房东黄先生造成的，黄先生承担违约责任。陈先生可以起诉解除合同，按合同约定要回房款和违约金；如要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与法院协商，让卖房人或自己提供其他担保财产。提供其他财产后，法院解除查封。

洪律师提醒，买房人在购房前，应该审查房屋的权属，因人民法院查封的房屋，在房屋产权登记机构是备案的，故可以查询出该房屋有无被抵押或查封等情况；签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》后，应尽快办理房屋过户手续，以免签订房屋买卖合同后办理过户前，购房人所购买的房屋被司法机关查封，带来不必要的麻烦和损失。