N海都记者 朱远娥 白志强 文/图

2016年上半年，去库存成为楼市主旋律。加大购房力度、打通库存转换通道等新政细则，为胶着状态下的楼市打入新鲜血液，促进了成交触底回调。经过上半年的集中去化，漳州去库存成效显著，6月房企集体调价，标志着楼市迎来分水岭。

数据显示，融信、恒大、万科等房企市场占有率位列前三，融信集团多盘发力，恒大碧湖装修盘突围，大盘市场占有率进一步提高。在装修房与毛坯房并驾齐驱的市场格局下，漳州房价的极差最高达到9000元/㎡。

市场走势：

新政加码 市场量价双升

今年上半年，一系列降准、降息、降首付、减税费、放松公积金贷款等政策，促使楼市进入2008年以来最宽松时期。不过，对于漳州这样的三线城市，库存量依然高企。

据漳州市统计局数据显示，今年2月底，漳州市累计可售商品房存量面积842.92万平方米，去化周期为21个月；其中，非住宅商品房存量面积357.57万平方米，去化期为65个月。漳州市住建局局长陈禹生指出，受整体经济下行影响，全市房地产市场库存压力仍然较大，区域分化明显加剧，部分县城不同程度的存在非住宅去化压力。

在此背景下，漳州市出台《关于化解房地产库存 促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》（简称意见），结合当地实际，按照“一县一策”、“一盘一策”原则，打响漳州楼市“库存战”的第一枪。

此后，房企积极推盘入市，成交行情开始回暖，3月市场迎来“小阳春”。漳州市统计局数据显示，一季度全市商品房销售面积为110.43万平方米，同比增长19.2%，其中住宅房屋销售面积为102.21万平方米，同比增长21.7%。

金三银四的发力，让房企在红五月趁势追击，市场出现了供销两旺的景象。其中，国贸润园、天利仁和、建发碧湖壹号、福晟钱隆樽品等项目成为上半年热推的楼盘。截至6月底，漳州市“库存战”显成效，市区、台商投资区、漳州开发区三大板块表现尤其突出。

立丹行数据显示，上半年市区、台商投资区、漳州开发区三大板块销售面积接近180万平方米，漳州开发区、台商投资区更是呈现爆发性增长，分别达到68.3万和42.4万平方米。在商品房热销势头下，库存战役初步告捷，6月份各大房企集体调价，楼市迎来分水岭。

热点板块：

极差拉大 3公里差9000元/㎡

在整个上半年的价格体系当中，中心区楼盘依然领涨，受到大盘带动，中心区楼盘价格上行趋势明显，万元楼盘阵营扩大。其中，5月底大唐印象首开入市，毛坯房每平方米定价过万；6月份，特房锦绣碧湖以每平方米1.1万元的精装房入市，成为上半年楼市的两大风向标。

目前，大盘云集的新城中心区域，建发碧湖壹号、恒大御景半岛、特房锦绣碧湖、天利仁和等碧湖4盘售价均破万，在1万元~1.4万元/㎡左右。老城中心区万科城、大唐印象的售价也在1万元~1.2万/㎡左右，成交价在万元以上楼盘，阵营有所扩大。

相比较之下，周郊板块的楼盘上行力度不大，但都进行了一定幅度的回调，其中龙文区楼盘最为集中，特别是呈现热销势头的品牌房企。一品江山、中骏蓝湾香郡、福晟钱隆樽品、国贸润园等楼盘，将2015年的优惠回收，东部刚需楼盘售价从5字头提高到6字头，甚至攀升至8字头。

国贸润园策划种经理告诉海都记者，随着销售势头的逆转，国贸润园在售房源最高回调力度达到1000~1500元，并且上半年已经完成了大部分的销售业绩。针对这一轮调价，业内人士的观点比较统一：这主要是去年漳州房价进入下行通道后的回调，涨上来的部分基本上与此前优惠力度相当。

在中心区域价格上行，周边区域小幅回调的背景下，漳州区域板块内的房价极差拉大，售价最高的碧湖板块，相比较房价洼地的蓝田板块，距离三公里左右，房价差距最多已经达到9000元/㎡。

相比较相对温和的上行，市区之外的环厦门湾板块，在厦门地王频出、房价飙涨的背景下，台商投资区、漳州开发区则出现了爆发性的增长，从年初每平方米7000~8000元的房价，飙涨至1.2~1.5万元/㎡。

后市走向：

高端盘竞争将趋于白热化

随着上半年库存战的告捷，漳州市区楼市进入新一轮的蓄客周期。从目前来看，赶在传统的农历7月份淡季来临之前，预计将有新一波集中的推盘热。值得关注的是，这波推盘大潮当中，以高端盘为主。

目前正在进行大力度蓄客的楼盘，碧湖板块仍占主导。其中，特房锦绣碧湖5#楼加推，目前主推87~143㎡精装2~4房；建发碧湖壹号5#楼王加推，主打96~129㎡江湖双景户型王；恒大御景半岛108~129㎡在售，恒大20周年9.4折大优惠；天利仁和35幢轻装新品108㎡复式3+1房正在预约。除此之外，碧湖板块周边的楼盘也跟进供应，其中，国贸润园新品22#楼即将上市，主打144~153㎡大三房预约中；永年公园美学140~180㎡大户型在售。

不难看出，高端改善型房源将是下一阶段的楼市主角。从这批集中入市的房源来看，无论是装修房还是毛坯房，面积超过140平方米的房源，总价都要在130万以上，对于漳州的购买力来说，已经多为金字塔尖的人群。

由于高端改善型房源所瞄准的客群多为金字塔尖的人群，随着房源供应量的放大，高端客群的竞争也将日趋白热化。在特房锦绣碧湖营销负责人游雄昂看来，以本地人消化的漳州市场，客群具有内生型的特点，作为金字塔尖的人群毕竟属于少数，众多大盘都在角逐这一部分客群，势必形成更加白热化的竞争。