N海都记者 朱远娥 杨清竹 文/图

对于漳州市区的房价而言，“万元房”并不是刚刚出现。在售楼盘高楼层、别墅、洋房等部分房源破万很常见，但开盘整体单价破万的楼盘，则着实凤毛麟角。上周，建发碧湖壹号高层房源以1.2万元/㎡的均价开盘销售，创下了漳州新盘最高单价的销售纪录，使其成为关注的焦点。

至此，这个头顶漳州“史上最高单价地王”光环的楼盘，掀开了神秘的价格面纱。业内人士普遍认为，以其成本而论，定价并未出乎意料。不过，弱市下，高端产品跨过“万”字头门槛，依然需要顶住较大的市场压力。这主要是因为今年以来，市场大部分在售的高端豪宅，都适当调整了定位，改走改善的“亲民”路线。

碧湖万元豪宅逆市推售

受大环境影响，漳州楼市持续了半年以上的胶着行情，市场在售以库存为主，开盘难得一见。此次碧湖板块新盘开售稍稍打破了年底市场的僵局。在中天置业总经理郑诗德看来，漳州已近一年没有特别热点的项目推出，碧湖板块第一次开盘，吸引众多认筹者关注，属于情理之中。

不过，令人关注的是，11月14日，建发碧湖壹号高层首次开售，推出了数百套高层新品96~145㎡户型，开盘销售均价达1.2万元/㎡，创下了漳州新盘最高单价销售纪录。据了解，共有超过1000组团购客户，2000余人参与此次开盘。

作为碧湖板块“断档”两年来的新房推售，建发碧湖壹号首次开盘均价突破万元的定价，碧湖高端豪宅的逆市推售，在市场上引起了反响。厦门博世盛道总经理庄朝阳认为，此次碧湖首次开售定价约1.2万元，在产品定调上走高端路线，是想赶在碧湖板块其他楼盘开售之前率先出货，相对于其高地价，定价区间合情合理，开盘之后将会加快碧湖整个板块的推售进程。

不过，对于“万元豪宅”的市场接受程度，业内人士有不同的看法。事实上，市区房源过万的楼盘并不少，而且在两年前就已经有楼盘宣布开盘价格过万。只不过，在当前的淡季市场行情下，装修房占据了“万元房”的主要市场份额，毛坯房售价过万凤毛麟角。在弱市行情下，高端产品的定价很容易被推上风口浪尖，因此，碧湖万元豪宅的开售也不得不承受较大的市场压力。

高端产品改走“亲民”路线

今年以来，漳州市场上主推的高端产品，售价过万的房源包含了三种类别的产品：老城区中心区稀缺的名校盘、品牌房企推出的装修房、别墅洋房产品，以及拥有江、湖稀缺资源的高端豪宅。在漳州市场上，豪宅的定位划分以超过144㎡为分界点，售价超过万元的产品更是在高端豪宅的行列。

相比较往年，今年高端豪宅在市场推售过程当中，普遍较为低调，在定价上也较为保守。上半年，建发碧湖壹号和一品江山的别墅、天利仁和的楼中楼、万科城的复式产品等售价过万的楼盘，普遍采取内部认购的形式开盘。

进入11月，国贸润园的别墅、福晟半山墅、万科叁号院等高端产品，在预约认筹阶段也都普遍放低了身段，改走“亲民”路线。别墅产品甚至可以做到首付分期，售价也才万元出头，脱去了高端住宅“高不可攀”的华丽外衣。

“相对来说，去化速度没有那么快，而且在这样的市场氛围下，更不可能出现日光盘。”厦门博世盛道总经理庄朝阳认为，和普通住宅相比，高端产品本身面向的金字塔尖的人群基数不大，有比较明显的分界线。在这样的背景下，高端产品有更多向“改善型”的客群倾斜。

【观察】

高端客群 显著分流

高地价区域的房价过万，从成本角度而言，是其必然的趋势，但其面向市场时仍然需要顶住较大的压力。这种压力一方面来自于弱市下购房者的心理预期，另一方面也来自于其他高端产品“低姿态”的客群分流。

从今年来看，高端产品的产品分流非常显著。无论是装修房，还是别墅产品，乃至刚刚开售的碧湖豪宅，在产品的定位上都拉开了差距。市场的细分促使开发商去寻找更精准的目标客群，这也在一定程度上导致了客群的显著分化。

这是市场充分竞争的必然结果，关键看产品。高价并不能代表真正的高端，产品的竞争力才是核心。在高端产品面临“瓶颈”的弱市行情下，增加产品的附加值成为一大方向，无论是装修附加值，还是“高赠送”面积，都从一定程度上反映出开发商的务实心态。

但不管怎么样，碧湖板块仍有其无可比拟的资源优势，竞争的压力更多来源于板块内部。此次碧湖豪宅的首开试水，真正意义上使得高端豪宅从老城区江滨板块转移到碧湖板块。从大盘的开发品质，周边配套设施及板块未来的发展潜力来看，碧湖板块高端住宅都具有更广阔的发展空间。