N海都记者 郑薇

近期，伴随着欧洲杯进入激烈的四强争霸，上半年楼市也圆满收官，谁摘得了上半年销售桂冠，谁又可能在“下半场”赶超逆袭，都成为讨论的话题。近日，戴德梁行、克而瑞、图智土地研究中心等机构都发布了厦门楼市半年报，对住宅、商业及土地市场都进行全方位的分析和解读，并对厦门2016年下半年楼市发展进行预判。

住宅

上半年国企表现抢眼 住宅市场量价齐升

据克而瑞厦门机构统计，厦门2016年1至6月，厦门商品房成交面积280.0万㎡，同比上涨48.0%；成交金额581.4亿元，同比上涨80.3%。

克而瑞2016年厦门楼市半年度的房企销售榜单也新鲜出炉，前四名都由本土国企占据，分别是建发房产、海投房产、特房集团、国贸地产，而禹洲地产是上榜常客，上半年位居第五名。在上半年前十的榜单中，全国性的品牌房企只有保利地产和首开股份上榜，分别位居第八位和第十位，这些全国性房企大多处在土储的断档期，预计在全年的榜单中，或许只有保利地产具备竞争前列的条件。可圈可点的是，建发房产保持住第一季度积累下的巨大优势，夺得了半年度企业销售金额榜首之位。“目前近50亿的销售额并不能高枕无忧”，克而瑞分析称，建发在下半年的争夺中同样要面对货源不足的问题，追赶者中又不乏海投这样手握多盘的房企虎视眈眈，鹿死谁手仍未可知。

戴德梁行在半年报中分析称，2016年上半年厦门住宅市场的整体特征是量价齐升。上半年厦门商品住宅预售批准面积达100万平方米，同比下降12%，商品住宅销售面积则较去年同期增加51%，至201万平方米，一手住宅供不应求的局面仍未得到有效改善。在供应不足，需求旺盛，以及区域产品等结构性因素影响下，厦门商品住宅销售均价一路水涨船高，2016年上半年，厦门商品住宅销售均价较去年同期增长13%至每平方米24151元。相较一手住宅，厦门的二手住宅市场更为火爆。上半年厦门二手住宅成交面积达338万平方米，同比增幅高达106%。

对下半场的表现，克而瑞预测供求关系将持续紧张，量价走势有望进入平稳的上升阶段。

商业

甲级写字楼进入“大供应时代” 租金上涨

上半年厦门商业市场表现如何？戴德梁行统计的数据显示，在经历了四个季度的租金下降之后，2016年第二季度，厦门甲级写字楼租金在中航紫金广场及世茂海峡大厦这两大地标项目的带动下，重回上升通道，达118元/平方米·月，同时将厦门甲级写字楼存量推高至63万平方米，新增供应面积约占此前存量面积的34%，厦门甲级写字楼正式进入“大供应时代”。受新增供应入市影响，全市甲级写字楼空置率抬升至28%。从入驻企业的构成来看，制造业、房地产、专业服务机构构成了该区域最大的客群来源，而企业投资自建自用的甲级写字楼项目，仍是厦门写字楼市场的主力。

下半年，预计有近61万平方米的新增甲级项目入市，较2015年新增供应面积暴增16倍，尽管其中仍有不少地标项目，但对抬高区域及全市租金的作用将非常有限。

戴德梁行结合整体市场运行情况分析，下半年全市将以去库存为首要任务，同时，甲级写字楼市场也将向岛外的集美新城及海沧大道CBD扩张，届时，全市甲级写字楼租金或将有所下调。

商铺市场运行相对平稳，租金及空置率均未出现大幅波动。截至今年6月底，全市范围内未有实际新增优质购物中心，全市优质购物中心存量维持在177万平方米。部分地标性购物中心，以及岛外的部分调租项目或将继续推高全市租金水平，但在供应放大的情况下，租金上涨的幅度将比较有限。戴德梁行分析称，本年度的新增购物中心预计将在中秋节及国庆节前密集入市。短期来看，截至2016年年底，有近73万平方米的优质购物中心待交付使用，较2015年新增供应面积暴增17倍，供应量大增的背景下，空置率将有所提升。

土地

高烧难止的“地王” 下半年或将有所缓解

根据今年年初出炉的2016年厦门市土地供应计划，厦门今年拟出让商住用地建筑面积超200万平方米，较去年商住用地实际出让量增加63%。今年上半年，厦门共出让3幅商住用地，仅占商住用地供地计划的1/6，却以高达159%的综合溢价率刷新两区地王，将岛外同安、翔安等区域带出地价、房价双洼地，改变了购房者对岛外项目的态度。

回顾今年上半年的土拍，可用“高烧不止”来形容现场的火爆。2016年4月22日厦门迎来2016首场商住地块拍卖，推出同安官浔溪南侧2016TP02地块，被厦门中璟房地产开发有限公司（保利子公司）以总价54.26亿元夺魁，平均楼面地价25838元/㎡；一个多月之后，6月3日上午，同安区2016TP01和翔安区X2016P02两幅商住用地先后出让，分别被融信（漳州）房地产有限公司和厦门市万科房地产有限公司竞得，楼面价双双突破两万元/㎡，其中同安地块楼面价为23207元/平方米，翔安楼面价为22337元/平方米。

戴德梁行厦门公司总经理潘育敏分析称，厦门地王频现，原因是“钱多、地少、需求旺”。如今开发商的融资渠道已不局限于自有资金及银行贷款,更多企业转向包括信托、公司债、私募基金等多元化的金融工具,更有借助互联网金融与众筹这类新型的融资渠道,而此类金融工具利率较此前又有了较大程度的下降。从政府的层面看,尽管今年计划出让的商住用地数与去年持平,但土地面积及可建面积均较去年有所减少,政府收储土地的难度不断加大也是造成地少的原因之一。开发商方面,存量待开发用地的吃紧,也助推了地价的不断飙升。而需求的持续旺盛也同步助推地价的高企。

“日前，市国土房产局已明确表示下半年我市将加快土地供应节奏，加大土地供应量。已有分布在海沧马銮湾新城、翔安南部新城、同安老城区等区域的多宗优质商住用地均具备出让条件，有望在第三季度分批次推出，预计规划建筑面积超100万平方米，加上历年已出让的商住用地存量，可保证商品住宅市场的良性有序开发。”图智土地研究中心预判，下半年土地供应量加大，市场预期将更趋平稳。