N海都记者 朱远娥 杨清竹 文/图

从上周开始，新品陆续开盘入市，新一轮的推盘大幕即将拉开。根据漳州市住建局最新预售数据显示，8月份全市共计35盘获得预售许可，其中市区大唐印象、万科城、恒大御景半岛等楼盘成为供应的主力。

从已知开售的新盘布局来看，市区推售项目逐渐高端化。老城区2个上万的高端盘，龙文区推售楼盘集中位于碧湖板块，其中有4个品质型高端项目。行业人士分析认为，这一轮的新品供应，刚需楼盘的三房产品呈现热销势头，高端楼盘的竞争将趋于白热化。

刚需三房率先抢市

农历七月进入尾声，又一个新盘上市季来临。上周，福晟钱隆公馆、恒大御景半岛率先抢开入市。8月20日，福晟钱隆公馆开盘，推出95平方米三房以及119平方米三房，首付5万，开盘当天销售率达到八成。同天，恒大御景半岛加推174㎡大户。

福晟集团漳州公司副总经理刘长义表示，市场反馈不错，此次推出了200多套商品房，三房的产品被抢购一空。目前，漳州三房作为自住标配产品，很受购房者欢迎。反而70多平方米的两房产品，作为投资产品销售去化的周期有所延长。

以刚需为主要购买力的漳州市场，新房户型的推售结构，中小户型是去化量和去化速度最快的产品。不过，自国家放开二孩政策以后，商品房销售的户型有变大的趋势。

从近期即将入市的新房户型结构来看，中小户型仍然占据主导地位，与此同时，大户型的供应量也有所释放，大户型产品的供应集中在碧湖板块，且以高端的改善型项目为主。以恒大御景半岛推出的174㎡大户为例，自住购房者居多，属于一步到位型的户型。

海都记者走访市场发现，近期入市的新盘，无论是高端还是普通住宅，开发商的定价有一定程度的上升。从已经开售的这两个新房项目来看，福晟钱隆公馆比7月份售价提高约300/㎡，恒大御景半岛销售均价1.4万/㎡，相比此前的价格也有显著上涨。新盘市场之所以预期有所上升，各个区域板块的情况各有差异。不过，主要源自于刚需购买力的推动，市场信心仍然坚挺。

商品房逐渐高端化

随着9月新盘上市季的临近，漳州新盘的营销风向也在逐步加强。近期，大唐印象、国贸润园、天利仁和、特房锦绣碧湖等楼盘，都在筹备新的营销节点。从整体市场来看，新盘可供挑选的房源很丰富。近期释放的房源主要集中在中心区，这个居住资源较为稀缺的板块，也是楼市的热点区域。

从中心区楼盘供应主力来看，老城区以大唐印象、万科城为主力，新城区分布有碧湖四盘，分别是恒大御景半岛、建发碧湖双玺、特房锦绣碧湖、天利仁和等，售价均在万元以上，碧湖整体销售均价已经超过1.3万。

不难看出，漳州商品房的结构出现了显著变化，商品房高端化趋势显著。其根源在于近两年来，开发商所拿的地王价格提高，从而使得商品房高端化的趋势越来越显著。高房价和高地价存在必然的因果关系。这也意味着下半年高端楼盘的竞争将趋于白热化。

即便如此，开发商的拿地热情依然高涨。大唐地产漳州区域副总经理陈惠明表示，大唐地产正在物色合适的地块，今年有合适的地块还会再拿。与此同时，天利仁和、夏商地产等多个开发商均有拿地意向。

尽管从表面上看，开发商的定价预期均有所上升，但也有楼盘在定价上有所保留。行业人士分析认为，需谨防定价预期过高而产生的“挤出效应”，迫使一部分刚性需求退出市场。健康的市场需要量价的配合。

高端竞争趋于白热化

目前，漳州市场的两极化趋势显著。刚需楼盘三房户型抢手，售价在6000元~8000元左右的楼盘，100~120平方米左右中等户型产品供不应求，现余140~160平方米左右的改善型产品或者高层房源居多。高端楼盘供应量大，销售的速度有所放缓。价格过万的楼盘，集中在碧湖板块的特房锦绣碧湖、天利仁和，老城区中心区的大唐印象等楼盘，均计划在9月份推出新品房源。

今年上半年，漳州开出了6个上万元的楼盘，使得高端客群的竞争白热化，圈层营销的势头也随之兴盛。目前，这些高端项目普遍在筹备中秋前后的营销活动，以借势将新品推向市场。针对企事业单位的员工、高收入的商人以及县城进城的意向客群，开发商都不遗余力地进行圈客。

今年下半年，漳州值得关注的新盘项目，包括碧湖双玺、城投碧湖城市广场、夏商新境界、欣隆盛世江南等项目。其中，碧湖的两个高端新盘引人注目，继建发碧湖壹号之后，建发的又一力作碧湖双玺也已启动，碧湖双玺占地50亩，商品房预计年底推向市场；城投·碧湖城市广场总占地27.76亩，总建筑面积145115平方米，将建设写字楼、商业及物管中心。