N海都记者 朱远娥 杨清竹 文/图

12月9日，漳州市国土资源局发出公告，2015年第四次土拍集中挂牌出让3宗纯商业用地。其中，2宗位于古城片区，1宗位于新规划的闽南水乡片区，总出让面积约123378㎡，起始总价65461万元。

这将是今年的最后一波土地放量，有别于一般商业地块的出让，本次出让的地块为旧城改造项目，拟带方案出让，竞得人须按项目建筑设计方案进行建设，属于比较罕见的保护性开发。现场拍卖定于2015年12月29日上午9:30，在漳州市行政服务中心八楼拍卖交易大厅举行。

3宗地块底价约4000元/㎡

11月初，漳州推出的2宗商住地，开拍不到5分钟，即由漳州发展和建发房产两家房企“一锤拿下”，创下今年土拍最短的时间纪录，并以底价成交，参与竞拍的企业寥寥，土地市场显得十分平淡。

不过，仅隔1个多月，漳州再度拉开土地供应。此次出让的3宗地块为纯商业性质，不含居住用地。其中，编号2015-06地块位于漳州市古城保护区的太古桥路以南、延安南路以东，编号2015-07地块同样位于古城保护区的炮仔街北侧、北京路东侧，编号2015-09地块位于龙文区新规划的闽南水乡，在石仓南路以东、新浦东路以南、九十九湾两侧。

据了解，地块所处位置为漳州市区主要的旧城改造片区，其中，古城保护区周边商业氛围浓厚，是老城区的中心地段。根据漳州古城规划，将依托青年路、龙眼营、芳华里、延安南路四个区块古民居，打造形成集居住、休闲、创业于一体的古城文化生活体验区。恢复本土老字号商铺和各种经营业态是古城改造和有机更新的一个重点。

而龙文区规划打造的闽南水乡，从响水桥起至湘桥历史文化名村止，全长2.5公里，途经石仓、圳头、湘桥3个村，未来将打造成漳州版的“清明上河图”，这也是闽南水乡出让的首宗商业用地。

经测算，此次出让的三宗商服地块，出让底价均接近4000元/㎡。其中，编号2015-06地块出让底价为4000元/㎡，编号2015-07地块出让底价3850元/㎡，编号2015-09地块出让底价3750元/㎡。

开发性质有别于一般商业

和大型商业不同，此次出让的3宗纯商业地块，出让面积不大，最大一宗商业用地位于闽南水乡，出让面积60255㎡。此外，容积率也较低，最大容积率低于1.8。作为漳州着力打造的“绿城、水城、历史文化名城”建设的重要内容，此次土地出让的商业建筑，带有更多政府主导的色彩，将打造具有漳州特色的商业配套。

漳州市国土资源局土地收储中心张主任告诉海都记者，此次出让的地块为纯商业性质，有别于一般意义上的商业项目，这3宗用地所在的旧城改造片区，将结合漳州的整体规划，规划打造具有古城保护和闽南特色的商业街，在建设指标上有特殊要求，竞得人须按项目建筑设计方案进行建设。

也就是说，此次土地出让将带方案出让，这是比较罕见的保护性开发，涉及古城建筑的保护，以及融入新城开发的规划，因而地块比较特殊。此次出让宗地均不设保留底价，出让地价包括地下空间使用权出让金，不包括城市基础设施配套费、契税及其他税费。

行业人士介绍，近几年来，除加油站等城市配套，漳州很少单独出让纯商业地块。从此次出让的3宗商业用地的出让底价来看，地段位置比较中心，特别是古城区的2宗地块，周边商业氛围成熟，且作为政府主导旧城改造项目的商业配套，未来应该有不错的发展前景。

【观察】

土地底价成交成为常态

2015年以来，漳州市区土地招拍挂出让成交4块，与原先计划出让的土地规模存在较大的差距，其中商住性质用地2块、商服性质用地1块、二类居住用地1块。大唐地产、五洲国际、漳州发展、建发房产分别在前三次的土拍当中摘地。

从成交行情来看，除8月份首场土拍推出的老城区二燃地块，由厦门大唐集团房地产有限公司以52400万元高价拿下，楼面价3908.7元/㎡，溢价率21.86%之外，其余地块均以底价成交。

底价成交成为漳州土地市场的一大特征。事实上，从2014年下半年开始，土地市场的底价成交就接连出现。2014年漳州市区共举行的两场土拍，首次推出的5宗地块，4宗商住地块均位于碧湖板块这一热点片区。其中，除2014P03地块被建发以溢价率9.97%，创下5310元/㎡的新地王摘得之外，竞拍现场还出现一宗流拍，其余均以底价成交。在9月份的二次土拍，两幅地块最终只以底价成交，且由国企“兜底”摘地。

土地市场一向被视为未来楼市的“晴雨表”，漳州市场上接连出现的土地底价成交，使得土地市场行情明显降温，也意味着开发商对后市判断谨慎，开发商拿地不积极，则预示着年底楼市的行情将不甚乐观。

不过，行业人士指出，有别于一般的商住项目，此次出让的纯商业地块，政府规划的主导型较强，且所处地段配套成熟，对于有意向做特色商业的开发企业或有一定的吸引力。