N本报记者 潇璇 谢佳锦 文/图
在限购限贷等政策的调控下，很多购房者改“买房”为“买铺”，使得曾受冷落的商铺投资又变得火热起来。俗话说“一铺富三代”，带着这样的想法，不少人投身于商铺投资，其中也不乏对市场不大了解的投资客。
投资商铺应该考虑哪些因素，又要注意哪些问题？近日，泉州市民梁先生致电本报购房服务热线称，最近常听朋友说投资商铺可以保值增值，听多了便有些心动，但又因为不懂行而有些顾虑，希望能咨询专业人士。对此问题，有着5年多商铺置业顾问经验的泉州易嘉房产王海森先生提醒，商铺投资并非无风险，需谨慎理性。
泉秀街沿街商铺被投资客看好
沿街商铺被看好社区郊区是趋势
目前市场上出售、出租的商铺，根据地段分类，一般分为繁华地段沿街商铺、侧街商铺、社区商铺、郊区商铺、百货铺位等。由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大，价位差异也很大，而投资回报率也不同。
王海森介绍，一直以来，繁华地段沿街商铺，一直被投资客所看好。在泉州地面上，这些商铺集中在打锡街、南俊路、津淮街、田安路中段、泉秀街、东街等路段。此外，毗邻繁华地段的侧街商铺近年来也变得火热，如六灌路、后坂路、南淮路等。而百货铺位因商圈集中度高、投资较少且稳定等因素，受到不少小投资客的青睐。
值得一提的是，随着城市扩张、郊区发展，社区商铺和郊区商铺渐渐被投资客所关注。
“这两类商铺虽然地段不如沿街商铺，但是回报率未必比沿街商铺差。”王海森介绍，社区商铺比较典型的有丰盛假日城堡、汉唐天下、丰泽新村、时代广场等，而郊区商铺主要集中在近年发展迅速的洛江和桥南片区。
“目前沿街商铺最被看好，但从市场情况来看，投资社区商铺和郊区商铺渐成趋势，这部分投资客买的是未来。”王海森认为，从各种类型商铺的发展趋势来看，沿街商铺投资价值固然高，但“一铺难求”，而社区商铺投资虽小，郊区目前人流量也还不成规模，但若选择准确，中长线投资的回报率还是挺可观的。
选择商铺考虑三个因素
各种类别商铺各有优势，但是总体来说应该如何选择呢？王海森介绍，买商铺首先要看地段。“地段、地段还是地段”这句房地产投资名言用之四海而皆准，对于商铺来说尤为重要。人流量、商务圈氛围、适合经营哪种产品等问题，都应该在选择地段过程中仔细考察和考虑。
当然，若选择地处中心市区的商铺，已经形成了成熟的商务圈氛围，人流量又比较大。那么，这类商铺的投入成本很高，而且还“一铺难求”，如果没有丰厚的经济实力，投资者唯有“望铺兴叹”的份。
其次，买商铺要看整体商圈规划。这一点，对于投资社区商铺和郊区商铺，显得尤为重要。一般来说，社区商铺和郊区商铺处于新形成或正在发展中的商圈，价格要比成熟市场便宜得多，而且还有很大的发展和升值潜力。投资者应该摆正心态，尽可能多地了解投资区域的规划，以及今后可能形成的商圈，看远景发展而不是只着眼于当下利益。
另外，一定要考虑升值空间。如果投资的商铺四周都是受到限制的道路，或者周边环境很差，那么人流量就会受到影响。没有人气，商家入驻减少，商铺空置期增加，并逐渐形成恶性循环。这样一来，无论是租金还是售价，都不会有太大的涨幅，投资者也就达不到保值、增值的投资目的。
□特别提醒
短线投资 空间不大
投资商铺，是一种可以比较准确地计算出收益的投资。王海森介绍，一般情况下，商铺的投资回报期要三到五年见效，回报主要分为租金回报率和未来升值两大块。其中，每年租金回报收益保持在3.5%~6%，和银行利息基本持平，就可以维持保值，属于合算的投资了，而升值部分则要看升值空间大小，这部分价值基本上属于纯粹利润。
在王海森看来，短线投资商铺的空间不大。“商铺不可能在短时间内看到收益，必须慢慢等，随着时间的推进和积累，收益就会慢慢凸显。”王海森认为，投资商铺应该有正确的认识，首先要有信心经营中长线投资，其次期望值不要太高，不要奢望短期能够得到高回报，因为要获得高回报率或增值效果，都需要一定的时间积累，不可能短时间就能立竿见影的。
投资商铺也有风险
王海森表示，不少人存在一个认识上的误区，觉得投资商铺稳赚不赔，其实每项投资都存在风险，商铺投资亦如此。“商铺投资一定要谨慎理智。”王海森称，投资商铺首先要考虑资金问题，因为要获得高回报率或增值效果，都需要一定的时间积累，在此期间可能面临资金被套牢且没有回报的情况。
他举例，如果把商铺投资周期定为十年，而投资的资金多数来源于银行按揭，那么投资人就要面临两种风险，一是租金浮动风险，二是利率上调的风险。因为十年时间很长，其间会发生什么事，出台什么新政策，谁都无法预测。
空置期也是要考虑的风险之一。倘若商铺位置不好，或者前后两家租户时间承接不对称，商铺就有可能出现空置期。这个问题是时常遇到的，对投资回报的影响也很大。此外，对于尚未形成商圈的区域的商铺，还需要考量未来升值空间，要考察运营能力及其商业前景，不管开发商承诺多好，都要有自己的理性判断，“投资对了一铺富三代，反之将一塌糊涂”。
如果您想投资商铺，对如何进行商铺投资又不大清楚，可拨打本报购房服务热线18859531158告诉我们，我们将请专业置业顾问为您量身定做商铺投资方案。
