N海都记者 朱远娥 杨清竹 文/图

12月份即将到来，继中高端楼盘开售之后，刚需市场接棒发力。迫于年底“抢市”压力，不少房企提前谋划布局，进行新品蓄客。值得关注的是，随着年底购房者入市积极性的提高，占据刚需主力的中小户型，将成为房企大力度推售的重点。

当前，刚需市场仍以去化库存为主。从12月开始，市区将有多个刚需盘酝酿出货，其中一品江山沁园、天利仁和·和风苑、信和·御龙天下等楼盘计划12月加推入市，在正式入市之前，这些项目营销活动逐渐增多。

年底刚需发力 房源大举出货

从下个月开始，刚需产品的入市量将显著增多。目前，一品江山、天利仁和、国贸润园等项目拟定年底至明年初开售，这是继上一轮中高端产品集中推售后，刚需市场接棒入市。当前，这些项目除积极进行新品预约外，还在去化库存余房。

事实上，刚需出货的楼盘不止这些，万科城、中骏蓝湾香郡、福晟钱隆樽品等楼盘均在大力度清售刚需房源。据不完全统计，市区在售10余个老盘项目，均有余房在售，以蓝田、城西、城北板块的刚需盘为主力，房企积极去化库存。

可以预见，年底刚需产品的供应量将迎来一波高峰期。面向首次置业的刚需客群，供应户型以70~120㎡的中小户型为主。在改善型房源大举出货的第二、第三季度，刚需产品的成交量受到一定程度的影响，随着改善型房源成交高峰回落，刚需市场将再度发力。

对于沉寂了半年时间以上的刚需客群而言，年底的出手意愿将增强。为迎合市场需求，开发商也适时推出符合刚需口味的产品。天利仁和销售王经理说，计划在元旦期间推新的天利仁和·和风苑，即将加推的新品以中小户型为主，偏侧重年轻群体，以80多㎡两房、90多㎡三房户型为主力，目前已在进行预约蓄客。

与此同时，国贸润园主打的新品二组团也即将面世，主力户型为92~153㎡。一品江山主打93~122㎡的刚需户型计划12月加推入市，均价6200元/㎡，目前也在积极蓄客。

中心到周郊 房价呈阶梯下降

从供应布局来看，供应仍集中在东西部两端，中心城区新盘的供应量较紧缺，目前仅三四个楼盘在售，包括万科城、民兴北郡、欣隆盛世外滩、吉马凯滨大厦等楼盘，主打80~120㎡的两房、三房户型。由于存量不多，这些楼盘售价高，老城中心区刚需房价普遍在8000~9000元/平方米，装修房甚至单价过万元。

不过，供应的主力仍以东部板块为主，目前有10多个楼盘在售，天利仁和、国贸、福晟等楼盘为主力大盘。除少数几个地段位置的高价盘以及周郊地段的刚需盘，主城区大部分楼盘的售价在5000~6000元/平方米左右。今年以来，东部市场竞争激烈，持续的价格战，使得大多数楼盘的售价低位徘徊，不少开发商积极降价促销，收获较好的成交业绩。

同样是刚需聚集的城西板块，目前有4个楼盘在售，夏商书香名苑、中信凤凰郡、正得格林兰庭等楼盘均有房源出售。由于城东的促销规模和力度都声势浩大，导致城西板块的楼盘关注度降低，沉寂了较长一段时间。目前这一区域板块的售价也有拉低趋势，个别楼盘4字头在售，不过，大部分楼盘售价仍集中在5000~6000元/平方米左右。

综上所述，刚需产品的地段选择，从中心区到周郊板块，房价呈现阶梯状下降趋势。出于购买力的考虑，东西部板块的品牌房企，推行的促销力度大，推出的户型产品丰富，可成为刚需置业的首选区域。

【观察】

年底买房意愿增强 新盘开售有望走热

一般而言，第四季度是房企冲刺业绩的最后阶段，也是购房者入市意愿显著增强的阶段。随着年关将近，楼市将迎来年底的最后一波冲量，开发商也在积极筹备入市。

“今年前三季度楼市的波动明显，爆发点在于改善型住房，刚需产品反而一度受到市场冷遇。”行业人士告诉记者，今年4月份以来，旨在鼓励置业的信贷、契税政策，对改善型购房者起到推动作用，大量刚需型置业群体反而“僵持不下”。

由于刚需观望，为争夺市场，刚需盘陷入价格争战的“泥潭”。真正的刚需客户，对于市场预期一再降低，不少购买力受到抑制，对楼市的观望已持续近一年，年底或有望迎来一波购买力。

住宅市场的升温和购房者的心态有很大关系。本年度最后一个月，购房者出手意愿将显著增强。今年楼市调控政策一再放松，楼市呈现出阶段性的放量，或将在年底迎来最后一波。

因此，12月新盘开售现场有望再度走热，一方面源于已经观望了近一年时间，积蓄的购买力正在抓紧搭乘最末一班车陆续入市；另一方面与年底楼市的优惠促销力度有关，各盘出于年底冲量保业绩的需要，推出了一部分应市之需的优惠房源，也吸引了不少购房者。