N海都记者 朱远娥 文/图

纵观2015年楼市的供应格局，大盘主角地位进一步强化，小盘则逐渐淡出市场。在实力房企的引领下，市场呈现出“强者愈强 弱者愈弱”的马太效应，不但造就了区域板块的“冰火两重天”，房价高低也拉开了差距。

与此同时，购房者的置业需求也在发生改变：改善需求实现“大逆转”，超越了一直占据主流的刚需产品，市场的分化和洗牌，促使买方市场进一步发育成熟，而更好的产品和服务已成为主角。

供求：

推盘双高峰 全年供应约130万㎡

漳州市住建局预售数据显示，2015年全年推盘量约130万㎡，共计11226套，全年供应呈现“双高峰”。其中，4月中旬批准预售量约20万平方米，成为首个供应高峰。8月份中旬预售量达到18万平方米，成为第二个供应高峰。

回顾2015年漳州楼市可发现，元月开局楼市盘整气氛浓厚，3月开盘探市需求乏力，第一季度几乎在沉寂当中走过。在福建省出台“闽七条”之后，漳州4月份出台了“漳八条”新政，成为刺激楼市需求的一针“强心剂”。

在漳州夏商置业总经理陈文波看来，6月份楼市迎来筑底期，成为买房的最佳窗口期。不过，成交高峰过后，楼市迎来7~8月份的传统淡季，第三季度的楼市，为了抢占“金九高地”，供应量在8月底迅速攀升，成为今年的第二个推盘高峰期。在金九银十平淡转场过后，第四季度房企发起收官之战，市场出现局部“暖冬”。

从2015年的整体供求格局来看，市场仍呈现供大于求的局面。数据显示，1~10月漳州全市商品住房的库存量为543.08万平方米，相比元月份商品住房库存503.92万平方米增加39.16万平方米，比增7.77%，全市商品住房的去化期限为17个月。

格局：

业绩分化 大盘主导小盘淡出

今年，楼市新政持续“加码”，多次降息降准，买房成本降低，公积金首付最低20%、商贷首付最低25%等政策，进一步放宽入市门槛，房企“以价换量”积极入市，市场出现显著分化。

漳州住建局预售数据显示，今年商品房供应前十名楼盘，大盘主导的优势显著，其中东部楼盘占到7成比重。一品江山、漳州万科城、天利仁和三盘，位列推盘套数前三甲，成为今年供应量居前的大盘项目。

与此同时，房企销售业绩也出现分化。万科城销售张经理介绍，“上半年很多楼盘都是一边清售库存，一边开卖新品，因而从成交额来看，库存和新品对业绩的贡献率大概对半分。大盘项目的销售业绩普遍好于中小楼盘，大盘市场占有率进一步提高。”

弱市下，为了规避“烂尾楼”，购房者更倾向于信任大盘。由此，大盘主角地位进一步强化，小开发商则逐渐淡出市场，特别是周郊板块的小楼盘。无论如何，对购房者而言，楼市洗牌所带来的将是更好的产品和服务。

房价：

高低价差 房价悬殊进一步拉大

全年楼市量价保持平稳。漳州万科城总经理纪四化认为，大市场环境下其他城市的楼市发生了显著变化，但从漳州市场来看，整体上仍很稳健，销售市场在地段上的差异性很大，东部市场的供应量大，去化压力相对较大。

不过要关注的是，漳州房价高低悬殊正在进一步拉大。在板块冷热不均的作用下，碧湖“地王盘”成为热门，首开售价破万，碧湖板块跻身漳州房价高地，均价高达1.2万元/平方米，价格还有进一步上行的趋势。

与此同时，为了大力去化库存，放大价格优势，东部周郊板块房价下调显著。其中，蓝田板块单盘下行最大幅度达到20%以上，周边楼盘的售价纷纷破五进四，房价高峰期接近6000元的售价，普遍下调千元，并有大量4字头楼盘在售，蓝田板块“洼地效应”更为显著。

行业人士认为，受到地段配套的影响，以及房企开发的定位差异，今后板块之间的热度更加呈现“两极化”，房价极差还将进一步拉大。

产品：

需求转型 改善需求流行“一步到位”

自4月1日出台以来，“漳八条”的优惠政策落地，针对首套房、改善房的界定，释放了大量改善型购房的需求。受到新政带动，全年楼市的产品结构分化显著，改善型需求超越紧凑刚需，一跃成为开发商的“拳头”产品。

在总价可控的范围内，购房需求更倾向“一步到位”。由此，约128㎡复式装修房、130~150㎡的大户型、157~280㎡叠拼洋房，200~300㎡高端联排别墅等产品，为购房者带来了“一步到位”的终极改善，成为市场的一大“宠儿”。

不少开发商已经敏锐地察觉到需求市场的转型，注重对改善型新产品的倾斜，以提高户型面积的有效使用率，进而提升产品的吸引力。