N海都记者 朱远娥 文/图

漳州别墅市场如何？

海都记者调查发现，今年别墅市场的走势呈现出“先扬后抑”的格局。

9月20日，建发·碧湖壹号高端别墅低调出货，售价预计在600万元以上，刷新了豪宅价格，改写了别墅市场的消费层级。漳州别墅市场迎来了“分水岭”，通过充分的竞争，别墅产品的结构出现了显著分化。

据不完全统计，今年漳州市区的别墅项目共计7个，其中，在售的为建发·碧湖壹号、悦珑庄、一品江山、大唐世家4个，将售的万科别墅、锦绣碧湖别墅、福晟畔山墅3个项目有望于2015年年底至2016年面市。

业内人士指出，高端别墅市场的分化，将出现显著的“”，好坏两极分化，开发品质和调性做得好的高端顶级别墅，未来市场空间很大，甚至吸引厦门的客群。

现状：三大板块热推别墅 引发业界热议

在漳州市场上，高端别墅产品分布在三大板块，其中东部板块居多，碧湖、老城区仅有零星的1~2个项目。不过，在三大供应的板块当中，碧湖板块却最为热门，建发·碧湖壹号别墅的推出，开启了豪宅板块的高端别墅时代。漳州别墅市场的竞争更加充分，也分化出了不同消费层级的别墅产品。

今年以来，别墅市场的推售处于高峰期，建发·碧湖壹号、悦珑庄、一品江山、大唐世家4个楼盘均有产品推出。其中，一品江山推出二期双拼联排别墅产品，面积200~280㎡，均价约14000万元/㎡；大唐世家别墅三期在售，户型面积为100多㎡的联排别墅，实际使用面积达到350㎡；悦珑庄涵盖两种产品，为250~280㎡的叠加别墅，以及270㎡的联排别墅。

9月20日，高端别墅建发碧湖壹号低调面市，仅有91套200~300㎡的临湖联排别墅，在推出市场之后并未对外公布数据。

三大板块热推别墅，有关别墅市场的话题再度引发了业界的热议。

分析：多重因素影响下 呈“先扬后抑”走势

今年上半年以来，别墅市场的走势呈现出“先扬后抑”的格局。一品江山推出的刚需别墅，在短期内实现了快速回笼，目前已经售罄。此前，在市场上独占鳌头的大唐世家别墅，在同类产品竞争压力下，销售去化速度有所放缓。进入下半年，别墅市场仅有建发·碧湖壹号热推。

一品江山销售负责人介绍：经过上半年的热推，别墅产品已经基本售罄。别墅这样的高端产品以价格走量，在市场上也掀起了不小的风暴。开发商通过低价跑量在上半年取得了不错的业绩。

不过，并非所有楼盘的别墅都卖得好。“别墅产品的特性跟一般房源不同，需要针对特定群体大力度推售。有的开发商高层房源的压力更大，就无心做更多别墅的推广。由于别墅市场竞争激烈，去化速度较慢，压力还是有的。”

从市场反馈来看，别墅市场冷热不均，下半年开始更加明显地遭遇“瓶颈”。行业人士指出，这与宏观经济环境和股票行情有非常紧密的联系。如今宏观经济不景气，企业现金流紧张，作为别墅的主力客群，要企业家斥资几百万元进入楼市，并非一件容易的事。

此外，还有一部分客户的资金在股市里蒸发了。“原先计划购买别墅的客群，因为股市而不得不推迟买房计划不在少数。”某楼盘别墅销售的主管告诉记者，7月份曾经做过一次统计，那段时间每名业务员手上都至少有5组客户，都因为股市原因拿不出钱来而推迟买房计划。

未来：别墅层级显著分化 “马太效应”将出现

2013年，漳州的别墅还是一处市场空白，大唐世家的别墅产品在首开面市时即被抢购一空。短短两年时间，别墅市场的量级出现了显著增长，东部、碧湖、老城区三大板块均出现了别墅产品及规划地块，别墅市场迎来了市场的鼎盛期。

在量级增长的背景下，通过充分的市场竞争，别墅产品的“质”也实现了跨越。建发、特房、万科等众多一线品牌房企加入了别墅市场的争夺，高端市场呈现出更完整的消费结构。

今年底明年初，市场上还将有一波大牌别墅上市。其中，锦绣碧湖为大型城市综合体项目，总投资130亿元，总建达到200万㎡，规划有滨江别墅群和生态居住区等；万科01地块的看江别墅；以及福晟樽品的山景别墅畔山墅，别墅市场的卖点将更为多元化。

悦珑庄营销主管陈庆山认为，漳州别墅的消费层级分为三类，一类是靠价格走量的刚需别墅，今年热推的一品江山、大唐世家别墅，售价在180万~300万元之间，就属于基础的别墅层级；第二类是中等消费层级的产品，上半年持续出货的福隆悦珑庄，叠加别墅售价在220万~300万元，联排别墅售价在288万~500万元之间，处于中间消费层级；目前，高端层级的别墅，建发·碧湖壹号排在最前列，售价预计在600万元以上。

“地段上有优势，开发品质和调性做得好的高端别墅，今后还是会有很大的市场空间。”陈庆山认为，高端别墅市场的分化，将出现显著的“马太效应”，好的越来越好，差的越来越差，高端的顶级别墅仍有更高级别的买家出手，包括来自厦门的客群；通过价格走量的刚需别墅，也有置业者追捧；反而是300万~500万元左右中间层级的别墅或将面临更大的市场考验。