N本报记者 潇璇
核心提示
今年4月份以来，楼市成交数据逐月上升，而关于房产买卖方面的投诉，也大有增加的趋势。近日，记者从工商部门了解到，其中以缴交定金之后的纠纷比较突出，如缴交定金后无法贷款、售楼人员告知的信息与实际情况不符、冲动交定金后对房子不满意等。
定金，顾名思义决定或定下来，在合同中起到决定性作用，颇有些不能反悔的意味。因此购房时，购房者不仅需要选房的独具慧眼，更需要冷静、谨慎与细心，以免缴纳定金之后又引发纠纷。本期，记者搜寻了一些相关案例，希望能给你带来一些参考。
No.1
交完定金 贷款申请被拒
前阵子，市民王先生看中一套房，当时就和开发商签订了购房合同，并缴纳了3万元定金。签订合同之前，王先生表示，自己曾经贷款购买过两套房，但是后来因为急需用钱卖了，不知道会不会影响贷款。而开发商表示，如果不能贷款可以退还定金，并将此承诺写入合同。
果然，随后开发商帮其办理贷款时，王先生因曾有两套购房贷款记录，此次申请被拒绝了。贷款不成，王先生算了又算，发现没有能力一次性支付购房款，于是带着合同找到开发商，要求退还定金。而此时，开发商称定金已经存入公司账户，提取出来需要时间和过程。经过多次协商，虽然双方已经达成共识，但是要两个月之后，才能退还三万元钱。
分析支招：
按理说，购房者申请贷款时，开发商只是代为办理相关手续，最终能否通过审批，则是银行根据购房者的相关情况进行综合评估的结果。简单来说，王先生无法贷款，和开发商并没有直接关系，而根据法律规定，因购房者自身原因无法履行购房合同，开发商可以不归还定金。
有律师表示，在该案例中，王先生之所以能索要定金，是因为双方当时签下“若无法办理贷款，可退还定金”的约定，“合同中如果没有特别约定，按照王先生违约处理，开发商可没收定金。如果合同约定可退还，就根据合同执行。”
其实，在实际生活中，多数购房者都需要通过贷款来实现购房梦想，目前随着银行两次降息之后，贷款购房群体更是有增无减。而另一方面，在国家宏观调控的大背景之下，银行信贷审核颇为严格，因此购房者在缴交定金之前，最好先到银行了解自己的信贷资质和贷款能力，以防缴纳定金之后贷款被拒，进而陷入被动。
No.2
定金已付 得知并没有赠送面积
在各种营销策略盛行的当前楼市，赠送面积无疑最吸引购房者关注。这不，洪先生到一楼盘看房，就是冲着广告单上“送一房”的宣传去的。在售楼部，洪先生详细了解了户型结构、项目情况、竣工时间等，当然也没有忘记咨询“送一房”的情况。
“肯定的，要不广告单上也不敢打出来呀。”售楼现场，销售经理毫不犹豫地回应，给洪先生吃了定心丸。销售经理称，拿一套60多平方米的两居室来说，公摊面积15平方米左右，赠送面积却有13平方米。也就是说，扣除公摊面积之后，室内实际使用面积仍有60多平方米。洪先生听了颇为心动，于是缴纳了一万元定金，定购了一套60多平方米的两居室。
不久之后，洪先生见房子一层已经有了雏形，便自行来到实地进行测量。然而他发现，无论怎么测量，实际使用面积都只有50多平方米。洪先生立即找售楼部理论，并要求退还定金。而开发商拒绝此要求，并称广告单是最初宣传之用，后来户型设计有所更改，赠送面积缩小了，销售人员可能不清楚情况，实际使用面积以房屋实际测量的数据为准。
分析支招：
许多购房者在看房选房时，往往因为置业顾问的极力推荐而产生购房冲动，如果价格在自己承受范围之内，更是草率地支付了定金，但是事后又发现种种不满意之处。
实际情况中，无论是在哪个楼盘，置业顾问必然是挑好的方面来介绍，对不足或缺点则避而不谈。所以购房者在看房时，除了听置业顾问的讲解外，对自己关心的部分要多提问，此外还可以听听朋友或房产行业人士对该楼盘的看法，对于准现房或现房则要实地看看，从各角度深入了解楼盘信息。
关于开发商或售楼人员的口头承诺，切记在签合同时，以书面形式进行约定。如今多数楼盘采用的是购房合同范本，那么可以以附件的形式签订补充条款，附在合同后面。
No.3
付了两万元 却发现首付不够
4月底，黄女士陪女伴去看房时，对一楼盘颇感兴趣。黄女士心想，虽然名下已有一套房，但夫妻俩的公积金还没有用过，不如使用公积金贷款购置一套小户型，既可作为固定资产留给儿子，又可以保值增值。当时，她立即打电话和爱人商量，随后便在售楼部支付了两万元。
然而当晚回家后，黄女士拿着公积金算了又算，发现能贷款的额度不高，最多只能申请房款4成左右，而二套房的首付款必须6成。“缺口十万元左右，儿子又在上大学，哪里还有闲钱？”黄女士越想越后悔，再三考虑后决定退款退房。
次日下午，黄女士特意请假来到售楼部申请退款，因两万元收款条上写的是“订金”字样，负责接待的售楼小姐表示，会将其情况反映给上司，及时作出处理。然而，转眼两个月过去了，售楼部一直没有消息，其间，黄女士多次到售楼部或打电话催促。
分析支招：
在多数情况下，购房者在订购房产时，缴纳的为“定金”。不过黄女士缴交款项时，收款条上写的是“订金”字样，这给她申请退款提供了有利依据。
从法律上来说，“定金”和“订金”是有区别的。其中，定金具有一种担保性质，缴纳定金之后，如果开发商违约，那么需要将定金双倍返还，而如果买方违约则无权要求退还定金。而订金在司法实践中一般视为预付款，无论是买方还是开发商的原因使得合同无法履行，所交订金都应返还。因此，购房者在买房下定时，应该注意“定金”与“订金”的不同。
同时，从防患于未然的角度来说，购房者在选房、购房时，不仅应该详细了解房屋各方面情况，还应该明确自身的贷款资质、还款能力等因素，千万别匆忙、冲动支付定金，以免带来更多困扰。
No.4
房东反悔 定金拖着不退
经一家中介介绍，吴先生看中了市区一套总价60万元的二手房。买卖双方见面协商时约定，吴先生先缴纳3万元给房东作为定金，七天之内等吴先生凑齐首付款之后，双方再签订正式的购房合同。对于违约责任，书面约定为，如果吴先生违约，房东没收定金，如果房东违约，则要返还双倍定金。
一周时间很快过去，当吴先生带着首付款约房东见面时，对方却称60万太亏，房子不卖了，并表示会返还双倍定金，不过最近出差在外，得等他回来再退还。随后，吴先生多次致电房东催促返还定金，房东都以种种理由拖延时间，而看中的那套房则已经出租他人。吴先生也找过中介多次，但对方称钱是房东收的，他们也没有办法，最近得知房东出国了，称回来后就返还。
分析支招：
记者在采访中了解到，二手房交易中，一般情况下，买方先支付房款的5%~10%作为定金。而对于这部分款项，多数大型中介的操作方式为，买方将定金缴纳给中介机构的公司账户代为保管，如果买方违约或是交易顺利进行时，定金或作为违约金，或充当部分房款，由中介机构转交给房东，如果因为房东的原因而导致交易中止，定金则返还给买家。
和直接把定金交给房东相比，以上方式可以适当降低风险，对买卖双方来说都是一种保障。不过需要说明的是，购房者尽量选择大型连锁中介进行交易，这种中介公司具备一定的实力，并把此作为事业来经营，卷款而逃的可能性较小，相对来说安全一些。
