N海都记者 盛凌云 杨清竹 文/图

为冲刺年底市场，各大房企营销、推新手段频出。一向被视为去化慢、供应少的大户型产品，也“重出江湖”加入到市场争夺战中，包括别墅产品。

不过，在新旧政策的累积效应下，大户型是否能逆袭，抢收年关，成为开发商手中的吸金“利器”，依然有待观察。

政策利好改善房 大户型产品逐步放量

记者走访市场得知，临近年末，市场上开盘、推新的项目增多。值得关注的一个现象是，一向被视为去化慢、供应少的大户型，出现新一轮的供应。不单如此，别墅产品也不断“爆发”。

从11月份起陆续开盘，以及接下来即将推新的项目，如漳州万科城叁号院、信和御龙天下、建发碧湖壹号、恒大御景半岛、天利仁和、外滩明珠二期等，都有超过140㎡的房源面市。继建发碧湖壹号、一品江山、悦珑庄等别墅推出后，国贸润园美墅、福晟畔山墅推出200~300㎡产品，实际使用面积超过400㎡。

业内人士指出，前两年楼市热度较高的时期，不少置业者被“买涨不买跌”的心理主导，总价低、投资价值高的小户型去化速度快，中等户型房源也提前透支一部分刚需购房者。受供需关系影响，早期市场上推出的中小产品相对较多。

但从去年开始，在一系列信贷、公积金政策刺激下，“首改房”的范围进一步放宽，前两年一直受政策压制的改善型需求，开始出现逐步放量。因此，今年上半年，中骏蓝湾香郡、一品江山沁园、国贸润园等楼盘，就有不少产品是大户型。其中，天利仁和利泽苑，更是推出160~240㎡的大平层、楼中楼。漳州万科城销售经理邱先生也表示，项目未来的规划上，大户型、复式楼比例将有所增加。

改善型需求增多 大户型产品越受青睐

记者从采访中获知，近期推出大户型的项目，如漳州万科城叁号院、建发碧湖壹号，都取得不错的销售成绩。翼丰市场部数据显示，建发碧湖壹号高层在价格高位的情况下，开盘去化逾五成，综合别墅产品去化，项目官方称总销售10亿元。漳州万科城叁号院开盘当日则达到七成左右去化。从漳州市统计局公布的今年前三季度数据也可以发现，面积在90~144㎡的产品销售，占比七成以上，改善性需求成为主力军。

除信贷、公积金政策催热改善型需求的入市外，刚刚出台的全面二孩政策，也对大户型的销售，起到一定的后续支撑作用。融信未来城置业顾问张先生表示，尽管全面二孩政策的开放，还未对产品的销售产生直接明显影响，但一些前来选购婚房的年轻消费者，以及准备换房的消费者，确有将家庭成员增多的因素纳入到综合考虑中，“从长远来看，这一政策会改变家庭的置业规划，大面积改善户型的需求，必然会增多。”

高总价去化仍难 特殊性产品更具优势

虽说改善型需求有所增加，但也并非市场上所有的大户型产品都能销售红火。记者走访市场发现，那些受欢迎、去化快的大户型产品，主要集中在110~120㎡面积段房源、得房率高的复式楼、面积在140~150㎡左右的大平层。

总价高，是大户型去化慢最重要的一个因素。如地段讨巧的沿江楼盘或碧湖板块，不少房源单价均已破万，购买一套140㎡以上的房源，需要150万元以上的总价。而别墅目前市场上的单价在1.3万元~3万元/m2之间，总价在四五百万元之间甚至更高。因此，在保证改善型业主对品质追求的情况下，价格上的实惠，会对去化起到很大帮助。

天利仁和企划部相关工作人员陈小姐介绍，以项目10月份推出的160~240㎡的大平层为例，单价在万元以上，一套房源的总价在200万元上下，相对项目其他户型较小的房源，去化速度确实较慢。不过，项目接下来准备推出的新品，大户型面积控制在144㎡以内，总价有所“缩水”的同时，还迎合今年房产契税新政策，税率减半征收，对置业者节省下一部分费用。因此，产品还未推出，前来咨询的客户已有不少。

漳州万科城一直以来销售良好的复式楼，虽然单价破万，但得房率高，120㎡左右的户型，实际使用面积可达160㎡左右。按实际面积平摊的话，单价就等于降到万元以下，再加上产品为精装修，性价比高，颇受欢迎。

虽然价格上的优惠，在一定程度上有利于大户型的去化。但不同于刚需客群对价格战的敏感，这类高端改善客群的关注度，还是重点放在产品本身上。因此，拥有稀缺景观资源，能够享受城市核心地段资源配套，或是离核心区虽然较远，但配套高端，可形成高端人群集聚居住效应的项目，在去化上，会具备更强的竞争力。