N本报记者 朱远娥
核心提示：
近日，漳州市场的优惠力度还在进一步升级。市区原本销售已上7000元每平方米的楼盘，近日打出送面积折合优惠5900元起每平方米的优惠广告，再次吸引了购房者的关注。折合促销优惠尽管是销售手段，但与市场大环境紧密关联，促销优惠的价格战背后，是调控政策的累加效应显现。
政策调控半年以来，特别是在限贷等银根紧缩政策的影响下，漳州楼市基本上呈现出一个量价齐跌的格局。在新的市场形势下，开发商的策略亦出现了明显的转向。
竞争加剧优惠促销力度加大
今年4月18日，漳州各大银行正式实施限贷政策，一律停止向不符合条件的外来购房者发放按揭贷款。此消息一出，业界普遍将其视为漳州楼市的一道分水岭。至今，限贷政策已经过去半年有余，半年来，漳州楼市走向稳中有降。整体楼市格局呈现量价齐跌。
从4月份开始，限贷影响开始逐步显现。限贷满月的5月份，成交量下滑显著。进入6月份，随着商业地产的放量，楼市交易量出现较大反弹，呈现量跌价升格局，进入7~8月份，传统销售淡季，成交一路低迷，在金九银十销量仍不见起色的情况下，10月份过后，市场上开始出现大户型产品优惠热潮，折合送面积，优惠后单价普遍低于预售均价的价格争战。
11月初，楼市优惠还在继续。福晟钱隆学府领域三季即将推出4388元/㎡起特惠房，均价5000元/㎡左右，百江·中央公馆在售的户型面积为70~120多平方米的两房和三房，在10月28日到11月12日期间，最多赠送花园面积17.5㎡，优惠后起价为5900元/平方米。楼市优惠力度还在升级。
量价齐跌开发商压力渐凸显
业内人士指出，优惠销售策略普遍被认为是楼市大规模降价的前兆，一旦某家房企率先宣布降价，楼市的多诺骨牌将被推倒。造成这一市场现状除了宏观调控不放松的大环境，其最大的影响因素在于市场普遍观望引发的开发商资金困境，以及银行开发贷额度不足所带来的资金压力。
在“限贷令”之前，漳州楼市曾经度过一段“美妙”的时光。此前，虽然国家出台了一系列针对房地产的宏观调控政策，国内众多一、二线城市也早已推出限购令，但对于漳州楼市而言，其他地区的限购令却给漳州楼市带来了诸多利好，众多在外地无法购房的消费者，转而进入漳州市场，漳州楼市亦因此进入一个火爆期。
在限贷令出台之后，业内人士早已做出预估。数据显示，今年一季度，漳州市区楼盘本地购房者占75.98%，来自省外的购房者占8.63%，来自省内其余城市的购房者占14.67%。在这几个比例中，与往年同期相比，省内其余城市的购房者比例略有上升。
当时，业界人士普遍认为，漳州招商局经济开发区有可能成为限贷令最大的“受害者”。招商局经济开发区因为毗邻厦门，特别是今后厦漳大桥和海底隧道开通，与厦门车距缩短到只有十几分钟，因此，多年来，经济开发区的楼盘多是打厦门湾的概念，主要吸引的是厦门的购房者。经济开发区的部分楼盘，来自厦门的购房者占据其销售量的半数以上。据此，业内人士普遍认为，银行停贷之后，这些厦门的购房者将无法获得贷款，经济开发区楼盘交易量可能会出现比较大的滑坡。
事实证明，受到影响的还不只招商局经济开发区。在今年4月至5月，开发区有多个楼盘先后开盘，但每周仅有二三十套的交易量，相比以前大放量时，实际上已有所下降。而至于市区，业内人士认为，“限贷令”最大的威力，就是改变了众多购房者的预期，“很多购房者会因此进入观望之中，楼市交易量因此下跌”。
成交下降连锁效应或将出现
来自漳州房管局的数据显示，今年一季度，市区新建商品房完成销售面积41.28万平方米，同比增长101.17%。而在限贷令出台的4月和5月，漳州楼市的交易量出现明显下滑。其中，市区新建商品住房完成销售5202套，同比大幅回调48.80%。进入5月份之后，漳州楼市交易数据同比增长幅度再度下滑。6月份楼市量价齐增，主要是商业地产放量的缘故。
从6月份开始，楼市成交量持续走低，成交周期延长，市场上出现中小户型产品紧缺，而大户型产品大量积压，但价格依然维持坚挺。“从7月份到现在，银行一直没有放款。”一名二手房中介老板告诉记者，信贷政策的紧缩所带来的直接影响，二手房最为敏感，自限贷政策以来，二手房的成交始终低迷。以至于国庆过后，二手房的价格也出现松动。多数业内人士认为，以价换量的出现，证实房价松动迹象明显，部分区域楼盘已现价格松动，随着宏观政策进一步持续，第四季度漳州楼市或将迎来拐点。
购房者进入观望阶段的同时，年底越来越紧张的资金压力开始迫使开发商以价促量。开发商全身心投入卖房行列，加速回笼资金。在“限贷”导致的观望潮下，自4月底以来，开发商的促销力度明显加大，众多楼盘纷纷打出了购房享折扣、买房送大礼的广告。而在业内人士看来，开发商加大促销力度，正是限贷后，对市场信心略显不足的表现。
□业界观点
加快回笼资金成不二选择
“年关到了，对现金的要求多了，贷款的回收，资金的流动，都跟钱有关。”行业人士黄先生告诉记者，加紧卖房子回笼资金成了开发企业的不二选择。目前，尽管市场营销手段众多，但主打价格营销以达到回笼资金的目的。一次性付款折扣优惠、折后送面积实际优惠、特价房源优惠成为价格营销市场的三大手段。除了营销策略不断优惠升级之外，房企的开发步调也在悄然发生转变。抢在今年上半年、淡市7月及金九银十期间入市的大部分楼盘，都在使劲卖房，放大成交量。
漳州房管局的预售许可显示，进入11月，市区又将新增丽景芗城、万嘉现代城三批预售新房。诸多房地产项目，面对目前的市场环境，加快推量回笼资金。而另外一部分房企则放缓步调，延迟开盘推量，进入市场观望以期待更明朗的市场。
厦门中天置业策划专案杨先生告诉记者，受到市场观望氛围的影响，原先打算在国庆前后推房的开发商，同样在做观望。部分观望楼盘尽管在其他项目抢市期间，表现出观望和推迟开发进度的态度，但随着年底银行回笼资金的压力迫近，资金链吃紧，房源囤积一日，成本增加一日，抛售推量将成为最终选择。延迟到11月底已经是最后期限，开发商必须要回笼资金，否则今年的销售任务无法完成，将直接影响房企下一阶段的开发滚动。因此，购房者开发商两相观望的格局将最终被打破。因此，在年底前，还将有一部分企业入市，在激烈的市场环境中，开发商的定价将更为谨慎，并可能拿出更多的优惠刺激市场。
