N海都记者 郑薇

近期，厦门房价持续“高烧”不退，产品也呈现泛豪宅化，以改善型大户产品及别墅型产品居多，少则数百万，多则千万级，让刚需购房者望而却步，转战岛外偏远片区，甚至到漳州角美及漳州港买房。而开发商正是瞄准刚需购房者想留在厦门置业的心理，推出低总价的soho产品，打出类住宅的宣传口号，如“翔安隧道口复式两房总价39万起”、“60㎡复式精装四房”、“挑高5米约50㎡2~4房”等，吸引投资者和刚需客的关注。

那么，对于近期有自住或有投资需求的购房者，适合出手买soho吗？在购买soho时要考虑哪些因素呢？

【市场】

住宅供不应求 soho行情逐渐升温

据立丹行机构统计的数据显示，上周龙湖春江郦城项目开盘，推出128套loft产品，挑高5米，面积50~63㎡，折后均价约24000元/㎡，当天去化61%。此外，位于翔安隧道口的新景国际城项目，也将推出38㎡的复式2房，层高4.2米，均价在14000元/㎡左右。此外，类似的产品还有万科云城推60㎡左右的复式精装四房，以及五华小米公寓推复式3房，均价13888元/㎡起，总价90万~100万元。这些soho产品的优势在于低总价和空间利用率高，分布在集美新城、马銮湾新城及翔安新城等岛外较核心地段，因此竞争也十分激烈。

对于近期soho市场行情的升温态势，厦门购房内参分析称，按以往经验看，通常住宅行情火爆时，soho也会跟着热起来，但热度仍无法和住宅相比。而近段时间soho热度升温的原因主要有两个，一是住宅价格涨太快，购房的首付门槛提高了，50万~60万元的首付很难买到好地段的住宅，但是可以买soho；二是住宅供应量少，很多新房房源库存少，或开发商封盘不卖，二手房也因为房东观望情绪渐浓，二手房源甚至比新房还少。这使得soho成为投资客或者自住需求购房者的新选择。

克而瑞厦门机构分析师候悦分析称，目前厦门住宅市场库存量较少，且连续出现供不应求的现象，因此，住宅价格还是会稳步上涨。而SOHO相对库存量较大，急需去化。因此SOHO市场还是没有住宅市场潜力大。

虽然从一季度SOHO市场的供求情况来看，是出现供小于求的态势，价格也有所上涨，但从SOHO产品的贷款类型、首付比例及3月份出台的有关SOHO的新规来看，相关政策并未放开，购买SOHO的门槛依然存在。不过，目前厦门住宅市场价格飙升，资金相对不足的客户除了会外溢外，有些还是会考虑SOHO的，毕竟SOHO产品的面积小、总价低，且近期部分项目的SOHO产品对这类目标客户的针对性强，还是有可能促进SOHO成交量上扬。

【问答】

自住和投资 买soho各有什么风险？

对于近期入市的soho，购房者该如何选择？购买soho有什么风险？对于投资和自住需求的购房者，除了买soho外，是否有更好的选择？我们邀请厦门购房内参进行一一解答。

问：SOHO比较，最近集美推出万科云城和春江郦城的loft哪个更值得考虑？

答：首先需要声明一点，内参在中短期内仍然看空SOHO产品，除非中短期内厦门再出限购限贷政策，但这个可能性很小。万科云城和龙湖春江郦城的LOFT都是标准的商住SOHO产品，如果一定要对比这两个产品的话，内参认为，龙湖虽然地段更好，户型面积尺度更大，但总价相对较高，反而没有万科云城的低总价有优势。因此两个项目的用途也不同，万科云城面积小、总价低，同样价格基本难寻找到住宅产品，因此95%都是投资，而反之龙湖自住也占一定的比例。相对来说，在中短期内，万科云城的产品会更有竞争力。

问：对于投资和自住的不同需求，买soho各有什么风险？

答：投资对地段要求很高，如果首付50万~60万元，已经买不到核心地段的住宅，只能往偏远地方买，如集美灌口、同安或翔安老城及漳州角美等，而用同样的钱可以买集美新城这些核心地段的soho，因此对他们而言，好地段的soho值得赌一把，但不是最佳的投资选择。而对于自住购房者而言，买soho是过渡型产品，等过几年卖掉可以换成大套的房子，因此对soho的升值潜力要求也较高。但中短期内，内参认为soho升值空间是比较有限的，而且转手难度大，短期内基本是有价无市，这也是自住需求的购房者买soho的一大风险所在。

问：如果soho不是最佳选择，有什么替代品？

答：投资的话，可以对比同时期岛内的单身公寓或者岛外潜力区域的住宅，往往住宅升值潜力更大。举个例子，去年岛外万科金域华府的soho在售时，价格为1.7万~1.8万元/㎡，以面积40㎡为例，当时同时期岛内二手房一代风华的均价为2.3万~2.4万元/㎡，而现在看这两个项目的升值潜力悬殊较大，一代风华的二手房价格已涨至3.2万元/㎡，而万科的soho价格变化不明显，出现有价无市的尴尬。而对于自住需求买soho的，soho的户型如果做得很极致，如40~50㎡可做成两房或三房，那么同样的价格，很难找到同样户型的住宅产品，除非选择厦门周边更偏远区域的住宅。

问：如果手里的钱只够买soho，主要应考虑哪些因素？

答：再而三地提醒购房者，购买soho一定要谨慎，但如果非买soho不可的话，以下两个因素要重点考虑：一是考虑地段，如果地段好，容易出租，那么转手也更快；即使短期转手慢，但是租金行情好，升值潜力也更大。二是在地段基础上看户型，如果户型空间利用得好，同样地段的住宅租金行情好，soho租金行情也会跟着涨，那么出租收益也会更高。

【提醒】

soho和住宅有别 购买需谨慎

在海沧区人民政府发布的《关于海沧区在售SOHO及办公项目有关事项的通告》指出，根据厦门相关规定，非住宅项目（含soho）的办公产权无法享受厦门户口准入政策，部分项目受不可分割销售限制，无法办理独立产权。

为避免市民由于对SOHO及办公房地产了解不足，在购买之后造成生活上的不便，特此向广大市民就SOHO办公建筑的有关事宜提醒如下：

（一）SOHO办公用地产权性质为办公，土地使用年限为50年；

（二）SOHO办公建筑日照间距按照办公建筑控制；

（三）SOHO办公产权无法享受本市户口准入政策；

（四）SOHO办公户型不得设置阳台；

（五）SOHO办公用电、用水、用气等价格按照商业价格收取，不支持燃气入户；

（六）SOHO办公为非住宅项目，无项目配套的幼儿园、学校、医疗机构等服务设施。