N海都记者 盛凌云 文/图

在严峻的市场环境，虽然利好政策频出，市场出现回暖迹象，但相较往年旺季，市场还是略显冷清。

9月即将结束，市场开盘数量远少于预期，一些楼盘直接采用低调顺推策略，营销虽有以“博饼”等为主题的各类暖场活动，但规模“缩水”，难寻亮点。

目前，无论是从开发商推出纯新盘的节奏，还是从置业者出手的积极性，都说明了两者仍处于相互观望、博弈的阶段，而在现有市场较大存量的情况下，也加剧了后市区域竞争的激烈程度。

金九市场平淡过渡 观望情绪仍在

大量开发商高调推盘、营销活动此起彼伏，似乎才是人们印象中楼市“金九银十”该有的热闹场面。不过，在今年的金九月中，无论是从开发商的推盘、营销热情，还是从置业者的购房积极性来看，市场都略显冷清。

根据翼丰行市场部数据显示，受7、8月不少楼盘大力促销影响，从8月中旬起，连续4周市场备案套数逾200套大关。而进入9月，虽然成交环比有所上涨，但涨幅微弱，远不及业界对“金九银十”的期待，整体市场表现甚至不如7、8月份。

宏景花园辛经理表示，今年业内对“金九银十”效应的预判，其实早有端倪。市场火爆的时候，为了提前抢占市场，不少楼盘往往在8月份就会有一波大动作。但今年8月，仅有信和·御龙天下和福晟钱隆樽品开盘。进入9月后，开发商们则更淡定，一些原本计划推售的大盘继续延期观望。更多的项目则采取低调“顺推”的策略，如国贸润园的21#、37#楼，天利仁和的13#楼。

而在营销活动方面，临近中秋，博饼自然是重头戏。虽说今年王中王仍有汽车、iPhone6S等大奖身影，但与以前的众多开发商激烈PK奖品、场面规模大相比，今年开发商博饼营销的整体气势弱化不少，并主要以回馈老业主的形式进行。

无论是推盘还是营销，不温不火的节奏都与“金九银十”本该有的爆发不相称。业内人士分析，蓄客情况不够理想，是多数开发商底气不足难以全面发力的重要原因。

中骏·蓝湾香郡黄经理表示，虽然上半年多项政策红利出台，让市场有所回暖，但购房意向明确的业主，其实已经在政策出台后的两三个月内，消化得差不多了。虽说8月底央行又推出“双降”利好，但在连续多番政策刺激下，购房者敏感度下降，更趋理性，因此对楼市推动效果并不明显，反而加剧了部分购房者的观望情绪。

市场较大存量下 后市竞争或加剧

金九效果不尽如人意，8月底9月初，预售套数又飙涨至2700余套，再加上市场原有的库存压力，不少业内人士直言，随着年底回款压力日益加大，后市竞争将越发白热化。

东部片区在商住类产品库存量已经较大的情况下，潜在的供应量依然不小。在巨大的去库存压力下，越打越激烈的价格战不可避免。近期，一品江山·沁园、宏景花园、融信未来城、瑞景城等楼盘，都有特价房或优惠放出。业内人士指出，目前行情下，楼市对投资性需求的吸引力在减弱，自主型刚需仍是销售主力。

但东部同质化竞争过于激烈，再加上配套设施难以跟上的“硬伤”，所以东部有不少房源销售价格接近地价，甚至有些房源开发商干脆亏本销售。“毕竟对开发商而言，尤其是在市场相对沉闷时候，回款是当务之急。”一业内人士坦言。

而依托高土地成本、房源稀缺、配套成熟等优势，价格一贯坚挺的中心区在售项目，也并未放松警惕。因为距离中心区较近，共享了部分老城区生活配套，且价格方面更具吸引力的中心区边缘大盘，正成为老城区项目的强力竞争对手。

如天利仁和、漳州万科城依托品牌口碑，对购房者具有较强的号召力。带精装且均价在8000~9000元的价位，相较中心区部分价格破万的毛坯房，显得极具竞争力。而事实上，漳州万科城销售经理邱先生表示，项目前期走的正是“以价换量”的销售策略，去化效果良好。因此，中心区下半年即将有新项目推出的楼盘，虽然受近期土拍结果影响，酝酿涨价，但在“蛋糕”有限，尚存竞争压力的情况下，涨幅还是多以谨慎的百元微调为主，并且还会有优惠政策放出。例如9月26日即将开盘的欣隆盛世外滩，就推出了存1万抵3万的活动。

而在实力房企抱团的碧湖板块，即将开盘的建发·碧湖壹号、有望年底入市的特房锦绣碧湖，都是市场瞩目的焦点。不过，频出的土拍结果，让“面包”价格势必随着“面粉”水涨船高，豪宅大面积高总价，也在一定程度上加剧了销售难度。

踏准节奏把好营销 方能赢下市场

“金九银十”过半，“上半场”效果不尽如人意，既是情理之中，也是意料之外。业内人士心里大多明白，实际上金九银十所谓的楼市旺季，近两年已经出现逐渐弱化的迹象。尤其是在前期，受政策利好刺激的市场需求，已经消化完一轮的情况下，开发商适当减弱营销力度，以顺推为主的销售策略，反而是一种理智的表现。

而从购房者的角度来看，虽然前期过于频繁的利好刺激和营销“轰炸”，已经让其练就了格外淡定的心态，优惠、区域配套、品质、品牌都是他们综合考虑的重要因素。但还是难免对传统旺季“金九银十”有所期待，一方面希望在产品上能有更多的选择，另一方面也再等待着优惠能有更大的惊喜。

因此，开发商和购房者，目前都处于相互观望博弈的阶段。无论如何，“下半场”即将启幕，作为下半年市场的一大关键节点，把握好对项目全年业绩，都将有非常大的促进作用。面临激烈的抢客竞争，是扎堆推盘，还是快步抢跑，答案并不确定，市场上也都有正反例子。无论是否赶上“金九银十”东风，根据项目详情，踏准推货节奏把握好营销方向，对决策者而言都是一大考验，更是楼盘制胜的关键。